www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评 ● 房地产行业 2014年7月3日 上半年上市房企表现分化，华夏幸福销售额首超招商金地 谨慎推荐 维持评级 核心要点： 一、事件 6月30日，CRIC克而瑞研究中心发布了《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜，就主营业务在中国内地的房地产开发企业今年上半年销售金额、销售面积、均价和去化率前50名进行了排名。 二、我们的分析与判断 我们主要就其中的A股上市房企进行分析。2014年上半年，销售额与销售面积TOP50中分别有13家及9家A股上市房企。 1. 上榜A股上市房企销售总体表现： 2014年上半年楼市成交持续低迷，上榜A股上市房企销量的增速均值已经接近零，但从具体各个企业来看，表现两极分化尚不可一概而论。此外，尽管成交量有所下降，上半年房价依然保持平均7%的增长速度。 2. 重点上市公司分析： （1） 销售情况表现： 表现较好的公司：上半年万科销售额及销售面积稳居首位。销售额突破千亿大关，2013年年报中制定的全年2000亿元销售目标完成过半。华夏幸福实现200亿元销售额，首次超越招商金地跃居第三。中南建设为完成率最高，同比增速最快的上市房企。泰禾集团为上半年唯一新上榜的上市公司，也是其2013年来首次进入榜单。 表现较差的公司：上半年招商销售额与销售面积同比分别下滑17%与10%，荣盛销售额与销售面积同比分别下滑3%与14%，在上市企业中下滑幅度较大，且两者去化率也较低。首开销售额同比下降高达45%，完成率31%，销售面积跌出TOP50榜单，此外，上半年去化率仅29%，各项指标在上榜企业中表现最差。此外，中粮、建发跌出销售额TOP50榜单。 （2） 股价情况表现： 表现较好的公司：上半年房地产指数累计上涨1.8%，跑赢大盘约9%，但上榜的17家A股上市房企中仅有4家跑赢了房地产指数，分别为金地、华夏幸福、金融街及万科。其中华夏幸福与万科上半年有较好的业绩表现，金融街虽然销量有所下滑，但去化率高达92%，而金地的股价表现并不能得到销售情况的证明。此外，业绩快速增长的中南建设及新上榜的泰禾集团上半年股价累计涨幅分别为-7.1%及-7.6%，略弱于沪深300。 表现较差的公司：上榜的17家A股上市房企中股价跌幅前五位为招商、滨江、建发、金科及中粮，累计跌幅均超过12%，大幅跑输大盘。其中滨江、建发及中粮销售面积自2013年上半年来一直未能入榜，销售额分别在今年上半年及2013年跌出榜单。招商上半年销售业绩大幅下滑，而金科上半年业绩虽有大幅增长，但去化率较低。此外，上半年销售表现不佳的首开累积下跌10.6%，跑输大盘约4个百分点，荣盛累计下跌3.4%，跑输行业指数约5个百分点。 分析师 历史报告 库存与去化周期历史新高， 定向降准影响有限—房地产行业周报（06月07日至06月13日） 住建部官员表态房地产市场调整属正常调节，限购政策放松力度或将低于预期--行业点评（2014年6月5日） 5月销售略有好转，公司拿地愈发谨慎—万科5月数据点评（2014年6月3日） 拐点已现，下行周期考验运营与财务-房地产上市公司2013年年报、2014年一季报总览及公司比较研究（2014年5月12日） 销售难见好转，投资持续疲软--房地产4月份数据点评（2014年5月16日） 销售土地市场双双遇冷，万保招金分化明显（2014年5月18日） 赵 强 房地产行业首席分析师 ：（8621）20252661 ：zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130512050002 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6月30日，CRIC克而瑞研究中心发布了《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜，就主营业务在中国内地的房地产开发企业今年上半年销售金额、销售面积、均价和去化率前50名进行了排名。我们主要就其中的A股上市房企进行分析。 一、 上半年A股上市房企销售总体表现： (一) 销售额与销售面积： 上半年销售额TOP50排行榜中，上市房企有13家，相比2013年TOP50排行榜，12家企业继续上榜，2家企业跌出榜单，1家企业新进上榜。上半年销售面积TOP50排行榜中，上市房企共9家，相比2013年全年，下榜1家。为了便于比较，我们就2014年上半年、2013年全年及2013年上半年均入榜的A股上市企业进行分析，销售额榜单中满足条件的有11家，销售面积榜单中有9家。 1. 销售额平均增速0.8%，平均完成率45%。上半年11家企业销售额同比平均增速0.8%，增速范围在-45%-26%之间，其中5家上涨，上涨企业涨幅均超10%。平均完成率45%，完成率范围在31%-58%之间。 2. 销售面积平均增速12%，平均完成率44%。上半年9家企业销售面积同比平均增速12%，若去除增速105%的中南建设，则下降为-0.1%。9家企业增速范围在-14%-19%之间（去除中南建设），其中上涨5家。平均完成率44%，范围在34%-55%之间。 (二) 销售均价与去化率： 上半年销售均价与去化率TOP50排行榜中，A股上市房企均有13家。 1. 房价持续增长：13家上市房企中同时有2013年至2014年上半年数据的企业有9家，平均销售均价为11786元/平方米，中位数为12727元/平方米，相比2013年均略有上涨。9家企业同比增速范围在-8%-25%之间，其中上涨7家，仅两家下跌，平均增速7%。 2. 去化率明显分化：13家企业平均去化率51%，范围29%-92%，其中超过60%的有4家，不到40%的有3家。 (三) 小结： 2014年上半年楼市成交持续低迷，上榜A股上市房企销量的平均增速已接近零，但从具体各个企业来看，表现两极分化尚不可一概而论。此外，尽管成交量有所下降，上半年房价依然保持平均7%的增长速度。 二、 重点上市公司分析： (一) 销售情况表现： 1. 销售表现较好的公司： 万科稳居行业老大，华夏幸福与中南建设实现快速增长。上半年万科实现销售额1018亿元，销售面积808万平 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 米，稳居首位。销售额突破千亿大关，2013年年报中制定的今年2000亿元销售目标完成过半。华夏幸福实现200亿元销售额，首次超越招商金地跃居第三。而中南建设以99亿元销售额与113万平米销售面积，成为完成率最高，同比增速最快的上市房企。 泰禾集团上半年新上榜。泰禾集团以90亿元销售额，成为上半年唯一新上榜的上市公司，也是其2013年来首次进入榜单。 2. 销售表现较差的公司： 招商、荣盛业绩下滑，首开销售面积下榜TOP50。上半年招商地产销售额与销售面积同比分别下滑17%与10%，荣盛发展销售额与销售面积同比分别下滑3%与14%，在上市企业中下滑幅度较大，且两者上半年去化率也比较低。首开股份上半年销售额71亿元，同比下降高达45%，完成率31%，销售面积2013年来首次跌出TOP50榜单，此外去化率仅29%，在上榜企业中表现最差。 中粮、建发上半年跌出销售额TOP50。中粮建发自2013年来首次跌出销售额TOP50榜单。首开股份自2013年来首次跌出销售额TOP50榜单。 图表：万保招金华夏幸福销售金额（亿元） 图表：万保招金华夏幸福销售面积（万平方米） 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 图表：万保招金华夏幸福销售均价（万/平方米） 图表：万保招金华夏幸福去化率（%） 资料来源：CRIC、中国银河证券研究部 (二) 股价情况表现： 上半年房地产行业指数累计涨幅1.8%，跑赢大盘-7.1%的累计涨幅。 1. 表现较好的公司： 上半年销售额与销售面积榜单上所有A股上市企业共有17家，其中仅有4家跑赢房地产行业1.8%的累计涨幅，分别为金地、华夏幸福、金融街及万科，累计涨幅分别为33%、25%、8.8%及8.6%，跑赢沪深300的有7家。 其中华夏幸福与万科上半年有较好的业绩表现，金融街虽然销量有所下滑，但去化率高达92%，而金地的股价表现并不能得到销售情况的证明。此外，业绩快速增长的中南建设及新上榜的泰禾集团上半年股价累计涨幅分别为-7.1%及-7.6%，略弱于沪深300。 图表：金地上半年累计涨幅 图表：华夏幸福上半年累计涨幅 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 图表：金融街上半年累计涨幅 图表：万科上半年累计涨幅 图表：中南建设上半年累计涨幅 图表：泰禾集团上半年累计涨幅 资料来源：CRIC、中国银河证券研究部 2. 表现较差的公司： 上半年股价跌幅前五为招商、滨江、建发、金科及中粮，累计涨幅分别为-23%、-18%、-18%、-15%及-12%，均大幅跑输大盘。上半年销售表现不佳的首开累积下跌10.6%，跑输大盘约4个百分点，荣盛累计下跌3.4%，跑输行业指数约5个百分点。 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 图表：招商地产上半年累计涨幅 图表：滨江集团上半年累计涨幅 图表：建发房产上半年累计涨幅 图表：金科集团上半年累计涨幅 图表：中粮地产上半年累计涨幅 图表：首开股份上半年累计涨幅 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 图表：荣盛发展上半年累计涨幅 资料来源：CRIC、中国银河证券研究部 (三) 小结： 上半年房地产指数累计上涨1.8%，跑赢大盘约9个百分点，但上榜的17家A股上市房企中仅有4家跑赢了房地产指数，分别为金地、华夏幸福、金融街及万科。其中华夏幸福与万科上半年有较好的销售表现，金融街虽然销售业绩有所下滑，但去化率排名第一高达92%，而金地的股价表现并不能得到销售情况的证明。此外，销售情况表现较好的中南建设及新上榜的泰禾集团上半年股价累计涨幅分别为-7.1%及-7.6%，略弱于沪深300。 上榜的17家A股上市房企中股价跌幅前五位为招商、滨江、建发、金科及中粮，累计跌幅均超过12%，大幅跑输大盘。其中滨江、建发及中粮销售面积自2013年上半年来一直未能入榜，销售额分别在今年上半年及2013年跌出榜单。招商上半年销售业绩大幅下滑，而金科上半年业绩虽有大幅增长，但去化率较低。此外，上半年销售表现不佳的首开累积下跌10.6%，跑输大盘约4个百分点，荣盛累计下跌3.4%，跑输行业指数约5个百分点。 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 图表：A股上市公司2013-2014销售额排行榜 2014上半年 2013年全年 2013年上半年 简称 TOP50排名 金额（亿元） 同比% 占2013年全年 与2013年全年相比升降 TOP50排名 金额（亿元） TOP50排名 金额（亿元） 占2013年全年 万科地产 1 1018 23% 58% - 1 1741 1 830 48% 保利地产 4 627 -1% 50% - 4 1251 4 635 51% 华夏幸福 13 200 26% 53% 4 17 376 18 159 42% 招商地产 16 172 -17% 40% -1 15 428 14 208 49% 金地集团 17 165 -2% 36% -4 13 456 17 169 37% 金科集团 20 111 22% 47% 6 26 239 32 91 38% 金融街 25 108 -25% 50% 6 31 217 20 145 67% 阳光城 28 105 20% 48% 1 29 220 35 87 40% 荣盛发展 29