房地产行业2010年二季度投资策略：布局二三线,预热小阳春

行业投资策略/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 行业研究报告 • 房地产行业 2010年3月31日 跟随大市 布局二三线，预热小阳春 ——房地产行业2010年二季度投资策略—— 研究员 崔秀红 执业证号：S1250109071082 电话：010-88092288-8522 邮箱：cuixh@swsc.com.cn 肖剑 执业证号：S1250209100193 电话：010-88092288-3207 邮箱：xj@swsc.com.cn 地产板块与沪深300对比 166421642664316436644164200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911沪深30 0地产板块 地产投资组合与地产板块对比 16 6 421 6 426 6 431 6 436 6 441 6 446 6 4200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911地产投资组合地产板块 内容摘要： z 多种因素所致，预期地产销售开始回暖。09年房价快速上涨致使年初调控政策密集出台，短期改变了市场预期。同时，09年底的恐慌性购买对需求的透支，季节因素，节日效应等一系列因素导致10年一季度房屋销售量迅速下降，但价格依旧坚挺。春节后，销售逐步回暖。 z 新的调控政策或将渐次出台。行政手段会越来越多的被使用，但政策风声最紧，最严厉，最密集的时候已经过去，新的政策不会改变目前房地产市场的基本政治和市场环境，因此，供不应求将是二季度市场运行的主旋律。 z 二季度或将呈现价量齐升小阳春。房子作为居民财富管理的重要方式，其使用和投资需求仍然旺盛。随着市场对政策的敏感性逐步减弱，其将按照固有的供求格局来运行。宏观经济向好趋势不改，上半年商品房存货不足，人民币升值和通货膨胀预期强烈，在传统的销售旺季到来之际，房地产市场或能走出一个价量齐升的小阳春。 z 房地产板块有望在震荡中反弹。房地产板块由于政策调控，经历较大幅度调整。目前处于低位盘整阶段。静态PE为23倍、动态PE为18倍。估值具备一定优势。二季度，销售回暖，对政策敏感度降低，房地产公司业绩有所保障，目前估值合理，会使得投资者逐步认同房地产公司的投资价值。政策调控会使得股价上下震荡，但整体趋势会反弹，建议投资者增持。 z 关注二三线城市龙头。地方区域龙头有几大优势：第一，获益于中国产业转移，区域振兴的大方向。受政策影响较小。第二，区域龙头有着强大的当地社会资源，往往在拿地上有着全国性开发商不可比拟的优势。第三，业绩锁定好，成长看得到。推荐：合肥城建，华发股份，福星股份，ST东源等。 请务必阅读正文后的免责声明部分 行业投资策略/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 目 录 1．多种因素所致，预期地产销售开始回暖..............................................................................................................................1 2、库存仍然处在较低位置，供给紧张局面难以改变..............................................................................................................3 3、新的调控政策或将渐次出台，主要针对投机性地产泡沫..................................................................................................5 4、二季度或是价量齐升的小阳春..............................................................................................................................................5 5、房地产板块有望震荡中反弹，关注二三线城市龙头..........................................................................................................6 行业投资策略/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 11．多种因素所致，地产销售开始回暖 09年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨，在经济复苏比较确定的情况下，房地产价格成为政府关注民生，调节资产价格的主要落脚点。2010年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控。调控的手段与03年，07年相比，基本相似。根本还是紧土地，紧信贷。提高购买成本，惩治开发商。密集出台的政策改变了市场的短期预期，消费者出现了观望情绪。 表1：地产行业调控政策汇总表 时间 政策要点 2009年12月9日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，个人住房营业税征免时限由 2 年恢复到 5年。 2009年12月14日 国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 国务院对高房价的态度从“抑制”变为“遏制”，引起关注。 2009年12月17日 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房企拿地首付不低于50%。 2009年12月23日 财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税。 2010年1月10日 国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称"国十一条"。 2010年1月12日 中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010年1月21日 国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%。 2010年2月20日 银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，出拳打击炒房者和投机行为。 2010 年2月25日 中国人民银行宣布从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。 2010 年3月9日 财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，首次购买90平米及以下普通住房契税优惠收紧。 2010 年3月10日 国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称“国 19 条”)，全文包含 19 条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。 2010 年3月18日 国务院国资委明确提出要求：除 16 家以房地产为主业的央企外，还有 78 家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。 2010年3月22日 国土部要求各地保障房用地计划公布前不得出让住房用地。 资料来源：国土资源部、财政部 行业投资策略/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 2此外，1-2月份是销售的传统淡季，这期间由于节日效应，房屋交易时间减少，同时，开发商在此期间推盘量也会减少。尤其是在09年末，由于担心购房优惠政策退出，各地出现了恐慌性购买的现象，需求集中释放。在这种市场情况下，即使政府不出调控政策，1-2月份的交易量环比也会出现下滑，政策只是加剧了这一趋势。同时，这一区间内，房屋销售价格并没有下降。开发商资金充裕，在这样的销售淡季中，没有降价的理由。市场有其自有的规律，买房的人还是要买房的，春节长假过后，需求开始回暖，进入三月，销售旺季拉开序幕。 图1：北京市商品住宅销售面积与销售价格的周度数据 图2：上海市商品住宅销售面积与销售价格的周度数据 0510152025303540452009/442009/452009/462009/472009/482009/492009/502009/512009/522010/12010/22010/32010/42010/52010/62010/72010/82010/92010/102010/112010/12150001600017000180001900020000210002200023000销售面积（万平方米）销售价格（元/平方米） 010203040506070802009/442009/452009/462009/472009/482009/492009/502009/512009/522010/22010/32010/42010/52010/62010/72010/82010/92010/102010/112010/12100001100012000130001400015000销售面积（万平方米）销售价格（万/平方米）数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 图3：武汉市商品住宅销售面积与销售价格的周度数据 图4：天津市商品住宅销售面积与销售价格的周度数据 数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 图5：深圳市商品住宅销售面积与销售价格的周度数据 图6：杭州市商品住宅销售面积与销售价格的周度数据 024681012142009/442009/452009/462009/472009/482009/492009/502009/512009/522010/12010/22010/32010/42010/52010/62010/72010/82010/92010/102010/112010/12150001700019000210002300025000270002900031000销售面积（万平方米）销售价格（元/平方米）数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 行业投资策略/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 3图7：重庆市商品住宅销售面积与销售价格的周度数据 图8：长沙市商品住宅销售面积与销售价格的周度数据 数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 2、库存仍然处在较低位置，供给紧张局面难以改变 从各地的供给情况来看，由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供给，今年上半年可售房屋库存仍然处在较低位置。考虑到09年销售速度的不可持续性，我们用07年-09年三年的平均周销售速度为标准，计算目前可售面积的去化时间，结果显示，各主要城市的去化时间都在10个月以内。我们预计二季度供不应求的状况仍将维持。 图9：北京市商品住宅可售面积 图10：北京市商品住宅去化时间 数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 行业投资策略/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 4图11：上海市商品房可售面积 图12：上海市商品房去化时间 数据来源：中国指数