京投银泰：前三季度业绩同比增长近六成

2008A 2009A 2010E 2011E 营业收入 795 655 1292 1492 （+/-） 19.77% -17.66% 97.34% 15.46% 营业利润 85 148 404 571 （+/-） 338.28% 73.91% 173.83% 41.09% 归属母公司 净利润 59 108 294 411 （+/-） 184.07% 82.59% 171.42% 39.64% 每股收益（元）0.21 0.25 0.40 0.55 滚动市盈率（倍） 87 46 18 13 总股本/已流通A股（万股） 74078/42338 流通市值（亿元） 26.59 每股净资产（元） 2.09 资产负债率（%） 73.58 02468101209-10-2509-11-2509-12-2510-1-2510-2-2510-3-2510-4-2510-5-2510-6-2510-7-2510-8-2510-9-2510-10-25京投银泰天相流通 公司三季报点评 报告日期：2010 年 10 月 26 日 京投银泰（600683）：前三季度业绩同比增长近六成 增持（维持） 当前股价：7.03元 房地产行业 主要财务指标（单位：百万元） 公司基本情况（2010 年 9 月30日止） 股价表现（最近一年） 天相金融地产组 联系人-金融地产组 010-66045563 zhangfy@txsec.com 服务热线 010-66045555 服务邮箱 service@txsec.com 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 z 2010 年前三季度业绩概述。合并报表显示：2010 年 1-9 月公司实现营业收入 2.36 亿元，同比下降 50.23%；营业利润1.32 亿元，同比增长 25.04%；归属于母公司净利润 1.11 亿元，同比增长 59.44%；基本每股收益 0.15 元。 z 2010 年第三季度（7-9 月）公司实现营业收入 9053.58 万元，同比下降 61.36%；营业利润-1648.91 万元，同比下降120.63%；归属于母公司净利润-1220.36 万元，同比下降124.14%，基本每股收益-0.02 元。 z 业绩主要源自投资收益。前三季度公司在营业收入同比下降的情况，实现净利润同比增长，主要受益于投资收益的大幅增加。受联营企业结算收入增加以及出售奉化置业确认投资收益 1.03 亿元影响，前三季度公司实现投资收益 1.87 亿元，同比增长 182.1%，占营业利润的 142.37%，是利润的最主要来源。 z 做大做强房地产主业。公司在剥离非地产业务（出售宁波银泰百货 100%股权）的同时，将不符合公司战略的奉化广场项目以 2.02 亿元出售。以城市轨道物业、景观物业和高端城市综合体为业务主线，新增项目 4 个。CBD 商业项目股权收购项目基本完成；鄂尔多斯项目资产收购手续正在办理中；无锡嘉仁花园项目已签订收购意向并锁定收购条件；通过收购上海礼兴酒店有限公司 27.5%的股权，从而相当于拥有上海107 酒店项目55%的股权。 z 积极参与潭柘寺镇整体开发项目。公司计划以全资子公司潭柘投资为平台，参与潭柘寺镇整体开发项目。目前潭柘投资拟与潭柘寺镇政府签订《协议书》，将潭柘寺镇中心区合计2,909 亩农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下，由潭柘投资对上述土地依法在流转期限内进行农业生产经营管理。为公司未来参与潭柘寺镇的镇域开发打下良好的基础。 z 销售在一季度已基本完成。公司目前并表的项目主要有两个：京投快线和长沙武广国际项目。长沙武广项目预计年底前全部拆迁完毕，而京投快线项目在一季度已基本售罄。从“销售商品、提供劳务收到的现金”来看，前三季度为 10.67亿元，其中第一季度为 8.2 亿元，占 76.84%。从预收款项来看，期末公司拥有预收款项 18.74 亿元，与一季度末的 17.84亿元相比，略有增长。 2 诚信源于独立，专业创造价值公司研究/三季报点评 www.txsec.com z 盈利预测和投资评级。预计公司 2010、2011 年可分别实现每股收益 0.40 元和 0.55 元，按 10 月 25 日的收盘价 7.03 元计算，对应的动态市盈率分别为 18 倍和 13 倍。考虑到大股东的背景以及公司未来的发展前景，维持“增持”的投资评级。 z 风险提示。潭柘寺镇整体开发项目一级开发的时间尚未确定，公司可能面临资金成本回收的风险。 图表 1：盈利预测表 单位：万元 2008A 2009A 2010E 2011E 一、营业收入 79,521.65 65,476.08 129,210.10 149,190.39 增长率 19.77% -17.66% 97.34% 15.46% 减：营业成本 67,236.12 50,508.94 86,860.61 80,942.65 毛利率 15.45% 22.86% 32.78% 45.75% 营业税金及附加 2,352.46 2,213.39 9,044.71 7,459.52 销售费用 2,578.62 3,086.09 4,651.56 4,923.28 管理费用 2,008.84 5,718.95 10,336.81 11,189.28 财务费用 1,980.03 1,159.42 3,876.30 4,177.33 期间费用率 8.26% 15.22% 14.60% 13.60% 资产减值损失 201.09 1,842.51 0.00 0.00 加：公允价值变动净收益 0.00 0.00 0.00 0.00 投资净收益 5,327.29 13,821.58 26,000.00 16,560.00 二、营业利润 8,491.79 14,768.35 40,440.11 57,058.32 增长率 338.28% 73.91% 173.83% 41.09% 营业利润率 10.68% 22.56% 31.30% 38.25% 加：营业外收入 63.11 283.30 0.00 0.00 减：营业外支出 142.65 1,072.12 0.00 0.00 三、利润总额 8,412.26 13,979.53 40,440.11 57,058.32 增长率 144.32% 66.18% 189.28% 41.09% 利润率 10.58% 21.35% 31.30% 38.25% 减：所得税 2,475.90 3,391.35 10,110.03 14,264.58 四、净利润 5,936.36 10,588.17 30,330.08 42,793.74 增长率 184.07% 78.36% 186.45% 41.09% 归属于母公司所有者净利润 5,936.36 10,839.39 29,420.18 41,081.99 增长率 184.07% 82.59% 171.42% 39.64% 净利率 7.47% 16.55% 22.77% 27.54% 少数股东损益 0.00 (251.22)909.90 1,711.75 每股收益（元）（摊薄） 0.21 0.25 0.40 0.55 注：报告期内公司进行了资本公积转增股本，每 10 股转增 5 股。 资料来源：天相投顾预测 3 诚信源于独立，专业创造价值公司研究/三季报点评 www.txsec.com 天相投资顾问有限公司投资评级说明 判断依据： 投资建议根据分析师对该股票在12个月内相对天相流通指数的预期涨幅为基准。 重要免责申明 报告所引用信息和数据均来源于公开资料，天相投顾分析师力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不构成对证券买卖的出价或询价，也不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与天相投资顾问有限公司及分析师无关。 本报告版权归天相投顾所有，为非公开资料，仅供天相投资顾问有限公司客户使用。未经天相投顾书面授权，任何人不得以任何形式传送、发布、复制本报告。天相投顾保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 天相投资顾问有限公司 北京富凯 地址：北京市西城区金融大街19号富凯大厦B座701室 电话：010-66045566 传真：010-66573918 邮编：100140 北京新盛 地址：北京市西城区金融大街5号新盛大厦B座4层 电话：010-66045566；66045577 传真：010-66045500 邮编：100140 北京德胜园 地址：北京市西城区新街口外大街28号A座五层 电话：010-66045566 传真：010-66045700 邮编：100088 上海天相 地址：上海浦东南路379号金穗大厦12楼D座 电话：021-58824282 传真: 021-58824283 邮编：200120 深圳天相 地址：深圳市福田区深南大道6033号金运世纪大厦22A 电话：0755-83234800 传真：0755-83234800 邮编：518040 投资建议 预期个股相对天相流通指数涨幅 1 买入 >15% 2 增持 5---15% 3 中性 (-)5%---(+)5% 4 减持 (-)5%---(-)15% 5 卖出 <(-)15%