京投银泰：做大做强房地产主业

2008A 2009A 2010E 2011E 营业收入 795 655 1852 2192 （+/-） 19.77% -17.66% 182.81% 18.38% 营业利润 85 148 536 619 （+/-） 338.28% 73.91% 262.79% 15.47% 归属母公司 净利润 59 108 374 397 （+/-） 184.07% 82.59% 244.77% 6.24% 每股收益（元）0.21 0.25 0.76 0.80 滚动市盈率（倍）87 46 15 14 总股本/已流通A股（万股） 49385/28225 流通市值（亿元） 34.66 每股净资产（元） 3.12 资产负债率（%） 69.27 024681012141609-2-1009-2-2409-3-1009-3-2409-4-709-4-2109-5-509-5-1909-6-209-6-1609-6-3009-7-1409-7-2809-8-1109-8-2509-9-809-9-2209-10-609-10-2009-11-309-11-1709-12-109-12-1509-12-2910-1-1210-1-2610-2-9京投银泰天相流通 公司年报点评 报告日期：2010 年 2 月 11 日 京投银泰（600683）： 做大做强房地产主业 增持 当前股价：11.56元 房地产行业 主要财务指标（单位：百万元） 公司基本情况（2009 年 12 月31日止） 股价表现（最近一年） 天相金融地产组 联系人-金融地产组 010-66045563 zhangfy@txsec.com 服务热线 010-66045555 服务邮箱 service@txsec.com 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 z 2009 年业绩概述。公司 2009 年实现营业收入 6.55 亿元，同比下降 17.66%；营业利润 1.48 亿元，同比增长 73.91%；归属母公司净利润 1.08 亿元，同比增长 82.59%；实现每股收益 0.25 元。 z 业绩主要源自投资收益。报告期内，公司实现投资收益 1.38亿元，占营业利润的 93.59%，是公司利润最主要的来源。投资收益主要源自：（1）出售金融资产获取收益 9019.5 万元，持有金融资产分配现金股利 232 万元；（2）联营企业杭州海威房地产开发有限公司 2009 年结算收入，公司持有 37%的股权，确认投资收益 4651.2 万元。 z 依靠大股东背景、拥有二股东支持。公司 2009 年 4 月定向增发，大股东变更为北京市基础设施投资有限公司（京投公司）。公司将依托其在北京轨道交通规划建设的先天优势和强大的投融资能力，进入北京轨道交通站点及沿线房地产二级开发领域，大股东将不再经营房地产二级开发类业务，公司作为大股东房地产二级开发业务的唯一平台。二股东中国银泰是以经营商业百货为主，公司与银泰百货（集团）签署了《战略合作意向书》，银泰百货向公司提供商业物业设计、改造和咨询服务，而在同等条件下，公司将其开发的用于商业零售业的轨道物业优先租赁给银泰百货。公司拿地可以依靠大股东的一级土地开发资源，商用项目可由二股东同时开发配套。 z 加大房地产业务投入。自京投公司成为公司大股东以来，就树立“做大做强房地产主业”的战略目标。2009 年公司新增奉化和长沙两个项目，新增权益建筑面积 108 万平米。同时积极进行项目洽购，无锡项目已基本落实，并签订了北京台湾会馆项目及上海礼兴 107 酒店的合作意向书。根据公司经营计划，2010 年项目新开工面积不低于 54 万平米，在风险可控的前提下，落实不少于 5 个开发项目，其中轨道物业不少于 2 个。 z 负债较高，但偿债风险较小。报告期末，公司资产负债率为69.27%，剔除预收款项后的核心资产负债率为 48.69%。从账面上看，公司的负债较高，而且多数为短期借款。但公司已获得大股东 30 亿元的授信总额，且可以循环使用；并与中国银行北京分行签订了《全面战略合作协议》，获得各类授信和融资金额共计 200 亿元。同时公司计划以 9.49 元/股的 2 诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评 www.txsec.com 图表 1：公司主要项目 所在地 项目名称 建筑面积（万平米） 权益比率 权益建筑面积（万平米）北京 京投快线阳光花园 21.94 95% 20.84 长沙 京投银泰武广国际城 107.25 80% 85.80 宁波 奉化奉港中学地块 23.2 100% 23.20 宁波 东钱湖项目 19.9 45% 8.96 杭州 海威国际 30.83 37% 11.41 注：海威国际已经结算一部分 资料来源：公司公告，天相投顾整理 价格向京投公司和中国银泰定向增发 1.5 亿股，募集资金 14.2 亿元，全部用于长沙武广国际城项目。较高的授信额度以及定向增发保证了公司的偿债能力，同时也为房地产业务进一步扩张提供了资金支持。 z 盈利预测和投资评级。公司计划每 10 股派现 0.5 元，转增 5 股。暂不考虑转增影响，我们预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益 0.76 元和 0.8 元，以 2 月 10 日的收盘价 11.56 元计算，对应的动态市盈率分别为 15 倍和 14 倍，给予“增持”投资评级。 z 风险提示。定向增发尚需证监会核准。 3 诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评 www.txsec.com 图表 2：盈利预测表 单位：万元 2008A 2009A 2010E 2011E 一、营业收入 79,521.65 65,476.08 185,174.21 219,212.93 增长率 19.77% -17.66% 182.81% 18.38% 减：营业成本 67,236.12 50,508.94 102,523.10 132,138.66 营业税金及附加 2,352.46 2,213.39 10,184.58 7,672.45 销售费用 2,578.62 3,086.09 5,555.23 5,480.32 管理费用 2,008.84 5,718.95 9,629.06 9,864.58 财务费用 1,980.03 1,159.42 3,703.48 2,192.13 期间费用率 8.26% 15.22% 10.20% 8.00% 资产减值损失 201.09 1,842.51 0.00 0.00 加：公允价值变动净收益 0.00 0.00 0.00 0.00 投资净收益 5,327.29 13,821.58 0.00 0.00 二、营业利润 8,491.79 14,768.35 53,578.76 61,864.79 增长率 338.28% 73.91% 262.79% 15.47% 营业利润率 10.68% 22.56% 28.93% 28.22% 加：营业外收入 63.11 283.30 277.76 438.43 减：营业外支出 142.65 1,072.12 277.76 21.92 三、利润总额 8,412.26 13,979.53 53,578.76 62,281.29 增长率 144.32% 66.18% 283.27% 16.24% 利润率 10.58% 21.35% 28.93% 28.41% 减：所得税 2,475.90 3,391.35 13,394.69 15,570.32 四、净利润 5,936.36 10,588.17 40,184.07 46,710.97 增长率 184.07% 78.36% 279.52% 16.24% 归属于母公司所有者净利润 5,936.36 10,839.39 37,371.18 39,704.32 增长率 184.07% 82.59% 244.77% 6.24% 净利率 7.47% 16.55% 20.18% 18.11% 少数股东损益 0.00 (251.22) 2,812.88 7,006.65 每股收益（元）（摊薄） 0.21 0.25 0.76 0.80 每股净资产（元） 2.16 3.12 3.88 4.68 净资产收益率 9.73% 8.01% 19.52% 17.17% 资料来源：天相投顾预测 4 诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评 www.txsec.com 天相投资顾问有限公司投资评级说明 判断依据： 投资建议根据分析师对该股票在12个月内相对天相流通指数的预期涨幅为基准。 重要免责申明 报告所引用信息和数据均来源于公开资料，天相投顾分析师力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不构成对证券买卖的出价或询价，也不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与天相投资顾问有限公司及分析师无关。 本报告版权归天相投顾所有，为非公开资料，仅供天相投资顾问有限公司客户使用。未经天相投顾书面授权，任何人不得以任何形式传送、发布、复制本报告。天相投顾保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 天相投资顾问有限公司 北京富凯 地址：北京市西城区金融大街19号富凯大厦B座701室 电话：010-66045566 传真：010-66573918 邮编：100140 北京新盛 地址：北京市西城区金融大街5号新盛大厦B座4层 电话：010-66045566；66045577 传真：010-66045500 邮编：100140 北京德胜园 地址：北京市西城区新街口外大街28号A座五层 电话：010-66045566 传真：010-66045700 邮编：100088 上海天相 地址：上海浦东南路379号金穗大厦12楼D座 电话：021-58824282 传真: 021-58824283 邮编：200120 深圳天相 地址：深圳市福田区振中路中航苑鼎诚国际大厦2808室 电话：0755-83234800 传真：0755-82709089 邮编：518041 山东天相 地址：济南市高新区华龙路1825号嘉恒商务大厦A座1005室 电话：0531-88162375 传真：0531-88162317 邮编：250100 投资建议 预期个股相对天相流通指数涨幅 1 买入 >15% 2 增持 5---15% 3 中性 (-)5%---(+)5% 4 减持 (-)5%---(-)15% 5 卖出 <(-)15%