人民银行住房金融服务专题座谈会点评：央行不许停止个人房贷,释放定向宽松房地产市场信号

敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券1/4 [table_page] 华宝基金研究报告 [table_research] 分析师：高慧玲 执业证书编号：S0890514030001 电话：021-68778090 邮箱：gaohuiling@cnhbstock.com 销售服务电话： 021-68778075 [table_product] [table_main] 华宝基金研究类模板 ◎要点： 根据中国人民银行官方网站消息：2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。 本次会议围绕居民住房贷款需求展开，针对前期出现的首套房住房贷款利率上浮、放款缓慢等现象，要求各家商业银行继续落实好差别化住房信贷政策，禁止商业银行停发首套房住房贷款的行为，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，以保障居民刚性住房需求。然而我们认为，这次会议的意义远不在此。监管层通过本次会议释放了稳定房地产市场的信号，下一步从信贷角度对房地产行业的定向宽松可以期待，房地产企业直接或者间接从银行获得资金支持的难度或将有所降低。在这样的预期下，房地产行业的短期风险可控，优质地产公司1-2年的短期融资项目的投资价值提升，整体信用风险溢价将会有所下降。 这一结论主要有以下几个方面的思考： （1）经济增速放缓成定局，真实情况可能更糟 （2）房地产投资对经济增长的影响远大于刚需释放带来的影响 （3）居民住房贷款并未真正紧缩，“醉翁之意不在酒” 相关研究报告 [table_subject] 2014年05月15日 证券研究报告—资产管理政策点评报告 央行不许停止个人房贷，释放定向宽松房地产市场信号 —人民银行住房金融服务专题座谈会点评 敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券2/4 [table_page] 华宝基金研究报告 1.会议要点： 根据中国人民银行官方网站消息：2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。 会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求： 一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。 二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。 三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。 四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。 五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。 2.会议内容点评： 华宝解读：今年一季度以来，全国70个大中城市房价出现环比增幅收窄现象，二手房成交量创下一年以来的新低，以杭州为代表的大型省会城市也出现部分新房大幅打折促销现象。另一方面，大型银行在4月份开始对重点房地产客户进行调研摸底，关注房地产的行业风险，对于房地产企业贷款有收紧的趋势。而随着兴润置业破产、排名百强的光耀地产资金链断裂事件的出现，更加剧了市场对于房地产行业的担忧，房企通过信托渠道的融资难度也加大，房地产行业迎来“大拐点”的声音不绝于耳。 本次会议围绕居民住房贷款需求展开，针对前期出现的首套房住房贷款利率上浮、放款缓慢等现象，要求各家商业银行继续落实好差别化住房信贷政策，禁止商业银行停发首套房住房贷款的行为，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，以保障居民刚性住房需求。 然而我们认为，这次会议的意义远不在此。监管层通过本次会议释放了稳定房地产市场的信号，下一步从信贷角度对房地产行业的定向宽松可以期待，房地产企业直接或者间接从银行获得资金支持的难度或将有所降低。在这样的预期下，房地产行业的短期风险可控，优质地产公司1-2年的短期融资项目的投资价值提升，整体信用风险溢价将会有所下降。 这一结论主要有以下几个方面的思考： （1）经济增速放缓成定局，真实情况可能更糟 国家统计局公布的一季度GDP同比增速7.4%，创过去6个季度以来的新低。尽管数据显示中国经济走势平稳，官方表态经济增速、就业、物价等主要指标处于年度预期目标范围，没越出上下限。但是今年中国经济增速放缓已经成为国内外研究机构较为一致的预期，而真实情况可能更糟。作为经济重要支柱的房地产行业的走向，是市场预测中国经济增速的重要指正，在这样的特殊时期，通过多定向宽松房地产市场，拯救房地产，进而维稳经济增速的路径是远比降息、降准、财政刺激的手段更加稳健。 敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券3/4 [table_page] 华宝基金研究报告 （2）房地产投资对经济增长的影响远大于刚需释放带来的影响 虽然投资和消费都与经济增长有密切联系，但是两者对经济增长的影响程度远远不同。房地产投资对经济增长的刺激是直接而快速的，而消费的影响是一个缓慢的传导过程。出于稳定经济增长的目的来看，领导层不会“舍近求远”。然而明确的要求各家商业银行放松对房企的融资，就是在变相鼓励房价继续上涨，这显然有违民意，中央和各级地方政府都不能为之，因此，本次会议的言外之意，值得我们期待和想象。 （3）居民住房贷款并未真正紧缩，“醉翁之意不在酒” 而人民银行对于“落实差别化住房信贷政策”说法，在今年2月全年信贷工作会议上已经重点强调，而在过去每次出台信贷政策时，也都会提及。同时，虽然目前各家商业银行首套房“85折优惠”已经不复存在，但是从统计数据来看，商业银行对于居民住房贷款的发放并未真正的缩减。住房贷款在居民中长期消费贷款中占较大比重，从居民中长期消费贷款来看，今年第一季度，该指标平均每月新增1677亿元，平均月度增幅1.6%，均高于去年全年平均水平，因此说居民住房贷款全面缩紧的言论似乎并不准确。基于此，明确了我们对于本次会议“醉翁之意不在酒”的判断。 图1：会本次会议释放定向宽松房地产市场预期逻辑思路 资料来源：华宝证券研究所 敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券4/4 [table_page] 华宝基金研究报告 投资评级的说明 － 行业评级标准 报告发布日后3个月内，以行业股票指数相对同期中证800指数收益率为基准，区分为以下四级： 强于大市 A--：行业指数收益率强于相对市场基准指数收益率5%以上； 同步大市B--：行业指数收益率相对市场基准指数收益率在-5%~5%之间波动； 弱于大市 C--：行业指数收益率相对市场基准指数收益率在-5%以下； 未评级 N--：不作为行业报告评级单独使用，但在公司评级报告中，作为随附行业评级的选择项之一。 －公司评级标准 报告发布日后3个月内，以股票相对同期行业指数收益率为基准，区分为以下五级： 买入：相对于行业指数的涨幅在15%以上； 持有：相对于行业指数的涨幅在5%-15%； 中性：相对于行业指数的涨幅在-5%-5%； 卖出：相对于行业指数的跌幅在-5%以上； 未评级：研究员基于覆盖或公司停牌等其他原因不能对该公司做出股票评级的情况。 风险提示及免责声明： ★市场有风险，投资须谨慎。 ★本报告所载的信息均来源于已公开信息，但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。 ★本报告所载的任何建议、意见及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断。本公司不保证本报告所载的信息于本报告发布后不会发生任何更新，也不保证本公司做出的任何建议、意见及推测不会发生变化。 ★在任何情况下，本报告所载的信息或所做出的任何建议、意见及推测并不构成所述证券买卖的出价或询价。在任何情况下，本公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的承诺或担保。 ★ 本报告版权归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何组织或个人不得对本报告进行任何形式的发布、转载、复制。如合法引用、刊发，须注明本公司出处，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。