3月房地产市场回顾
1英大证券研究所-研究报告行业研究行业研究行业研究行业研究三月房地产市场回顾三月房地产市场回顾三月房地产市场回顾三月房地产市场回顾报告日期：报告日期：报告日期：报告日期：2010201020102010年年年年4444月月月月7777日日日日房地产行业研究员：蔡荣房地产行业研究员：蔡荣房地产行业研究员：蔡荣房地产行业研究员：蔡荣（执业证书编号:S0990210020001）报告概要：����三月房地产行业要闻回顾�银监会发通知警示房屋抵押贷款风险�国土部出台“19条”房地产用地整治风暴将起�全国70个大中城市房屋销售价格2月上涨10.7%�武汉城市规划获国务院批复定位中部中心城市�北京一日诞生三地王全部由央企制造�国资委：78家央企将退出房地产业务16家保留�国资委：78非房地产央企半月内制定退出房市方案�国土部再出重拳遏制高房价�银监会四招防控地产信贷风险整肃囤地捂盘违规炒楼�财政部税务总局明确首套房契税政策�工行取消首套房贷利率7折����全国主要城市房地产市场状况3月份，全国重点城市商品房销售明显回暖，环比出现大幅增长。根据中国指数研究院的最新统计数据，30个重点城市3月商品房成交面积环比平均涨幅达到90%，6座城市环比增幅超过100%。但从同比角度来看，不及去年3月成交水平。在成交价格方面，各城市涨跌互现。这表明一季度的宏观调控政策还是有一定的作用，但主要体现在市场心理和投机需求缩减方面，而在重点调控的房价方面，由于多方面原因，房价坚挺依旧。3月全国土地市场的供求活跃度也明显提高。预计随着3月房地产市场的回暖和部分地区房价的持续热涨，4月份房地产政策环境将更加紧缩，新的调控政策可能出台，目前来看物业税或其他形式的房产税的呼声较高。而4月的房地产市场在更严厉的调控政策出台前可能依然维持现有热度，成交环比增长趋势有望稳定，同比仍有可能保持下降，房价短期大幅下降可能性较小，各地分化现象依然存在。����房地产股票走势点评3月房地产行业股票走势较强，平均月涨幅达到6.52%，明显高于沪深300月涨幅。在房地产市场迅速回暖、两会后政策层面较为平静的行业背景下，房地产行业股票反弹预期增强，得到市场普遍看好，全月行业个股较为活跃，涨势良好。表现较好的个股主要有阳光城、美都控股、海鸟发展、光华控股、合肥城建、道博股份、荣盛发展等，其中，阳光城以36.22%的月涨幅高居榜首。����投资建议4月，预计房地产行业股票以震荡下行走势为主，不建议重仓配置，注意回避行业政策风险和加息风险。少数具有较好题材概念的个股仍存在阶段性投资机会，例如，二三线地产龙头的格力地产（600185）、嘉凯城（000918）、滨江集团（002244）等；具有天津区域概念的津滨发展（000897）；具有核电概念的嘉宝集团（600622）；具有固废处理概念的城投控股（600649）等仍可适当关注。请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究行业研究行业研究行业研究2一、三月房地产行业要闻回顾发改委：把握信贷节奏防信贷资金入市发改委在向全国人大提交的报告中称，将通过央行政策引导和商业银行考核机制改进，把握好信贷投放节奏，防止季度之间、月度之间异常波动，并防止信贷资金违规大规模流入股市、楼市。专家表示，今年，银行对于信贷投放更趋于谨慎，信贷考核的压力减轻，3月份出现信贷增量激增的情况概率较小。此外，监管层严控信贷流向，今年信贷资金违规大规模入市的情况或将有所好转。银监会发通知警示房屋抵押贷款风险银监会近日下发了《关于房屋抵押贷款风险提示的通知》，要求：商业银行对客户要严把门槛，将目标客户第一还款来源作为放贷的基本前提，需要避免简单依据第二还款来源作为选择客户的基础；其次，严格抵押物准入制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，防止非法和无效或有纠纷的房屋产权证作为抵押物。与此同时，银监会还要求商业银行对抵押物进行动态监控和持续跟踪；并完善抵押权设置的法律手续，通过合同形式防范抵押悬空的风险。消息称深圳城改108个项目获批本地股有戏据消息人士透露，《深圳城市更新办法》申报的首批项目审批已经完成，深圳市的108个城市更新和工业区升级改造项目已获批，将于近期向社会公示。据了解，此类项目主要集中在深圳宝安、龙岗地区。获悉，《深圳城市更新办法》申报的首批项目审批已经完成，108个城市更新和工业区升级改造项目已经获批，超过计划总数的一半，将于近期向社会公示。沪首份农村流转地评估价出台商用地流转价格109万元/亩上海农村建设用地流转工作首度破冰。作为上海市农村集体建设用地流转试点村的亭林镇亭北村，首份集体建设用地流转价格评估结果出台，商用地流转价格为109万元/亩，目前正在征求意见当中，而金山区规土局网站也将评估结果进行公布。日前，上海市政府发布《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》，明确表示农村集体建设用地流转，有利于显化农村集体建设用地价值，增加农民收入，......，有利于盘活农村集体存量建设用地，促进土地资源优化配置和节约集约使用。海南版国11条出台保障任务不完成官员要离岗备受关注的海南终于拿出琼版“国十一条”，房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起60日内全部付清，而且保障性住房任务不能完成的，地方政府官员将要调离。海南省决定自2010年5月1日起，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记。省财政从市、县收取的土地出让金10%部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜，2010年新建10.09万套保障性住房。住建部部长：未来20年房价上涨压力仍然非常大十一届全国人大三次会议于8日举行记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新、卫生部部长陈竺、人力资源和社会保障部副部长胡晓义就保障和改善民生问题答记者问。姜伟新重申增加普通商品房、保障房供应力度、抑制楼市投机等调控措施，针对部分城市房价过高、房价上涨过快，他认为，要全方位地增加供给，一是要加快普通商品住房的建设，增加普通商品住房的供应；二是加快、加大经济适用住房的建设，扩大经济 行业研究行业研究行业研究行业研究3适用住房的供应范围；三是加大、加快限价房的建设，进一步扩大限价房的供应范围。他还提到，今年开始将加快公共租赁住房的建设。并且增加各类住房的土地供应也是一个重要的方面。但他同时表示，由于未来20年中国楼市供需矛盾仍然突出，房价上涨压力仍然很大，抑制房价过快上涨仍显任重道远。住建部副部长叫苦称调控地产市场几乎没有手段3月7日，在回答委员“为何房价越调越高”这个问题时，住房和城乡建设部副部长郭允冲叫苦说，房价调控需要多个部门协同努力，而住建部在调控房价方面几乎没有什么手段。房价调控需要多个部门协同配合，需要增加土地供给，还要金融、税收等部门和行业的支持才行。郭允冲透露，房价高，说明住房供不应求。因此将适当增加住房供应。作为政府一方面要发挥市场的作用，另一方面就是要建好保障性住房。他还认为，住房模式需要多样化，暂时不能买房的可租房住。刘明康：楼市调控兼顾结构调整和民生中国银监会主席刘明康在“两会”期间表示，房地产是中国的支柱产业之一，银监会将继续服务和支持房地产业的发展，但房地产也是一个高风险的行业，为此银监会将对房地产相关贷款保持审慎态度。房地产领域的银行贷款，主要分为土地储备贷款、开发商贷款以及个人住房抵押贷款三个方面。其中，土地储备贷款的对象主要是政府，政府以土地作为抵押，取款开发，用出售土地的增值部分还贷。在这个过程中，银监会关注地方政府的信用、储备土地的使用用途，以及保守地把握好土地储备的贷款成数等问题。对于房地产开发商贷款，银监会要求商业银行首先要关注开发商的资质和信用。目前国内开发商超过5万家，银行通过名单式管理，根据各方面的资讯调查和过去的历史记录，以及相对的标准确定其资质，对违约的开发商直接列入黑名单。其次关注房地产开发商的抵押品。第三，严格控制开发商的贷款程序，开发商除了资本金以外，也应当有自己的自有资金。通过保守估计和较稳妥的审慎做法确定开发商贷款成数以控制风险。对于个人住房抵押贷款，银监会要求，个人住房按揭贷款必须以个人自住和改善型自住为主；银行要加强尽职调查；对贷款购买2套以上住房银监会一直要求首付款比例在四成以上，同时贷款利率也按照风险进行相应浮动，实行利率差别化管理。总体看，房地产调控要兼顾国家产业结构调整和民生两方面，促进房地产行业稳健发展。央行称近期不出台楼市调控新政全国政协委员、中国人民银行副行长苏宁昨日表示，央行实施的二套房贷新政已发挥作用，目前还不存在出台新政策调控房市的需求。“投机性和投资性购房一定要限制，这类行为易导致房产价格上涨。”他强调，现阶段央行要求，凡属通过商业银行贷款购买住房的，二套房贷款必须按四成比例支付首付。“这一政策已发生作用，今年住房交易量出现下降，但价格还没有明显变化。”不过苏宁也以“需要先观察上一个政策的效果”为由，表态央行现阶段不会出台新的住房调控政策。国土部牵手15部委共商加强土地管理近日国土资源部与国家发改委、工信部、住建部等16个部门有关负责人座谈，共商土地管理，而清理盘活闲置土地被确定为2010年重点任务之一。据了解，这是国土资源部第二次在两会期间召开有关部门和用地大户座谈会，目的是加强沟通衔接，进一步了解用地需求，以强化土地管理。国土资源部副部长鹿心社表示，“土地政策要继续加强与产业政策、财政政策、货币政策的协调配合，更加主动地参与宏观调控，更加突出保护耕地和节约集约用地，更加有效地加强土地监管。”“今年要开展批而未用土地专项清理，大力盘活闲置土地和低效利用土地，确保已批准建设用地能够及时有效供应。”他还指出，强化房地产市场土地供应调控，促进房地产业平稳健康发展，确保保障性住房用地，并严厉打击开 行业研究行业研究行业研究行业研究4发商圈地、囤地行为。要合理安排城乡用地规模和布局，坚决防止再走规模扩张、粗放利用的老路。同时，落实政府耕地保护责任，健全考核制度，建立耕地保护激励机制。国土部出台“19条”房地产用地整治风暴将起3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，自本月起掀起一场“房地产土地调控风暴”。通知全文近五千字，涉及五个方面，共19条，主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。国土部明确，从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。按照通知，今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。国土部决定自今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。全国70个大中城市房屋销售价格2月上涨10.7%10日国家统计局网站刊出70个大中城市房屋销售价格指数：2010年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的6个城市是：海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%、温州21.3%、北京和金华16.9%，涨幅低于1%的城市只有唐山，为0.4%。武汉城市规划获国务院批复定位中部中心城市《武汉市城市总体规划》8日通过国务院正式批复。武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。这个变动，“锁定”了武汉作为中部地区龙头城市的地位。这表明武汉的城市定位在国家层面得到确认和显著提升，武汉城市发展上升到了国家高度。国务院批复，
