房地产行业：海南供应再扩大是12个月以后的事

请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业报告2010年2月1日 房地产 李少明 首席分析师 010-66276931 lishaoming@cjis.cn 评级调整： 首次 行业基本资料 上市公司家数 112 总市值（亿元） 10300 占A股比例（%） 3.51% 平均市盈率（倍） 116.57 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 -11.42 -13.56 -21.64 上证综合指数 0.00 -100.0-100.0 0%25%50%75%100%125%150%2009/22009/52009/82009/12082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数 相关报告 《房地产-21主要城市成交面积环比下降15%--主要城市周交易报（1.18-1.24）》2010-1-25 《房地产-09年房地产投资增速16.1%低于预期，房价过快上涨势头突出》2010-1-20 《房地产-连续三周成交后下跌后止跌回升--主要城市周交易报（1.11-1.17）》2010-1-19 房地产行业 中性海南供应再扩大是12个月以后的事 --1月29日中投证券海南联合调研之---海南万科总经理王永飚访谈 事件：本次我们中投证券研究所组织了为期 2 天半的广宇发展海南项目、雅居乐清水湾、中体产业万通海棠湾项目等的联合调研，同时，我们拜访了开发最前线的万科海南房地产总经理王永飚，以下是王总个人对海南市场的看法，与大家分享。 访谈要点： „ 海口、三亚08、09年的市场规模都是100亿元，目前海口均价1万元/平米，三亚2万元/平米，市场小，容易被操作。 „ 目前海南没有存货（指可售房源）了，供应再扩大是12个月以后的事了。实际上，目前海南全岛无房可卖，部分开发商将预售证送回给政府，推迟销售。未来12月内海南的房价不可能出现03、04年的下跌的情况。 „ 09-10年海南住宅90%为岛外购买，应该把海南当做一个城市来看待，区域好坏的价格自然不同。海南的商业文化的形成需要10-20年，依靠免税购物、吸引国际游客还比较遥远的事。国际旅游岛的建设国家未给海南1分钱，海南本省2010年用于国际旅游岛的投资只有10亿元，国家将海南定位为国际旅游岛的发展核心还是要依靠房地产业。„ 目前海南房地产市场尚处于击鼓传花初期，远未到鼓声停止的阶段。目前大陆对海南市场的需求更核心的是投资，养老在其次。 „ 海南目前不缺土地，但有海景资源的土地已被瓜分完毕。之前海南房地产开发市场比较粗放，之前的一级开发项目开发商都能与政府分成，预计后面海南政府不会这么做了。 „ 海南政府鼓励中高端休闲度假的购房需求而非养老性质的刚性需求，因此政府希望实力开发商过来建设高端住宅、酒店及度假设施等。据我们（中投证券）最新了解到，海南政府正在酝酿对尚未拿到施工许可证的项目，将从国际旅游岛的建设规划高标准的角度来重新审核拟开发项目的规划是否符合国际旅游到的规划定位。 „ 海南南线、东线远比西线的开发价值高。西线的开发条件差很远，体现在交通基础设施建设薄弱、海水质量与沙滩的品质差，分布了重化工业、造纸业等污染型产业。此外，西线民风彪悍，当地居民文化素质较低，未来发展前景一般。更看好海南牛岭以南、大小洞天以东的海南南部的开发价值（也就是香水湾1号以南，鲁能三亚湾新城、清水湾、亚龙湾、月亮湾等区域）。（接下页） 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/3 „ （接上页）这些滨海区域处热带，气候更好，沙滩品质好，海浪相对缓和，适宜休闲度假游玩。同时也看好距离海口1个小时车程的文昌铜鼓岭生态旅游区未来开发价值。 „ 预计2010年2、3季度将会推出不少建设用地。从目前来看，政府对海南房地产市场更多的是保护态度，预计随着国际旅游岛的规划建设，海南房地产一二级市场的开发的透明度将不断提升，更有利于实力开发商。 „ 2009年12月15日，三亚市迎宾路一块112亩的土地被中国中铁拍出1500万元/亩，溢价达511%，总价16.8亿元的建设用地，该价格为海南近年来土地拍卖最高价，楼面价8460元/平米。地块综合容积率2.5，其中商业部分为3.0，住宅部分为2.0，可开发面积大于20万平方总建筑面积，其中10万平米为商业。该地块位于三亚迎宾路与凤凰路交汇处。该地块地处三亚新财政局对面，是未来三亚月川新城区核心位置，背靠金鸡岭山公园，处于三亚最中心位置，区位绝佳，潜力巨大。王总认为，该地块这个价格还是值得的。 中投证券附： 海南三亚海坡片区最新拍卖地价762万元/亩，鲁能三亚湾新城一级土地开发估值有参照 2009年12月14日，三亚市三亚湾海坡开发区的一块69.52亩的土地，拍出762万元/亩，楼面地价11429元/平米，由南京的一家公司拍得。 即将注入广宇发展的鲁能三亚湾新城公司（100%）、海南英大房地产公司（100%）正在三亚湾海坡片区做10298万亩的土地一二级开发，该地块正好和上述地块同一位置--三亚海坡片区（是最适宜的宜居宜投资的地块，离市区最近的滨海区域），其中不可开发用地3775亩，可开发用地6523亩，鲁能已拿下可开发用地1760亩，尚余4763亩未招拍挂出让。目前海坡片区已无房源销售，周边洋房售价2万元/平米以上，即将开盘的别墅售价可能要到3万元/平米以上。 我们在海南当地了解到，此前，海南政府与土地一级开发商一般有分成约定（如，一般为 3：7 分成或4：6分成）。根据广宇发展12月公告对鲁能增发购买鲁能房地产资产的报告的数据，我们预计即将注入上市公司的鲁能三亚湾一级开发用地的开发成本不高于 40 万/亩，政府若按 700 万元/亩土地出让价出让，鲁能若能获得分成，将为鲁能带来不菲的开发回报。 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/3 投资评级定义 公司评级 强烈推荐：预期未来6～12个月内股价升幅30%以上 推 荐： 预期未来6～12个月内股价升幅10%～30％ 中 性： 预期未来6～12个月内股价变动在±10%以内 回 避： 预期未来6～12个月内股价跌幅10%以上 行业评级 看 好： 预期未来6～12个月内行业指数表现优于市场指数5%以上 中 性： 预期未来6～12个月内行业指数表现相对市场指数持平 看 淡： 预期未来6～12个月内行业指数表现弱于市场指数5%以上 分析师简介 李少明：中投证券房地产行业首席分析师，工商管理硕士，13年证券研究从业经验。 主要覆盖公司：万科、保利地产、招商地产、泛海建设、苏宁环球、滨江集团、广宇发展、中华企业、冠城大通、大龙地产、上实发展、沙河地产、胜利股份、金融街、世茂股份、华发股份、首开股份、香江控股。 免责条款 本报告由中国建银投资证券有限责任公司（以下简称“中投证券”）提供，旨为派发给本公司客户使用。未经中投证券事先书面同意，不得以任何方式复印、传送或出版作任何用途。合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道，非通过以上渠道获得的报告均为非法，我公司不承担任何法律责任。 本报告基于中投证券认为可靠的公开信息和资料，但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证。中投证券可随时更改报告中的内容、意见和预测，且并不承诺提供任何有关变更的通知。 本公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。 本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券的买卖出价。投资者应根据个人投资目标、财务状况和需求来判断是否使用报告所载之内容和信息，独立做出投资决策并自行承担相应风险。我公司及其雇员不对使用本报告而引致的任何直接或间接损失负任何责任。 中国建银投资证券有限责任公司研究所 公司网站：http://www.cjis.cn 深圳 北京 上海 深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A座19楼 邮编：518000 传真：（0755）82026711 北京市西城区闹市口大街1号长安兴融中心2号楼7层 邮编：100031 传真：（010）66276939 上海市静安区南京西路580号南证大厦16楼 邮编：200041 传真：（021）62171434