新鸿基地产（16香港）评分：1有望实现持续的有机增长建筑与房地产：香港CFA乔纳斯·坎（Jonas Kan）（852）2848 4439（jonas.kan@hk.daiwacm.com）有什么变化？目标价：HK $ 130.10市场数据恒指21,228.20市场帽（十亿美元）37.84电动车（10亿美元； 10E）38.85每天平均3个月至（百万美元）84.62分享优秀（米）2,564自由流通量（％）57.1重大的股东郭氏家族（42.9％）交换率港元/美元7.758性能(%)*1M 3M600万绝对11.1(3.2)(1.1)相对的6.2(0.1)(1.4)资料来源：大和注意：*相对于恒指投资指标2010年2011年2012年市盈率（x）21.419.818.6PCFR（x）20.318.717.5EV / EBITDA（x）16.215.114.1PBR（x）1.31.21.2股息收益率（％）2.22.32.3净资产收益率（％）6.16.46.5资产回报率（％）4.44.64.8净债务权益（％）相对于同业相对于历史13.512.611.7高于低于资料来源：大和的预测收入汇总孔）年至6月30日20092010年2011年2012年收入34,23437,17841,34743,970同比（％）39.98.611.26.3息税折旧摊销前利润17,11918,61819,82120,931同比（％）12.18.86.55.6净利12,41513,73014,86015,790同比（％）1.910.68.26.3每股盈利（港元）4.8425.3555.7966.158同比（％）0.910.68.26.3CFPS（港币）5.0905.6366.1296.538每股股息（港元）2.5002.5502.6002.650和新加坡）价格和相对表现新鸿基地产在2010年上半年的基本盈利同比上升43.6％，为港币65.10亿元。影响力业绩超出我们的预测53.8亿港币和市场平均预期约55亿港币。我们认为这是由于所有主要业务取得了更好的业绩所致。公司实现的物业销售利润比我们的预测高出5.2亿港币，我们认为，主要贡献者应该是出售上海国际金融中心办公楼的利润。同时，公司没有预期获得3.51亿港元的投资收益，实现的租金收入比我们的预期高3.6％。此外，该集团的利息支出和税费也低于预期。总体而言，我们认为这是一系列可靠的结果，表明其主要业务的发展令人鼓舞。我们认为，香港的房地产公司正在转型，近年来，它们通常推迟了对销售利润的认可，可能要等待其中国业务的成熟并确保即使不进行大量补充也能实现持续的利润增长。土地。鉴于在此中期期间实现的利润更高，我们现在假设该集团将在2011财年出售Cullinan和Yoho Midtown其余大部分单位，并将在2010财年之后分散项目的销售。我们认为，即使它在新加坡的果园住宅的竣工日期有所下滑，它已经完成的单位可以随时出售的出售也将有助于确保其在2010财年能够实现持续的利润增长。总体而言，我们已经微调了预测，但净利润数据保持不变。估价尽管该集团的估值在最近几周有所上升，但鉴于该股的平均交易价，我们认为该股的当前估值仍较我们2010年底每股净资产144.50港币的预测低20.8％，具有合理吸引力。自1990年以来的当前资产净值折让13％，且其交易价格为（港元）200.0150.0100.050.00.0相对恒指17515012510075在过去的上升周期中比净资产值高。催化剂与行动07/3 07/9 08/3 08/9 09/3 09/9 10/3资料来源：彭博社，大和预测修订(%)收入变动2010财年(3.3)2011财年(5.9)2012财年(6.5)净利润变动0.00.00.0EPS变化0.00.00.0资料来源：大和的预测公允价值估值（港元/小时）130.10方法资产净值键假设资产净值的历史价格资料来源：大和银行预测我们重申我们的观点，即该集团正在进入其商业地产投资的收获阶段，并且它将在未来几个月中更加积极地参与土地储备收购和房地产销售活动。我们认为，Larvotto，瓦莱州（Valais）等将是未来几个月可能启动的一些较重要的项目。 新鸿基地产：2010财年中期结果09年上半年（百万港元）1H10年（百万港元）同比变化（％）物业销售1,782 2,549 43.0租金收入3,522 3,963 12.5酒店，电信及其他业务1,097 1,440 31.3未分配的管理员。费用（420）（430）2.4财务净成本（407）（250）（38.6）特殊项目（78）-不适用税项（855）（610）（28.7）少数股东权益（106）（152）43.4净利润4,535 6,510 43.6和新加坡）2010年3月11日全球股票研究本报告的后两页提供了重要的披露信息，包括任何必要的研究证明。HK $ 114.500016.HK不适用不适用价钱（3月11日）路透社代码ADR / GDR代码每个ADR / GDR的份额 2大和证券资本市场有限公司新鸿基地产–财务摘要 收益与损失孔）资产负债表孔）一年至6月30日200820092010年2011年2012年截至6月30日200820092010年2011年2012年物业销售7,04015,53717,86021,41023,160现金和短期投资6,7968,14310,85210,98510,985租金收入6,9278,1338,7069,0529,595库存5,9869,2389,6859,93510,452其他收益10,50410,56410,61210,88511,215应收账款11,55215,61116,23516,86917,324总收入24,47134,23437,17841,34743,970其他流动资产60,14859,71133,50232,87933,480其他的收入3,0571,3941,0421,4021,195流动资产总额84,48292,70370,27470,66872,241齿轮(11,118) (17,428) (18,459) (21,728) (22,979)固定资产179,976180,205215,530221,823226,281SG＆A(887)(820)(869)(913)(958)商誉和无形资产035424748其他操作花费(1,379)(1,534)(1,595)(1,657)(1,719)其他非流动资产37,05736,87232,28733,56535,908息税前利润14,14415,84617,29818,45119,509总资产301,515309,815318,133326,103334,478净利息公司/（exp。）(1,108)(725)(653)(603)(556)短期债务2,0512,6442,3562,3822,395Assoc / forex / extraord。/其他1,05687000应付账款13,10314,60015,38215,98316,142税前收益14,09215,20816,64517,84818,953其他流动负债4,4406,8444,5333,8703,983税(1,553)(2,586)(2,696)(2,766)(2,937)流动负债合计19,59424,08822,27122,23522,520最小内部/首选项div./others(353)(207)(219)(222)(226)长期债务38,25239,38139,46038,50137,381净利润（报告）12,18612,41513,73014,86015,790其他非流动负债19,61219,42621,92122,67122,865净利润（调整）12,18612,41513,73014,86015,790负债总额77,45882,89583,65283,40782,766每股收益（报告）（港币）4.8004.8425.3555.7966.158股本1,2821,2821,2821,2821,282每股盈利（调整）（港元）4.8004.8425.3555.7966.158储备金/R.E./其他217,968220,986228,178236,372245,367每股股息（港元）2.5002.5002.5502.6002.650股东权益219,250222,268229,460237,654246,649息税前利润（adj。）14,14415,84617,29818,45119,509少数群体利益4,8074,6525,0215,0425,062EBITDA（调整）15,27017,11918,61819,82120,931权益总额301,515309,815318,133326,103334,477净债务/（现金）33,50733,88230,96429,89828,791 现金流量（港币百万元）键比率一年至6月30日200820092010年2011年2012年一年至6月30日200820092010年2011年2012年除税前溢利14,09215,20816,64517,84818,953销售额–同比％(21.0)39.98.611.26.3折旧及摊销1,1261,2731,3211,3701,422EBITDA（调整）–同比％0.212.18.86.55.6已付税款(777)(1,552)(1,618)(1,660)(1,762)净利润（同比）–同比％6.01.910.68.26.3营运资金变动(2,865)(2,869)(2,949)(2,797)(2,704)每股收益（调整）–同比％4.10.910.68.26.3其他运行CF项目4959901,052953855EBITDA利润率％（调整）62.450.050.147.947.6经营现金流量12,07113,05014,45015,71416,764息税前利润率（调整）57.846.346.544.644.4资本支出(22,883)(5,388)(3,350)(6,250)(7,125)净利润率（调整）49.836.336.935.935.9净（收购）/处置9200000净资产收益率（％）6.05.66.16.46.5其他投资CF项目(352)(385)(392)(392)(392)广告支出回报率（％）4.44.14.44.64.8投资产生的现金流量(22,315)(5,773)(3,742)(6,642)(7,517)ROCE（％）5.85.96.36.66.8债务变动5,1071,722(209)(934)0资本回报率（％）5.35.15.55.86.0净股发行/（回购）10,8840000净负债对权益（％）15.315.213.512.611.7已付股息(6,542)(6,410)(6,538)(6,666)(6,795)有效税率（％）11.017.016.215.515.5其他融资CF项目(1,637)(1,242)(1,252)(1,339)(1,345)应收账款（天）筹资活动产生的现金流量应付款（天）外汇效应/其他净利息保障（x）现金变动净派息率（％）关键假设截至2008年6月30日的年份2009 2010E 2011E 2012E租金息税前收益（百万港元）物业销售利润（百万港元） 图表：PBR乐队（港元）2。3倍香港已完成投资物业的面积（平方米）英尺）中国已完成投资物业的规模（平方米）英尺）6月5日至6月6日6月7日至6月8日09年6月1。9倍1。4倍1。0x0。5倍资料来源：大和公司预测大和的亚太研究目录香港永寿泛亚研究区域研究主管宫部 长寿miyabe @ hk。大洼com区域研究共同负责人克雷格（Craig IRVINE）（852）2848 4485 克雷格。irvine @ hk。大洼com宏观经济（香港，中国）赖凯文（852）2848 4926 凯文。lai @ hk。大洼com战略（地