吉宝置业（KPLD.SP）：OW：投资者后结果午餐

Flashnoteabc全球研究图房地产股票–新加坡超重目标价（新币）3.95分享价格（新币）3.50预测股息收益率（％）3.7潜在回报率（％）16.6注意：潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差加上预测的股息收益率性能1M3M1200万绝对值（％）10.88.0-12.3相对^（％）5.95.6-10.4索引^海峡时报指数RIC科兰彭博KPLD SP市值（美元）4,316市值（SGDm）5,411企业价值（SGDm）5108自由浮动(%)47注：（V）=挥发性（请参阅披露附录）2014年4月17日Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0611David Choo *，CFA物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0612Shweta Arora *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证香港和上海报告的发行人：银行股份有限公司，新加坡分行云母（ P） 118/04/2013云母（ P） 068/04/2013云母（P）077/01/2014免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读吉宝置业（KPLD SP）OW：与投资者一起进行的事后午餐投资者讨论主要集中在新加坡和中国住宅的战略和前景在中国的销售势头取决于项目的启动；预期可能会选择性放宽限制目标价维持在3.95新元；重申OW投资者讨论主要集中在新加坡和中国的战略和住宅前景：我们为KPLD管理层的投资者举办了午餐会，发布了2014年第一季度的业绩。讨论主要集中在新加坡和中国两个核心市场的资本配置，战略和管理KPI以及前景（尤其是住宅前景）。尽管业绩略低于预期（就跟踪全年数据而言），但对此根本没有任何讨论-我们认为这是公平的，因为会计惯例使收入和收益的确认成块状-因此，同比和业绩对比估计与投资者的相关性较小。资本分配目标和管理关键绩效指标：从中期来看，管理层的目标是在新加坡和中国分别分配c35-40％，在印度尼西亚和越南分配c15-20％。在中国内部，优先考虑的重点是当前存在KPLD的现有五个城市，在此范围内，鉴于透明性，管理层优先于一级城市。我们注意到新加坡和中国目前分别占集团资产的46％和43％。管理层还共享了一些用于评估绩效的广泛指标（未讨论具体细节）–短期指标包括利润和ROE（包括撤资收益），而长期指标包括经济增加值和股东总回报。中国居民住房需求增长势头放缓，这与启动和管理有关。在新加坡，它没有看到广泛的降价幅度：在中国，KPLD在2014财年第1季度售出570辆（2013财年第1季度售出850辆，2013财年第4季度售出800辆）。尽管销售额按季和按年降低，但管理层表示这是投放量的函数，并指出该集团正在进行更多的横向开发，以更高的价格售出更少的产品。此外，管理层认为，在天津等一些地区，逆转购房限制的可能性增加，考虑到这些风险，这将使KPLD受益。在新加坡，KPLD在2014财年第1季度售出了54辆汽车（大部分来自The Glades）（2013财年第1季度为60辆，2013财年第4季度为60辆）。新加坡的销售势头仍然疲软，但这不足为奇。尽管开发人员必须为新项目定价，但KPLD并没有看到普遍的降价。目标价维持在3.95新元；重申OW：我们针对KPLD的RNAV维持在4.64新元，而我们的目标价（与RNAV保持15％的折扣不变）固定为3.95新元。以当前价格计算，KPLD的交易价格相对于RNAV折让25％（与自2010年底以来对RNAV的历史折让25％一致）。包括预期股息在内，我们的目标价意味着潜在回报率为16.6％，我们重申OW。 abc吉宝置业（KPLD SP）房地产2014年4月17日2200100005年1月4月7日至8月9日至11月11日14年4月KPLDFSSTI资料来源：彭博社，汇丰银行吉宝置业：历史PBV图3.02.0+1标清：1.87平均克：1.30财务与估值：吉宝土地超重财务报表年到2013年12月2014e 2015e2016年RNAV计算（SGDm）风云2014年每股（新币）资产净值百分比损益摘要（SGDm）收入1,461 1,824 2,0872,287息税折旧摊销前利润514 674 733 820住宅组合新加坡住宅2,2891.4823%中国住宅3,1382.0332%越南住宅2700.173%折旧(15)(12)(13)(13)息税前利润499662721807净利息3（70）（63）(54)撤资收益168000PBT（除重估）670593658752其他住宅（印度，泰国，印度尼西亚，中东和菲律宾）投资组合新加坡投资物业3990.264%CBD办公室1,0080.6510%韩国房地产投资信托（46％）1,5110.9815%其他新加坡投资物业370.020%来自的现金流量运作(1,367)288352434投资产生的现金流量活动116160156146来自的现金流量筹资920(196)(194)(188)现金变动（332）253314393现金开仓平衡1,5971,2851,5381,852汇率调整20000现金结算平衡1,2851,5381,8522,245资产负债表摘要（SGDm）现金和现金等价物1,2851,5381,8522,245当前资产6,841 6,841 6,8416,841非当前资产5,6965,6455,6835,723总资产13,823 14,024 14,37614,808总债务4,1534,1534,1534,153负债总额6,3376,2706,2706,270权益总额7,4867,7548,1068,538股东资金6,9897,2587,6108,042净债务/ EBITDA（X）5.63.93.12.3每股数据（SGD）EPS核心（基本）0.38 0.28 0.320.37EPS核心（完全稀释）0.38 0.28 0.320.37每秒伤害0.13 0.13 0.130.13每BV分享4.52 4.70 4.925.20海外投资物业办公室，零售，酒店及渡假胜地6370.416%资金管理5740.376%总GAV 9,864 6.38 100％减：净负债（2686）（1.74）RNAV 7,178 4.64股数（百万）1,546每股RNAV（SGD）4.64溢价/折扣区域导航-15%目标价（新元）3.95*不包括撤资收益和重估的核心PATMI为4.31亿新加坡元比率，增长和每股分析年到2013年12月2014e 2015e2016年1.00.0-1SD：0.73同比变化％05年1月2007年4月09年8月11月12日14年4月收入56%25%14%10% KPLD PBV平均趋势线息税折旧摊销前利润-14%31%9%12%PBT核心14%-12%11%14%+1标准开发人员-1标准开发人员PATMI核心31%-26%14%16%资料来源：彭博社，汇丰银行EPS核心23%-26%14%16%比例（％）吉宝置业：相对于FSSTI的表现净资产收益率（例外）8%6%6%7%500ROA（例外）4%3%4%4%EBITDA保证金35%37%35%36%400EBITDA /净利息费用净债务/权益NM 41％9.636%11.630%15.024%300税收(91)(132)(137)(159)PAT（重估）579460520593少数权益5(26)(24)(18)PATMI（重估）584434497576现金流量摘要（SGDm） abc吉宝置业（KPLD SP）房地产2014年4月17日3资料来源：彭博社，汇丰银行估计平均KPLD对RNAV的溢价/（折扣）-60%-40%平均克：-25％-20%14年4月13年8月12月11日12月3日11年7月10年11月0％吉宝置业对RNAV的溢价/（折让）1H092H091H102H101H112H111H122H121H132H131Q14资料来源：汇丰银行公司5704006809709801,4501,2001,1501,940 1,9302,9003,0002,5002,0001,5001,0005000吉宝置业：中国住宅销售（按单位）3,50001H09 2H09 1H10 2H10 1H11 2H11 1H12 2H12 1H13 2H13 1Q14资料来源：汇丰银行公司54100 50160160137210190200240300320334400吉宝置业：新加坡住宅销售（按单位）600513500估值与风险目标价维持在3.95新元；重申OW我们对开发商的估值方法是RNAV，它是根据我们对各个业务的部分估值得出的。我们将其与应用保费/折扣以达到我们的目标价格的框架相重叠。根据分部加总后的估值，我们对KPLD的总估值为每股6.38新元，扣除债务净额和少数股东权益1.74新元后，每股净资产值为4.64新元。我们对RNAV的目标折让为15％（不变），因此我们将KPLD的目标价格固定为3.95新元。包括13.0新元的预期分派，这意味着16.6％的潜在回报，我们重申OW。潜在回报等于当前股价与目标价格（包括指示的股息收益率）之间的百分比差。下行风险我们估值和评级的潜在下行风险是KPLD的资本部署以及相关的收购定价-如果以不利的方式看待，则可能导致投资者寻求对RNAV的更大折让。另外，新加坡和中国的住宅占我们总估值的c55％，因此，任何一个市场的硬着陆都会对KPLD产生负面影响。 abc吉宝置业（KPLD SP）房地产2014年4月17日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray和David Choo重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个别情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完整信息，因此投资者应仔细阅读整个研究报告，而不应从评级中推断出其内容。无论如何，不应单独使用或依赖评级作为投资建议。长期投资机会的评级定义股票评级汇丰银行根据以下基准对该行业的股票进行评级：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的价格目标表示分析师期望股票在我们的表现范围内达到的价值。性能范围是12个月。对于被归类为“增持”的股票，潜在收益（等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示的预期股息收益率）必须在下一个交易日超出要求收益至少5个百分点。 12个月（对于归类为挥发成分*的股票，为10个百