中渝置地（1224 HK）09财年业绩：更好的运营和较高的估值折让；维持跑赢大市

CC地产（1224 HK）2010年3月30日行动： 我们维持对CC Land优于大市的评级，因为我们看到2H09的运营会有所改善，合同销售的执行情况也会有所改善。我们预计CC Land在FY10F的核心收益会有所好转，从而导致资产净值折让收窄。我们将目标价下调至每股6.58港元以调整其土地处置。事件：CC Land的09财年净亏损从1H1的1.11亿港元收窄至4,300万港元，低于我们的亏损预测6,900万港元。管理层在分析师简报中发布了FY10F的全套指南。09财年业绩亮点： 撇除非核心项目，净亏损为港币8,300万元，主要由于物业销售的贡献增加及价钱：HK $ 3.29目标：HK $ 6.58（原价HK $ 7.23）交易数据52周范围HK $ 1.68 – 6.60市值（米）HK $ 8,450 / US $ 1,088已发行股票（米）2,568自由流通量（％）49.43M每日平均T / O（百万份）9.12010年3月29日收盘价股价与国企指数港币总体改善运营利润率的恢复。 截至2009年底，该公司仍处于净现金状况，而截至2008年底，该公司的净负债率为11.9％，但我们预计该公司将从1H10开始加速发展，以适应不断增长的销售和建筑业务。 管理层将FY10F的销售目标定为人民币3.4b元，比09年的人民币17b元合同销售翻了一番，并指导全年交付超过245k平方米，同比增长30％。 年初至今，该公司已售出约8亿元人民币的物业，完成了全年目标的23.5％，这对于改善运营和财务表现是一个好兆头。由于财务状况好转迹象的增加，该公司目前的6％的净资产值折让幅度预计会缩小。76543210资料来源：彭博社 CC土地 国企指数16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000王仁(852) 2532 6749陈冠希(852) 2532 6123中国/香港中国房地产超重（保持）行业评级：公司评级：跑赢大盘（保持）更好的运营和较高的估值折让；维持跑赢大市Jan-09 Jan-09 Mar-09 Apr-09 May-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Aug-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dec-09 Dec-09 Jan-10 Feb-1010月3日预测与估值一年至12月31日200820092010F2011F营业额（百万港元）1,3961,0811,8923,220净利润（百万港元）(837)(58)317511每股盈利（港元）(0.39)(0.03)0.120.20图5：按地点划分的土地储备细目图6：项目完成进度表(183.9)(93.5)(591.9)61.3PE（x）(8.5)(131.1)26.616.5PBV（x）0.80.60.70.7产量 （％）0.60.90.81.2净资产收益率（％）(9.0)(0.5)2.64.1资料来源：CCBIS估算 CC地产（1224 HK）2010年3月30日22009财年回顾和2010财年展望09财年亏损从1H09收窄。管理层表示，09财年的整体亏损从1H1的1.11亿港元收窄至5,800万港元，低于市场普遍预期的60-8000万港元和我们的预测6900万港元。核心净亏损也从1H09的1.58亿港元下降至09财年的8,300万港元，这是由于更好的成本控制和开发物业销售的贡献增加，这些物业的利润率高于制造业。该公司提议派发每股3港仙的末期股息，相当于目前的股息收益率为0.9％。 物业贡献增加。在09财年，收入同比下降22.6％，因为该公司09财年的房地产销售量很少，而且由于全年出口行业低迷，其制造业务的收入也减少了。 09财年预定的建筑面积也下降了33.6％，至125k平方米，但09财年的平均售价从08财年的3,788港元/平方米增长了36.9％至5,185港元/平方米。物业发展的贡献增加，因为物业销售占09财年总收入的59.9％，而08财年为52.4％。我们预计CC土地在未来财政年度将继续从制造业转向房地产业务，因为其09财年的合同销售额同比增长近三倍至人民币17.b元。 利润率正在恢复趋势。毛利率从08财年的8.5％提高到了09财年的19.0％，这是由于更好的成本控制以及物业销售收入的增加，这些物业产生的利润率高于制造业。与09年相比，CC土地的开发利润率相对较低，为18％，这是由于收购了重庆的Verakin New Park City项目而对公允价值进行了调整。消除这种影响，发展利润率将报告为31％。同时，09财年合约销售均价的上涨将有助于进一步提高10财年的利润率。 资产负债表保持强劲，这意味着有扩大的空间。CC Land在2009年的资产负债表上保持了非常强劲的实力，截至2009年底，其净负债比率仍保持在净现金状况，而2009年上半年和2008年底的净负债比率均为13.5％，这意味着该公司有更大的发展空间适应FY10F和FY11F不断增长的建设和竣工。截至2009年底，在建面积是2009年预售面积的三倍多，这预示着2010年竣工面积的增长。 改善运营和财务绩效的前景。管理层制定了2010年的销售目标3.4b元，是2009年的预售价格的两倍，而CC Land年初至今已实现合同销售约8亿元，占全年目标的23.5％。通过预售，CC Land的未预订收入锁定为1.5亿元人民币，占该公司09财年开发收入的2.6倍。同时，预计自2H09以来合同销售价格的上涨将有助于支持FY10F的利润率恢复。 CC地产（1224 HK）2010年3月30日3 维持优于大市评级和估值修正。我们维持对CC Land的优于大市评级，因为我们认为2H09的运营会更好，运营和财务表现的前景会有所改善，以及资产净值折让很大，以缩小房地产销售的执行力。 我们将FY10F和FY11F的盈利预测上调了16。1％和2。考虑到10财年处置收益的9％，更好的财务前景，以及制造业改善和合同销售增长的迹象，是进一步提高收益的主要重估催化剂。 我们已将CC土地的资产净值估算下调了9。0％至HK $ 8。22以调整土地处置，并将我们的目标价设定为较资产净值折让20％或6港元。每股58。图1：09财年财务摘要（％）1H081H0908财年09财年收益（港币百万元）480同比股东应占溢利（百万港元）40同比毛利率7。4净利率5。1个净资产收益率0。8ROA 0。3净负债比率10。6净现金合同销售（人民币百万元）227总建筑面积（千平方米）51均价（人民币/平方米）账面销售额（港币百万元）151预订总建筑面积（千平方米）48预订ASP（港币/平方米）非核心收益（港币百万元）164核心纯利（百万港元）（99）同比核心净利率（21）资料来源：公司数据，CCBIS估算图2：09财年损益表（百万港元）09财年08财年同比（％）收入–包装产品销售–旅行包的销售–资金投资–房地产开发和投资销售成本毛利其他收入和收益销售和分销成本行政费用其他费用财务费用应占P / L：杰西合伙人税前利润。税金支出本年度利润归因于：资料来源：公司资料数据每股收益（港币）：3731,3961,081ASP（RHS）4.3(22.3)53.2(22.6)09财年(111)(837)(58)ASP（RHS）(93.1)(379.3)(192.5)(93.0)更改18.08.519.0GPM(33.4)(77.3)(4.0)NPM(2.4)(9.0)(0.5)净负债(1.6)(6.9)(0.2)净现金13.511.9鱼子资料来源：公司数据，CCBIS估算5574551,702图3：09财年的预定销售额图4：09财年的合同销售额10187300港元/平方米百万港元4,4415,5075,2355,683港元/平方米161712647百万港元2718812508财年09财年3,1745,9683,7885,185预定的销售4419554（LHS）(158)(1,225)(83)ASP（RHS）(117.9)59.2(239.1)(93.2)08财年合同销售（LHS）(42)(88)(8) CC地产（1224 HK）2010年3月30日409财年ASP（RHS）资料来源：公司数据资料来源：公司资料图5：按地点划分的土地储备细目图6：项目完成进度表昆明0.9％1,0811,396(22.6)平方米295435(32.3)四川/成都26.2％132229(42.2)重庆72.9％6(1)(1,200.2)FY10F647732(11.6)2011财年(875)(1,277)(31.5)管道20511873.3资料来源：公司80244(67.2)数据(56)(65)(14.5)资料来源：公司资料(247)(249)(0.5)CC地产（1224 HK）56(1,298)(104.3)2010年3月30日(28)(41)(31.1)等级定义优于大市（O）–未来十二个月的预期回报率为10％(17)(15)13.9中性（N）–未来十二个月的预期收益在–10％到10％之间；表现不佳（U）–未来十二个月的预期收益<-10％(1)(2)(41.2)分析师认证：(7)(1,306)(99.4)本报告的作者王仁和Edmond Chan特此声明：（i）本报告中表达的所有观点均准确反映了他们对任何主题证券或发行人的个人观点； （ii）他们的任何报酬的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，或将直接或间接相关； （iii）他们没有收到与标的证券或发行人有关的内幕信息/对非公开价格敏感的信息，而这可能会影响他们的建议。王仁和陈冠希进一步确认（i）他们或他们各自的合伙人（由香港证券及期货事务监察委员会发行的行为守则所定义）均未买卖或买卖所涉股票在本研究报告发布之日前30个日历日之内； （ii）他们或其各自的联系人均未担任本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员； （iii）他们或他们各自的联系人在本报告所涵盖的股票中均不具有任何财务权益。(36)228(115.6)免责声明：(43)(1,079)(96.0)建银国际证券有限公司是中国建设银行股份有限公司的全资子公司。 本文中的信息是从相信可靠的来源获得的，但建银国际证券有限公司，其分支机构和/或子公司（统称为“ CCBIS”）不保证其针对任何目的或任何人的完整性或准确性或适当性。 截至本材料之日，观点和估计构成我们的判断，如有更改，恕不另行通知。 投资涉及风险，过去的表现并不代表未来的结果。 本报告中的信息并非旨在为任何潜在投资者提供专业建议，因此不应以此为依据。 本报告仅供参考，不应视为购买或出售任何产品，投资，证券，交易策略或任何种类的金融工具的要约或招揽。 CCBIS或任何其他人士均不对因使用本报告或其内容或与之相关的其他任何损失承担任何责任。 本文提到的证券，金融工具或策略可能并不适合所有投资者。本文中的意见和建议未考虑潜在投资者的情况，目标或需求，也无意作为对任何潜在投资者的特定证券，金融工具或策略的建议。 本报告的接受者应独自负责对本报告中提及的公司的业务，财务状况和前景进行独立调查。 告诫读者，实际结果可能与此处任何前瞻性陈述中所述的结果有实质性差异。 尽管已采取所有合理的措施以确保本文所陈述的事实准确无误，并且本文所包含的前瞻性陈述，观点和期望均基于公平合理的假设，但CCBIS仍无法独立核实此类事实或假设，并CCBIS对其准确性，完整性或正确性不承担任何责任，并且对此不作任何明示或暗示的陈述或保证。 收件人必须对本报告中所包含信息的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。 严禁以任何方式将本研究报告的全部或部分重新分配给任何人。特别是但不限于，本报告或其任何副本均不得带入或传播至日本，加拿大或美国，也不得直接或间接地分布至美国或任何美国。S. 人（根据美国《规例S》的定义S. 1933年《证券法》或位于中国大陆的公众（但不包括香港，澳门和台湾的人）。接受者应注意，建银国际证券可能