码头-09财年强劲业绩预示重新评级

码头控股（4香港）评分：109财年强劲的业绩预示着重新评级的好兆头建筑与房地产：香港CFA乔纳斯·坎（Jonas Kan）（852）2848 4439（jonas.kan@hk.daiwacm.com）有什么变化？目标价：HK $ 50.30市场数据恒指20,987.78市场帽（十亿美元）15.47电动车（10亿美元； 10E）17.63每天平均3个月至（百万美元）26.64分享优秀（米）2,754自由浮动（％）50.0重大的股东会德丰公司汇率表现（％）*(50.0%)港元/美元7.7611M 3M600万绝对8.52.58.2相对的6.64.111.3资料来源：大和注意：*相对于恒指投资指标市盈率（x）2010年16.02011年14.02012年12.7PCFR（x）11.510.59.6EV / EBITDA（x）11.510.29.2PBR（x）1.00.90.9股息收益率（％）2.32.42.5净资产收益率（％）6.36.97.2资产回报率（％）3.94.34.6净债务权益（％）相对于同业20.819.417.1下面相对于历史下面资料来源：大和的预测收入汇总（百万港元）到12月31日20092010年2011年2012年收入17,55319,90221,80123,943同比（％）10.113.49.59.8息税折旧摊销前利润10,03011,90513,30314,503同比（％）11.118.711.79.0净利6,4247,4908,5809,470同比（％）53.216.614.610.4每股盈利（港元）2.3332.7203.1153.439同比（％）52.716.614.610.4CFPS（港币）3.4743.7764.1644.532每股股息（港元）1.0001.0001.0501.100资料来源：大和公司预测价格和相对表现九龙仓集团（Wharf Holdings）09财年的盈利（扣除物业重估）为78.16亿港元，同比增长86％。影响力撇除2009年出售北京时代广场的特别收益13.93亿港元，九龙仓的基本盈利同比增长53.2％，为64.24亿港元，略好于我们的预测60.10亿港元，主要是由于租金和营业利润的增长。利息支出低于预期。其中一个主要亮点是来自中国房地产的贡献激增（九龙仓的中国房地产销售利润终于腾飞，超过10亿港币，而来自中国租赁房地产的营业利润也同比增长26％，至3.19亿港币）。该公司设定了一个雄心勃勃的目标，将其2010年合同销售面积翻一番，达到1000万平方英尺。其市值达到100亿港元。尽管该目标能否实现，但我们认为该集团可以实现其FY10指导下40亿港元的中国物业销售额，因为其中约75％已通过预售（包括一些高利润项目）获得了保证。如新华路1号和无锡太湖广场。我们认为，海港城和时代广场的零售空间年初至今取得的业绩证实，这是香港的两个主要零售物业，因为其前两个月的零售额分别同比增长36％和26％。 。总体而言，我们将2010财年和11财年的盈利预测上调了11％。估价我们一直认为，九龙仓为重新评级提供了坚实的基础，这是由于人们越来越认识到其香港资产的卓越品质以及其在中国房地产市场中的不断增长的实力（有关详细信息，请参阅我们2月5日的报告：主要资产的价格，并对其进行可靠的重估）。我们认为这些结果证实了香港的质量（HK $）50.0040.0030.0020.0010.00相对恒指1751441138150资产及其在中国的收益正在腾飞。尽管在最近的反弹之后，股票的上涨空间有所下降，但估值仍较我们对2010年底每股净资产值68.90港元的预测折让37.2％，仍然具有吸引力。07/3 07/9 08/3 08/9 09/3 09/9 10/3资料来源：彭博社，大和预测修订(%)收入变动2010财年4.82011财年5.62012财年不适用净利润变动11.014.1不适用EPS变化11.014.1不适用资料来源：大和的预测公允价值估值（港元/小时）50.30方法资产净值主要假设资产净值价格资料来源：大和的预测催化剂与行动有关海港城和时代广场上述市场表现的新闻流，以及该公司在中国房地产执行方面的进展，将继续推动股价表现。我们六个月的目标价为50.30港币，是基于我们对2010年年底资产净值的预测折让27％（九龙仓历史性资产净值折让的最高值范围，从1991-3Q97）。 九龙仓控股：09财年年度总结的亮点结果FY08 FY09同比FY08 FY09同比（港币百万元）（港币百万元）变化（％）（港币百万元）（港币百万元）变化（％）租金收入-香港4,9895,63012.8利息收入/（花费）(909)(338)(62.8)租金收入 -中国254319 25.6应占联营公司利润杰斯141356152.5属性销售中国841,0121104.8极好的项目（757）1,393不适用物流1,763 1,418（19.6）税（1,159）（1,524）31.5CME * 244163（33.2）少数民族兴趣爱好(761)(799)5.0投资及其他305187（38.7）净利润4,194 7,816 86.4息税前利润7,639 8,729 14.3每股股息（港元）0.80 1.00 25.0资料来源：公司，Diawa *通讯，媒体和娱乐2010年3月23日全球股票研究本报告的后两页提供了重要的披露信息，包括任何必要的研究证明。HK $ 43.600004.HK不适用不适用价钱（3月23日）路透社代码ADR / GDR代码每个ADR / GDR的份额 2大和研究更新九龙仓集团–财务摘要 收益与损失（百万港元）资产负债表（百万港元）一年至12月31日200820092010年2011年2012年截至12月31日200820092010年2011年2012年物业销售7103,0654,1074,9295,914现金和短期投资15,88618,41212,00110,6029,504租金收入6,5527,2297,7498,3699,039库存112107268404421其他收益8,6787,2598,0468,5038,990应收账款1,7274,5545,1205,6216,012总收入15,94017,55319,90221,80123,943其他流动资产17,28018,78419,65421,95822,960其他的收入137152156159161流动资产总额35,00541,85737,04338,58538,897齿轮(5,400)(6,069)(6,388)(6,865)(7,809)固定资产119,593134,002140,209144,210149,599SG＆A(1,646)(1,606)(1,765)(1,792)(1,792)商誉和无形资产297297302315321其他操作花费(1,392)(1,301)(1,345)(1,390)0其他非流动资产13,65914,30518,09818,80020,003息税前利润7,6398,72910,56011,91313,041总资产168,554190,461195,652201,910208,820净利息公司/（exp。）(909)(338)(536)(526)(499)短期债务4,4438,3286,5604,6802,240Assoc / forex / extraord。/其他(616)1,749321354414应付账款6,9248,2409,23510,12011,256税前收益6,11410,14010,34511,74112,956其他流动负债1,4251,6811,7821,8901,965税(1,159)(1,524)(2,328)(2,600)(2,890)流动负债合计12,79218,24917,57716,69015,461最小内部/首选项div./others(761)(799)(527)(561)(596)长期债务33,56631,51630,56530,62130,212净利润（报告）4,1947,8177,4908,5809,470其他非流动负债16,33918,53219,65820,15621,235净利润（调整）4,1946,4247,4908,5809,470负债总额62,69768,29767,80067,46766,908每股收益（报告）（港币）1.5282.8382.7203.1153.439股本2,7542,7542,7542,7542,754每股盈利（调整）（港元）1.5282.3332.7203.1153.439储备金/R.E./其他96,740112,456118,018124,533131,800每股股息（港元）0.8001.0001.0001.0501.100股东权益99,494115,210120,772127,287134,554息税前利润（adj。）7,6398,72910,56011,91313,041少数群体利益6,3636,9547,0807,1567,358EBITDA（调整）9,03110,03011,90513,30314,503权益总额168,554190,461195,652201,910208,820净债务/（现金）22,12321,43225,12424,69922,948 现金流量（港币百万元）键比率一年至12月31日200820092010年2011年2012年一年至12月31日200820092010年2011年2012年除税前溢利6,11410,14010,34511,74112,956销售额–同比％(1.7)10.113.49.59.8折旧及摊销1,3921,3011,3451,3901,462EBITDA（调整）–同比％(15.1)11.118.711.79.0已付税款(1,628)(2,247)(2,516)(2,919)(3,180)净利润（同比）–同比％(28.8)53.216.614.610.4营运资金变动(1,868)963320321345每股收益（调整）–同比％(34.1)52.716.614.610.4其他运行CF项目1,740(590)905934899EBITDA利润率％（调整）56.757.159.861.060.6经营现金流量5,7509,56710,39911,46712,482息税前利润率（调整）47.949.753.154.654.5资本支出(9,541)(8,520)(10,242)(6,990)(6,540)净利润率（调整）26.336.637.639.439.6净（收购）/处置2343,324267249262净资产收益率（％）4.56.06.36.97.2其他投资CF项目(14)(16)(17)(19)(21)广告支出回报率（％）2.73.63.94.34.6投资产生的现金流量(9,321)(5,212)(9,992)(6,760)(6,299)ROCE（％）5.75.76.57.17.6债务变动6,7271,835(2,719)(1,824)(2,849)资本回报率（％）5.15.55.55.96.3净股发行/（回购）9,6200000净负债对权益（％）22.218.620.819.417.1已付股息(2,748)(2,759)(3,274)(3,450)(3,620)有效税率（％）19.015.022.522.122.3其他融资CF项目(1,958)(905)(825)(832)(812)应收账款（天）35.865.388.789.988.7筹资活动产生的现金流量11,641(1,829)(6,818)(6,106)(7,281)应付款（天）144.3157.7160.2162.0162.9外汇效应/其他990000净利息保障（x）8.425.819.722.626.1现金变动8,1692,526(6,411)(1,399)(1,098)净派息率（％）52.435.23