立足二三线城市，积极扩张

2008A 2009A 2010E 2011E 营业收入 2029 3289 5012 6976 （+/-） 16.31% 62.12% 52.37% 39.20% 营业利润 498 796 1402 2019 （+/-） 14.57% 59.88% 76.25% 43.93% 归属母公司 净利润 371 610 1052 1514 （+/-） 30.33% 64.43% 72.57% 43.93% 每股收益（元）0.46 0.73 1.17 1.69 滚动市盈率（倍）12 28 17 12 总股本/已流通A股（万股） 89600/15604 流通市值（亿元） 32.32 每股净资产（元） 4.22 资产负债率（%） 71.69 051015202509-3-1809-4-1809-5-1809-6-1809-7-1809-8-1809-9-1809-10-1809-11-1809-12-1810-1-1810-2-18荣盛发展天相流通 公司年报点评 报告日期：2010 年 3 月 19 日 荣盛发展（002146）：立足二三线城市，积极扩张 增持（维持） 当前股价：19.87元 房地产行业 主要财务指标（单位：百万元） 公司基本情况（2009 年 12 月31日止） 股价表现（最近一年） 天相金融地产组 联系人-金融地产组 010-66045563 zhangfy@txsec.com 服务热线 010-66045555 服务邮箱 service@txsec.com 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 z 公司 2009 年实现营业收入 32.89 亿元，同比增长 62.12%；营业利润 7.96 亿元，同比增长 59.88%；归属母公司净利润6.1 亿元，同比增长 64.43%；实现基本每股收益 0.73 元。分配预案为每 10 股送 2 股红股，派 1 元（含税）现金股息，同时以资本公积每 10 股转增 4 股。 z 硕果累累的 2009 年。1）、销售、结算同比大幅增加。受益于行业的复苏，报告期内，公司商品房签订销售合同面积143.11 万平米，合同金额 60.63 亿元，同比分别增长 163.41%和 188.17%；结算面积 77.18 万平米，结算收入 32.41 亿元，同比分别增长 40.23%和 62.53%。 2）、库存下降较多。2009年公司实现竣工面积 67.13 万平米，仅占销售面积的 46.9%。3）、土地储备大幅增加，市场进一步拓展。报告期内公司新增项目 13 个，规划建筑面积 821.77 万平米，2008 年，公司拥有 472.27 万平米建筑面积的土地储备。公司不仅在廊坊、南京等原有市场增加土地储备，而且新进入了沈阳、湛江两地。4）、融资模式多样、融资金额创新高。在传统商业银行融资的基础上，实现了商业银行、信用社及信托融资。全年实现银行授信 49.2 亿元，完成债券类融资 26.1 亿元。同时在报告期内，公司向 8 家特定对象定向增发 9600 万股，融资净额 11.67 亿元。 z 坚持一贯的战略和风格。1）、立足于二三线城市。无论从原有市场还是新增市场来看，公司战略仍聚焦于二三线城市。2）、较低的土地成本。2009 年新增项目平均楼面地价仅为689.04 元/平米。3）、周转效率进一步提高。公司坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，从而实现较快的周转效率。2009 年应收账款周转率为 177.64次，较上年提高了34.84 次；存货周转率为 0.33 次，较上年提高了 0.01 次。4）、期间费用率进一步下降。2009 年公司期间费用率仅为 4.15%，较上年下降 0.67 个百分点。 z 2010 年仍将扩张。1）、进一步提高新开工面积。由于库存下降较多，2009 年公司大幅增加新开工面积，全年完成新开工面积 195.41 万平米，同比增长 248.64%。2010 年公司计划新开工面积 275.68 万平米，较 2009 年增长 41%。2）、进一步增加土地储备。2010 年公司计划新增建筑面积 600 万平米，截至目前，公司已新增土地 2 快，总建筑面积 25.6 万平米。3）、业绩将进一步提升。报告期末，公司拥有 89.35万平米的销售未结算资源，销售金额合计 38.29 亿元，其中 2 诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评 www.txsec.com 大部分将在 2010 年结算，将为公司业绩提供良好的保障。同时报告期内公司销售价格平均上涨了 15.89%，这将有助于提高毛利率，从而进一步提升公司 2010 年业绩。 z 未来有望实现稳步增长。1）、充足的土地储备。报告期末，公司土地储备面积超过 1200 万平米建筑面积，为公司未来发展提供了坚实的基础。2）、相对宽松的资金面。报告期末公司拥有货币资金 19 亿元，资产负债率为 71.69%，但其中主要是预收款项，剔除预售款后的资产负债率为 43.1%，同时公司经营活动净现金流由负转正。3）、股权激励。报告期内公司推出了股权激励计划草案，行权价格为 19.29 元。行权条件为未来四年（包括 09 年）每年扣除非经常性损益的净利润增长率不能低于 35%。4）、积极打造房地产开发产业链。报告期内公司设立了荣盛（香河）实业有限公司，从事园林、门窗、装饰、装修业务，目前公司已经拥有建筑设计、装修等相关业务的子公司，形成了较为完善的房地产开发产业链，同时还拥有多家自营的酒店。5）、进一步丰富的产品线。公司在继续保持原有普通商品住宅定位的同时，着手进行新产品的研究、开发。根据项目特点及市场需求，目前已经在徐州、蚌埠、沈阳等地建设精装修房等产品，以丰富公司的产品线，提升项目利润，满足客户的现实及潜在需求。 z 盈利预测和投资评级。暂不考虑新增股本影响，我们预计公司 2010 年、2011 年可分别实现每股收益 1.17元和 1.69 元，以 3 月 18 日的收盘价 19.87 元计算，对应的动态市盈率分别为 17 倍和 12 倍，维持“增持”的投资评级。 z 风险提示。公司经营较为激进，受房地产行业影响较大。 图表 1：2009 年新增项目情况 地区 项目名称 项目状态 占地面积 （万㎡） 建筑面积 （万㎡）香河香城郦舍项目 在建 10 30 豪邸坊项目 在建 6 12 塞纳荣府项目 拟建 25.68 33.39 廊坊 晓.廊坊-盛景项目 拟建 9.07 22.68 邯郸 阿尔卡迪亚项目 在建 20.38 61.1 南京 龙湖半岛项目 拟建 171.17 226.76 蚌埠 南山郦都项目 拟建 26.13 57.25 香缇澜山项目 拟建 13.23 29.1 阿尔卡迪亚项目 拟建 38.52 99.12 幸福大道项目 拟建 16.6 33.19 东湖地块项目 拟建 77.66 139.43 沈阳 爱家郦都 拟建 15.33 23 湛江 南亚郦都 拟建 21.9 54.75 合计 454.64 821.77 资料来源：公司年报 3 诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评 www.txsec.com 图表 2：盈利预测表 单位：万元 2008A 2009A 2010E 2011E 一、营业收入 202,879.63 328,901.24 501,159.19 697,627.49 增长率 16.31% 62.12% 52.37% 39.20% 减：营业成本 123,934.40 212,031.79 305,531.93 418,395.34 营业税金及附加 13,494.89 22,739.22 35,081.14 50,229.18 销售费用 3,575.37 4,686.64 7,016.23 9,417.97 管理费用 6,393.24 8,545.86 12,528.98 16,743.06 财务费用 (191.57) 431.93 751.74 976.68 期间费用率 4.82% 4.15% 4.05% 3.89% 资产减值损失 5,903.31 892.67 0.00 0.00 加：公允价值变动净收益 0.00 0.00 0.00 0.00 投资净收益 0.00 0.68 0.00 0.00 二、营业利润 49,769.98 79,573.81 140,249.17 201,865.26 增长率 14.57% 59.88% 76.25% 43.93% 营业利润率 24.53% 24.19% 27.98% 28.94% 加：营业外收入 125.36 1,728.36 0.00 0.00 减：营业外支出 334.54 225.86 0.00 0.00 三、利润总额 49,560.79 81,076.31 140,249.17 201,865.26 增长率 14.57% 63.59% 72.98% 43.93% 利润率 24.43% 24.65% 27.98% 28.94% 减：所得税 12,494.13 20,131.40 35,062.29 50,466.31 四、净利润 37,066.66 60,944.91 105,186.88 151,398.94 增长率 30.33% 64.42% 72.59% 43.93% 归属于母公司所有者净利润 37,069.80 60,954.02 105,186.88 151,398.94 增长率 30.33% 64.43% 72.57% 43.93% 净利率 18.27% 18.53% 20.99% 21.70% 少数股东损益 (3.14) (9.11) 0.00 0.00 每股收益（元）（摊薄） 0.46 0.68 1.17 1.69 每股净资产（元） 2.61 4.22 5.40 7.09 净资产收益率 17.63% 17.28% 21.75% 23.84% 资料来源：天相投顾预测 4 诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评 www.txsec.com 天相投资顾问有限公司投资评级说明 判断依据： 投资建议根据分析师对该股票在12个月内相对天相流通指数的预期涨幅为基准。 重要免责申明 报告所引用信息和数据均来源于公开资料，天相投顾分析师力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不构成对证券买卖的出价或询价，也不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与天相投资顾问有限公司及分析师无关。 本报告版权归天相投顾所有，为非公开资料，仅供天相投资顾问有限公司客户使用。未经天相投顾书面授权，任何人不得以任何形式传送、发布