2010年房地产行业投资策略报告 数发展机遇，还看城镇化 2009 年 12 月 22 日 要点提示 行业评级 同步大市 房地产行业指数走势图 166421642664316436644164466408-1209-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12房地产(申万)上证综合指数 研究员：刘伟奇 liuweiqi@cnht.com.cn021-68405202 „ 2009 年房地产市场量价齐升，成交活跃刺激投资和开工复苏。市场由低迷转向亢奋的关键是宽松政策。岁末针对房地产行业的密集调控政策表明行业政策环境已转向从紧，未来政策如何演进仍存在变数。 行业研究 „ 明年通胀将不可避免。通胀对房地产的影响方向和程度将取决于投资性需求与信贷政策的力量对比。 【研究发展中心】 „ 短期房地产供求关系不会发生明显变化，一季度房价将维持高位。二季度末或将成为房地产市场走向的重要“时间窗口”。预计明年房地产市场交易量将有所上升，房价将呈现高位震荡态势，但上下空间均有限。 „ 城镇化战略为房地产发展带来历史性机遇，体现在需求潜力巨大、符合房地产行业自身发展需要、政策红利确定等方面。可能率先受益城镇化的省份依次为河北、河南、广西、四川、江西五省区。具备竞争优势和先发优势的全国性房地产开发商、区域型开发商将有望率先从中获益。 „ 政策调控影响是主要压力，但板块估值仍有吸引力，给予房地产板块 2010 年“同步大市”的投资评级。重点推荐万科 A（000002）、保利地产（600048）、荣盛发展（002146）和中铁二局（600528）。 联系方式：021-68405157 联系人：吴兴华 Email：wuxinghua@cnht.com.cn 【股市有风险 入市需谨慎】 行业研究 知行合一，用 研究 2 心目录 回顾：跌宕起伏的一年..............................................错误！未定义书签。 主基调：由低迷转向亢奋......................................................错误！未定义书签。 宽松政策是主要推手........................................................................... 5 展望：2010 年房地产市场运行态势 ....................................................6 政策收紧已是趋势，但变数犹存................................................................. 6 短期商品房供给仍偏紧......................................................................... 6 保障性住房影响有限........................................................................... 7 通胀或将成为楼市风向的关键................................................................... 7 明年房价高位震荡可能性较大................................................................... 8 城镇化：中小城市，大市场...........................................................8 我国城镇化现状............................................................................... 8 城镇化战略：房地产发展机遇................................................................... 9 寻找率先受益城镇化的区域.................................................... 错误！未定义书签。 寻找率先受益的房地产开发商..................................................错误！未定义书签。 投资建议 .........................................................错误！未定义书签。 板块表现、估值与建议........................................................错误！未定义书签。 重点推荐万科A、保利地产、荣盛发展、中铁二局.................................错误！未定义书签。 行业研究 知行合一，用 研究 3 1 回顾：跌宕起伏的一年 2009 年中国房地产市场仿佛走了一个轮回：08 年下半年，在金融危机和调控政策的双重影响下，房地产市场步入调整阶段。十月下旬，调控政策转向，刺激房地产市场的优惠政策开始付诸实施，在宽松政策刺激下，09 年市场终于开始掉头向上，迎来一波量价齐升的半年度行情。下半年，供应的滞后以及不断攀升的房价导致成交量回落，并进而引发市场的担忧，但金九银十的再现使得市场信心回升。然而，进入岁末，政府出台了一系列调控政策使房地产市场再一次走到十字路口。 主基调：由低迷转向亢奋 ■量价齐升 在宽松的政策环境下，楼市“出人意料”地迅速回暖，房地产销售量和销售价格均大幅攀升。1-11 月，全国商品房销售面积达到 7.5 亿平方米，同比增长 53.0%，接近 07 年全年水平。商品房销售额达 3.60 万亿元，同比增长 86.8%，已经超过 07 年全年水平。 图 1：商品房销售面积接近 07 年全年水平 图 2:商品房销售额已创历史新高 01234567892006—022006—052006—082006—112007—032007—062007—092007—122008—042008—072008—102009—022009—052009—082009—11（亿平方米）-40-20020406080100120（%）商品房销售面积（左轴）同比增长率（右轴）05000100001500020000250003000035000400002006—022006—052006—082006—112007—032007—062007—092007—122008—042008—072008—102009—022009—052009—082009—11（亿元）-40-20020406080100120140160（%）商品房销售额（左轴）同比增长率（右轴） 资料来源：WIND，恒泰证券研发中心 ■供应类指标触底反弹 1-11 月，全国商品房施工面积、新开工面积分别为 29.88 亿、9.76 亿平方米，同比增长 17.2%、15.8%，增速自年初降入谷底以来均维持了稳步回升态势，其中新开工面积在 11 月份出现大幅上扬，环比增长 97.6%，使得自 10 月份开始同比增速由负转正的势头得到进一步巩固，反映出开发商补库存力度在加大。 心 行业研究 知行合一，用 研究 4 图 3：商品房施工面积增速企稳回升 图 4：新开工面积到 11 月份才出现大幅上扬 051015202530352006—022006—042006—062006—082006—102006—122007—032007—052007—072007—092007—112008—022008—042008—062008—082008—102008—122009—032009—052009—072009—092009—11（亿平方米）05101520253035（%）商品房施工面积累计(左轴)同比增长率（右轴)0246810122006—022006—042006—062006—082006—102006—122007—032007—052007—072007—092007—112008—022008—042008—062008—082008—102008—122009—032009—052009—072009—092009—11（亿平方米）-20-15-10-505101520253035（%）新开工面积(左轴)同比增长率（右轴) 资料来源：WIND，恒泰证券研发中心 ■开发投资增速逐月回升 1-11 月，全国完成房地产开发投资 31271 亿元，同比增长 17.8%，增速较上月加快1.2 个百分点，延续了今年以来的逐月回升势头，但与近几年平均水平相比仍有一定差距。 图 5：房地产开发投资与平均水平仍有差距 050001000015000200002500030000350002006—022006—052006—082006—112007—032007—062007—092007—122008—042008—072008—102009—022009—052009—082009—11（亿元）0510152025303540（%）实际完成投资额（左轴）同比增长率（右轴） 资料来源：WIND，恒泰证券研发中心 ■土地一级市场的供给依然在地位徘徊 1-11 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 2.71 亿平方米，同比下降 15.4%；完成土地开发面积 2.03 亿平方米，同比下降 2.5%，降幅均有所收窄。实际上，土地购置面积和完成土地开发面积近几年一直处于下降通道，这与近几年政府有意识地控制土地供给不无关系。 心 行业研究 知行合一，用 研究 5 图 6：土地一级市场供给仍处于低位 -60-40-200204060802006—022006—052006—082006—112007—032007—062007—092007—122008—042008—072008—102009—022009—052009—082009—11（%）累计购置土地面积同比累计完成开发土地面积同比 资料来源：WIND，恒泰证券研发中心 宽松政策是主要推手 回顾本轮行情，固然离不开宏观经济止跌企稳、居民收入水平长期提高所带来的购买力提升、人口红利等因素，但今年购房需求的极大释放，以房贷优惠为代表的行业优惠政策和宽松信贷政策应是最主要的推手。 行业优惠政策涉及多个方面。在促进住房消费方面，国家出台了房贷优惠、二手房交易税免征等多项优惠政策；在开发环节方面，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原来的 35%调低至 20%，其他房地产项目调低至 30%；此外，各地在鼓励开发商拿地等方面也推出了很多优惠措施。 宽松的信贷政策则起到推波助澜作用。截至 11 月，新增贷款为 9.25 万亿，贷款总量同比增长 33%，M1 和 M2 分别同比增长 34.6%和 29.7%，这在历史上都是罕见的。更为重要的是，在经济稳定的情况下，M1 和 M2 增速应当保持平衡。如果 M1 增速大于 M2 增速，意味着企业的活期存款增速大于定期存款增速，企业资金交易活跃，这就意味着，部分企业资金流入资产市场，因此本轮房地产行情与信贷投放有着密切关系。 图 7：M1、M2 与房价 -14-12-10-8-6-4-202462005—072005—10200