盛高置地(00337)：深谙建筑美学,独具竞争优势

京京京京 華華華華 山山山山 一一一一Core Pacific – Yamaichi1本報告純粹作為參考資料而不可被解釋為要約購買或出售證券。雖然在編製本報告時使用了一些相信其來源是可靠的資料，但本公司並不擔保此等資料是準確或完整的。京華山一國際(香港 )有限公司、京華集團的任何公司以及與該集團有關聯的任何個人均不會承擔因使用本報告或因依賴其內容而產生的法律責任。在適用法律許可的情況下，上述個體或個人可能在有關的研究材料出版前已使用該等材料，及可能在報告內提及的任何證券中有持倉或持有重大利益。 -1-未予評級未予評級未予評級未予評級收市價收市價收市價收市價目標價目標價目標價目標價4.94港元港元港元港元--中國中國中國中國 / 房地產房地產房地產房地產2010年3月25日中國研究部中國研究部中國研究部中國研究部(852) 2826 0011janet.leung@cpy.com.hk股票資料12個月高/低位 （港元 ）5.94/0.971個月日均成交量（百萬股 ）1.26已發行股份（百萬股 ）1,025市值 （百萬元人民幣）5,06609市盈率 （倍）6.609淨負債比率（%）83.7買賣單位1,000主要股東 （佔總股數%）王偉賢（71.45%）資料來源︰彭博1個月個月個月個月3個月個月個月個月12個月個月個月個月股價變動 （%）7.39-0.60389.11相對恆指 （%）4.411.76334.88資料來源︰彭博盛盛盛盛 高高高高 置置置置 地地地地（（（（337 HK））））深諳建築美學深諳建築美學深諳建築美學深諳建築美學，，，，獨具競爭優勢獨具競爭優勢獨具競爭優勢獨具競爭優勢盛高置地（盛高 ）為一間主要從事中高檔住宅物業發展及銷售的發展商。公司總部位於上海，並正拓展至二三線城市。公司2010及11年度預售額目標分別為90.98億及114.81億元人民幣，並計劃在2012年完成逾100萬平方米的總銷售面積。
土地儲備覆蓋八個城市土地儲備覆蓋八個城市土地儲備覆蓋八個城市土地儲備覆蓋八個城市。。。。盛高在國內八個城市持有532萬平方米的土地儲備（權益面積：482萬平方米），遍佈無錫、太原 、海口 、蘇州 、長沙 、黃山、昆明及上海。加權平均土地成本約每平方米2,000元人民幣。這些土地儲備中的大部份用作發展住宅，約22%用於發展酒店、商場及投資物業。
外灘半島酒店成為力作外灘半島酒店成為力作外灘半島酒店成為力作外灘半島酒店成為力作。。。。盛高2003年邀請香港上海大酒店有限公司與其合資發展外灘半島酒店，持股比率各50%。該項目的總樓面面積約92,520平方米 ，包括酒店、商場及住宅。住宅部份的平均售價為每平方米20萬至26萬元人民幣，其中半數單位將在2010年下半年推出預售。
產品質素優良產品質素優良產品質素優良產品質素優良，，，，售價高售價高售價高售價高 昂昂昂昂。。。。盛高素來以發展高檔住宅及商業項目見稱，因而產品售價亦高高在上。2006至09年平均預售價為每平方米11,885、12,195、9,781及11,624元人民幣 。若不計非長三角的物業銷售，則2009年平均售價為每平方米14,031元人民幣。
進軍無錫市場進軍無錫市場進軍無錫市場進軍無錫市場。。。。盛高於2010年2月收購江蘇省無錫市太湖新城及錫山區（太湖大道 ）的兩幅土地。管理層計劃2010年共收購250萬平方米的土地。
2010年度收入的年度收入的年度收入的年度收入的71%已經鎖定已經鎖定已經鎖定已經鎖定。。。。管理層計劃2010及11年預售額分別為90.98億及114.81億元人民幣，相等於2009至11年度複合增長率為43.9%。管理層計劃將44.73億元人民幣列作收入。考慮到2009年25.77億元人民幣的預售收入，加上2010年1月的5.86億元人民幣合同銷售額將於2010年度入賬，故2010年度總收入的71%已經鎖定。財務數據財務數據財務數據財務數據年結年結年結年結31/12200720081H09收入 （百萬元人民幣）1,7151,3953,065增幅 （%）-9.1-18.6119.7純利 （百萬元人民幣）518151679增幅 （%）32.4-70.7347.9核心純利 （百萬元人民幣）342141399每股盈利 （元人民幣）0.500.150.66增幅 （%）0.330.140.39核心每股盈利（元人民幣）4.0-70.7352.1增幅 （%）8.729.86.6核心市盈率（倍）13.232.011.2市賬率 （倍）1355.351355.761187.27每股派息0.140.050.08息率 （%）3.3%1.1%1.9%資料來源︰彭博及京華山一 2010年年年年3月月月月25日日日日2本報告純粹作為參考資料而不可被解釋為要約購買或出售證券。雖然在編製本報告時使用了一些相信其來源是可靠的資料，但本公司並不擔保此等資料是準確或完整的。京華山一國際(香港 )有限公司、京華集團的任何公司以及與該集團有關聯的任何個人均不會承擔因使用本報告或因依賴其內容而產生的法律責任。在適用法律許可的情況下，上述個體或個人可能在有關的研究材料出版前已使用該等材料，及可能在報告內提及的任何證券中有持倉或持有重大利益。 -2-擁有擁有擁有擁有532萬平方米的土地儲備萬平方米的土地儲備萬平方米的土地儲備萬平方米的土地儲備盛高為一間從事中高檔住宅及酒店項目的發展商。公司成立於1999年，並於2006年在港交所上市。公司總部位於上海，並正拓展至無錫及常熟等其他長三角地區，以及昆明及海口等二三線城市。公司專注發展三類物業：（1）大型高檔住宅小區；（2）市中心綜合項目；及（3）旅遊度假項目。公司的主業為物業發展（佔2008及09年度總收入91%及95.6%），同時亦從經營酒店及學校中產生經常性收入。土地儲備遍佈八個城市土地儲備遍佈八個城市土地儲備遍佈八個城市土地儲備遍佈八個城市。。。。盛高在國內八個城市持有532萬平方米的土地儲備（權益面積：482萬平方米），即無錫（38%）、太原 （7%）、海口 （3%）、蘇州 （3%）、長沙（4%）、黃山 （23%）、昆明 （7%）及上海（14%）。加權平均土地成本約每平方米2,000元人民幣，相等於2009年度平均預售價9,538元人民幣的21%。同時 ，2007至09年入賬銷售額的土地成本佔總成本的比重亦介於20%至26%之間 。這些土地儲備中的大多數用作發展住宅，其餘約22%用於發展酒店、商場及投資物業。圖1：於於於於2010年年年年3月底的土地儲備月底的土地儲備月底的土地儲備月底的土地儲備（（（（權益面積權益面積權益面積權益面積））））安徽 ，黃山24%云南 ，昆明7%江蘇 ，蘇州3%海口 ，海南3%江蘇 ，無錫38%上海14%山西 ，太原 7%江蘇 ，常熟 4%資料來源︰公司資料圖2：2007至至至至09年銷售結構年銷售結構年銷售結構年銷售結構202126616159899655344020406080100120123土地成本建筑成本營業稅及其他稅資本化利息開支其他成本資料來源︰公司數據產品質素優良產品質素優良產品質素優良產品質素優良，，，，售價高昂售價高昂售價高昂售價高昂。。。。盛高素來以發展高檔住宅及商業項目見稱，並因此享受到很高的溢價。根據我們的計算，公司2006至09年平均預售價為每平方米11,885、12,195、9,781及11,624元人民幣。2009年預售價在一定程度上受到非長三角地區項目 （如昆明及海口）價格較低的拖累。若不計這些地區的銷售，則2009年平均售價為每平方米14,031元人民幣 。2010年1月的預售數據更為樂觀。合同銷售額達到10.75億元人民幣，平均售價進一步升至14,372元人民幣。圖3：2006年以來的平均預售價及入賬收入年以來的平均預售價及入賬收入年以來的平均預售價及入賬收入年以來的平均預售價及入賬收入（元人民幣/平方米 ）14,3729,53812,19511,88511,6249,7818,85311,02211,1726,0007,0008,0009,00010,00011,00012,00013,00014,00015,000FY06FY07FY08FY0910-Jan平均預售價入賬平均售價資料來源︰公司數據 2010年年年年3月月月月25日日日日3本報告純粹作為參考資料而不可被解釋為要約購買或出售證券。雖然在編製本報告時使用了一些相信其來源是可靠的資料，但本公司並不擔保此等資料是準確或完整的。京華山一國際(香港 )有限公司、京華集團的任何公司以及與該集團有關聯的任何個人均不會承擔因使用本報告或因依賴其內容而產生的法律責任。在適用法律許可的情況下，上述個體或個人可能在有關的研究材料出版前已使用該等材料，及可能在報告內提及的任何證券中有持倉或持有重大利益。 -3-進軍無錫市場進軍無錫市場進軍無錫市場進軍無錫市場盛高2003年攜手香港上海大酒店有限公司合資發展上海外灘半島酒店項目，雙方各佔50%權益 。該項目的總樓面面積約92,520平方米 ，由酒店、商場及住宅組成。酒店部份為一幢15層的高樓 ，共有客房235間。商場部份佔據兩層樓面，總面積逾5,300平方米 。14層的高層共設有39間豪華酒店式公寓，應於2010年底竣工。住宅部份的平均售價為每平方米20萬至26萬平方米 ，其中半數將於2010年下半年推出預售。表1：半島酒店項目摘要半島酒店項目摘要半島酒店項目摘要半島酒店項目摘要住宅15,753平方米平均售價160,000至260,000平方米預售時間2010年第四季零售裙樓5,378平方米租金約900元人民幣/平方米出租率100%酒店55,974平方米房價3,000元人民幣/晚停車場6,000平方米總樓面面積83,105平方米資料來源︰公司數據2010年2月，公司獲得江蘇省無錫市太湖新城及錫山區太湖大道的兩幅地皮，分別耗資35.3億及14.2億元人民幣。這兩幅地皮將發展為住宅及商場混合用途的物業。2010年收購兩新項目年收購兩新項目年收購兩新項目年收購兩新項目。。。。太湖新城項目的總樓面面積為778,383平方米 ，其中604,880平方米用作發展住宅，餘下173,503平方米發展商用物業。平均土地成本預計為每平方米4,535元人民幣。施工將於今年展開，並應於2011年推出預售。該項目的平均售價預計可達到每平方米13,000平方米 。錫山區太湖大道項目毗鄰錫山經濟開發區管理委員會，總樓面面積為681,690平方米 ，平均土地成本約每平方米2,083元人民幣。施工將於2011年啟動 ，計劃將於2012年推出預售，最低售價為10,000元人民幣/平方米 。管理層計劃管理層計劃管理層計劃管理層計劃2010年收購年收購年收購年收購250萬平方米的土地萬平方米的土地萬平方米的土地萬平方米的土地。。。。除無錫兩項目的53萬平方米之外，盛高需在2010年再購入197萬平方米的土地。圖4：無錫項目的地理位置示意圖無錫項目的地理位置示意圖無錫項目的地理位置示意圖無錫項目的地理位置示意圖資料來源︰公司數據無錫市中心太湖大道太湖新城無錫市中心無錫機場太湖新城西水東 2010年年年年3月月月月25日日日日4本報告純粹作為參考資料而不可被解釋為要約購買或出售證券。雖然在編製本報告時使用了一些相信其來源是可靠的資料，但本公司並不擔保此等資料是準確或完整的。京華山一國際(香港 )有限公司、京華集團的任何公司以及與該集團有關聯的任何個人均不會承擔因使用本報告或因依賴其內容而產生的法律責任。在適用法律許可的情況下，上述個體或個人可能在有關的研究材料出版前已使用該等材料，及可能在報告內提及的任何證券中有持倉或持有重大利益。 -4-上海業務的貢獻比重降低上海業務的貢獻比重降低上海業務的貢獻比重降低上海業務的貢獻比重降低2009年度業績顯著改善年度業績顯著改善年度業績顯著