10％的盈利增长预期1H19

部门注意属性│ 中国│ 七月25，2019中国中性（没变化）重点企业龙湖集团添加，目标价HK $ 40.00，HK $ 30.60关闭龙湖从其在中国一线城市的积极土地储备中受益匪浅。我们预计每年租金收入将强劲增长20-25％。 19-21财年的股息收益率很高，而19财年的股息收益率为4.6％。世茂房地产添加，目标价HK $ 28.00，HK $ 22.25关闭我们非常喜欢世茂，因为其在18-20财年的销售额和利润增长均高于平均水平。它的股价较资产净值折让44％，而FY19F市盈率则为6倍，对于高质素的中型股而言，它似乎颇具吸引力。时代中国控股有限公司添加，目标价HK $ 21.00，HK $ 14.50关闭我们预计，《时代》将成为大湾区发展计划的最大受益者之一，大湾区约有90％的土地储备位于该地区。该股票的FY19F市盈率为4.4倍，收益率为6.8％，看上去非常具有吸引力。汇总评估指标市盈率（x）12月19日-12月20日12月-21日龙湖集团9.848.016.66世茂房地产5.894.884.14时代中国控股有限公司4.433.552.88P / BV（x）12月19F 12月20F 12月21F龙湖集团1.781.581.40世茂房地产0.880.760.65时代中国控股有限公司0.900.710.56股息收益率Dec-19F Dec-20F Dec-21F龙湖集团4.57%5.62%6.76%世茂房地产5.59%6.51%7.59%时代中国控股有限公司6.54%8.16%10.07%分析师物业-整体预计1H19盈利增长10％我们估计1H19开发商的收入增长了约10％中国开发商将在8月宣布其1H19业绩（具体日期和我们将托管的NDR请参见图5-6）。对于我们研究的20个开发商，我们估计他们的核心收益平均同比增长10％，这主要是由于收入增长强劲，但部分被毛利率的下降所抵消。融创，奥园，洛根，合景泰富，龙湖，绿城，世茂和时代的收入可能会以20-70％的同比增幅脱颖而出，而远洋，恒大，雅居乐，深圳和华润置地的收入可能低于由于去年的基数较高或执行能力较弱，因此可以预期。合同毛利润率平均下降2.1％至31.4％在待确认项目的土地成本上升的推动下，开发商的1H19毛利率应平均收缩2.1％至31.4％。敏捷，华润置地，融创和中海集团可能在1H19出现3.5-15.6％的较大收缩，而1H18的利润率较高，或者今年一些利润率相对较低的项目得到认可。净负债比率仍然可控我们估计开发商的净负债比率将从2018年底的76％略增至1H19的约83％。我们认为这一水平是可以控制的，因为我们预计开发商今年应该能够将其合同销售量增加10％以上。同时，我们对融创会有所担忧，因为我们预计其激进的土地储备将使其净负债率从2018年底的170％升至1H19的250％。看到开发商在FY19的合同销售增长了15％开发商在1H19的合同销售中平均增长了10％。世茂，CIFI，奥园，禹州，远洋和深圳分别以32-49％的同比增速脱颖而出。鉴于有更多的项目推出，2H18的基数较低以及相对宽松的抵押政策，我们预计开发商的销售势头将在2H19加速。在1H19，开发商已实现了FY19全年目标的46％，我们估计他们应该能够将FY19的合同销售额增加15％。保持中立；最佳选择是Longfor，Shimoa，RF，CIFI和Times我们喜欢Longfor拥有可观的收入增长和强劲资产负债表的大型股票，并喜欢Shimao，CIFI和RF的诱人估值。我们也喜欢Times，因为它在大湾区的曝光率很高。主要风险包括中国经济增长慢于预期以及房地产市场强劲导致潜在的紧缩政策。第三方相关研究.由EFA平台提供支持■我们估计，在收入增长的推动下，我们下属的20家开发商在1H19的收入增长约为10％。■Aoyuan，Logan，Sunac，世茂，Longfor的业绩可能强劲，而Agile，CR Land，Sino Ocean的业绩可能弱于预期。■我们在大型股中喜欢龙湖，在中型股中更喜欢世茂，CIFI和RF。同时，Times是大湾区的首选。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë图1：1H19结果预览摘要核心收益净额彭博收入毛利率（元）m）DPS齿轮公司股票代号1H19Fyoy chg1H19Fpts chg1H19Fyoy chg1H19Fyoy chg1H19F科力688港币102,71916%33.5%-2.3%21,10810%0.4410%35%华润置地1109 HK55,47127%38.0%-10.1%7,8037%0.129%40%万科-H2202 HK113,5188%32.8%-0.9%12,22917%不适用不适用35%CIFI884港币21,95519%33.5%-0.2%2,90719%0.070%85%碧桂园2007香港187,88642%27.0%0.5%13,92517%0.208%60%恒大3333港币285,331-5%35.0%-1.2%27,234-15%不适用不适用145%绿城3900港币35,2105%24.0%5.9%1,65328%不适用不适用110%广州富力2777 HK39,20015%36.0%-2.5%4,53210%0.4410%170%克格勃1813 HK5,36955%30.8%-0.3%2,76541%0.2810%70%盼望960港币35,25730%35.0%-2.1%4,47620%0.2820%55%世茂地产813港币55,34230%29.5%-1.5%5,39323%0.5510%60%中洋3377 HK16,87210%20.0%-3.5%1,146-26%0.10-29%80%SOHO中国410港币8996%75.8%-0.1%182-6167%不适用不适用45%苏纳克1918年香港74,53260%30.0%-4.1%9,93170%不适用不适用250%禹州1628 HK11,46124%30.9%-0.6%1,33715%0.1314%88%敏捷3383 HK27,83715%34.0%-15.6%3,679-9%0.500%85%中国奥园3883 HK19,98446%28.3%-0.3%1,54844%不适用不适用65%洛根房地产3380港币23,99858%34.0%-3.0%3,78043%0.2630%65%深圳投资604 HK10,463-7%35.0%0.7%1,232-3%0.070%50%时代中国1233 HK12,57220%28.7%0.5%1,47925%不适用不适用65%万科-A *000002 CH120,63514%26.9%-0.5%12,22917%不适用不适用35%平均16.2%31.4%-2.1%9%8%83%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 属性│ 中国物业-整体│ 七月25，20192图2：同伴比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 公司股票代码（HK $）（HK $）评级（US $m）（港币）(%)(%)2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币27.9533.80加39,19537.626218.37.16.45.81.11.00.93.23.64.1322418华润置地1109 HK35.1537.40加29,20041.616610.28.57.36.21.51.41.33.44.14.9343537万科-H2202 HK30.4034.20加48,53138.020138.47.06.05.41.91.61.34.04.85.6313431CIFI884港币5.267.20加5,30612.056376.45.14.23.71.21.00.85.76.57.6676446碧桂园2007香港11.009.50降低30,49713.519(14)6.45.44.74.31.71.41.15.07.07.7454440恒大3333港币21.4038.10加35,95945.052785.14.33.73.41.91.61.35.97.610.615210882绿城3900港币5.735.60降低1,59213.959(2)5.24.64.34.00.40.40.34.65.25.610510194广州富力2777 HK14.5621.00加6,00535.058444.73.42.72.20.60.50.59.610.912.0184158138克格勃1813 HK7.549.60加3,06319.261276.44.43.53.10.70.70.68.49.611.4655949盼望960港币30.6040.00加23,34040.0243112.49.88.06.72.01.81.63.74.65.6535658世茂地产813港币22.2528.00加9,40240.044267.76.15.14.31.00.90.85.05.66.5575451中洋3377 HK3.223.40保持3,1398.562611.66.86.15.50.40.40.46.65.55.8737370SOHO中国410港币2.602.60降低1,7305.250032.627.521.419.20.30.30.31.31.51.9424242苏纳克1918年香港37.1043.20保持21,08154.031168.55.94.33.52.52.01.62.54.25.917012181禹州1628 HK3.795.60加2,33511.266484.23.73.22.80.80.70.68.410.111.8676764大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK10.4015.30加5,21425.559475.14.33.73.00.70.70.69.612.214.3796757中国奥园3883 HK10.3612.00加3,56815.0311610.47.35.34.12.11.61.23.95.78.3595745洛根房地产3380港币12.3015.00加8,63121.443228.56.55.44.72.21.41.14.98.19.7545448深圳投资604 HK2.843.06保持3,0686.85887.37.37.27.00.60.50.56.36.36.7413937时代中国1233 HK14.5021.00加3,60430.052455.64.43.62.91.40.90.75.46.88.4635137GBA平均值49277.46.05.04.31.41.00.86.07.89.5595345香港上市开发商的平均值45257.55.95.04.41.31.10.95.66.78.0756757中国万科-A000002 CH29.9734.40加48,54033.19159.47.86.86.02.11.81.53.64.35.0313431CMSK001979 CH21.0224.90加24,20032.0341811.19.18.07.02.42.11.83.74.45.0555448西善控股601155 CH26.9723.40降低8,85439.031(13)7.75.44.34.02.01.61.25.66.07.4354843金地集团600383 CH12.5415.60加8,23615.117247.36.46.0不适用1.21.11.04.85.45.8665045保利发展600048 CH14.3115.00保持24,76519.22559.57.56.45.51.41.21.13.54.04.783