FILINVEST LAND INC。（FLI.PM）：更多的办公楼计划

公司研究|结果审查Filinvest Land Inc.（FLI PM）2014年4月11日更多办公楼计划 由于核心业务的推动，盈利增长预计将保持强劲，因此维持买入和目标价为PHP2.20。 积极投资以增加经常性收入基础将在短期内保持强劲的收益可见度。 额外购买土地将导致资产净值提升。什么是新的Filinvest Land Inc（FLI）2013年的收入同比增长14％至PHP3.98b，符合我们的预期。 13年第四季度是最强劲的时期 键数据52w高/低（PHP）2.22/1.18平均3M营业额（美元）0.7自由浮动 （％）37.5已发行股份（百万）24,250市值PHP36.4B主要股东：-Filinvest Development Corp.59%-景顺香港有限公司5%-景顺资产管理有限公司4% 分享价格性能净利润比上一季度增长122％，至PHP1.5b，这要归功于房地产销售，特别是来自新的中高层建筑的销售。管理层强调，它预计今年的资本支出将从2013年的PHP10.5b翻一番，达到PHP20b。几乎一半的资金将用于办公和零售领域的周期性业务投资。此外，该公司宣布已收购马尼拉大都会地区的一块土地，这些土地战略性地位于交通枢纽附近，以增加办公室的总可出租空间。我们的看法是什么2.402.202.001.801.601.401.201.00Apr-12 Aug-12 Dec-12 Apr-13 Aug-13 Dec-131501401301201101009080房地产销售收入占2013年收入的75％，在一段时间内仍将是收入的最大来源。但是，FLI希望在办公空间中更显眼，我们认为这是其强调其计划以实现经常性业务与房地产销售相关的更平衡贡献的计划的原因。到2015年，我们之前曾预测办公室的总建筑面积将从2012年的基础增加15.51万平方米（95％）至31.76万平方米。现在，FLI正在从最近购买的地块再增加232k平方米。当然，这将提高FLI的资产净值，当我们了解每个地点计划的项目的详细信息时，我们将修改估算。FYE Dec（PHP m）2011财年2012财年2013财年2014财年2015财年收入9,023.411,090.511,278.312,589.014,639.8息税折旧摊销前利润3,611.84,056.74,590.84,920.55,712.7核心净利润2,942.43,431.43,983.84,612.75,742.8核心EPS（PHP）0.120.140.160.190.24每股核心收益增长率（％）0.016.717.315.824.5净DPS（PHP）0.040.050.040.050.00核心市盈率（x）12.510.79.17.96.3P / BV（x）0.80.80.70.70.6净股息收益率（％）2.63.22.83.30.0净资产收益率（％）6.97.78.49.110.1广告支出回报率（％）4.54.64.95.56.3EV / EBITDA（x）10.914.612.612.09.8净债务/权益（％）35.150.743.843.132.5请参阅第7页上的重要披露和分析认证 Filinvest土地-（LHS，PHP）Filinvest土地/ PSEi菲律宾SE指数-（RHS，％）1个月3个月12个月绝对（％）2.0 8.7（20.2）相对于指数（％）0.4（2.0）（18.5） 马来亚银行vs市场正中性负马来亚银行共识％+/-目标价格（PHP）2.202.200.0'13 PATMI（PHPm）3,9843,8673.0'14 PATMI（PHPm）4,6134,2917.5资料来源：FactSet；马来亚银行罗梅尔·罗德里戈（63）2 849 8839股价：PHP1.50目标价格：PHP2.20（+ 47％）市值（美元）：8.13亿广告（美元）：70万越南房地产购买（不变）市场记录4 0 0 Filinvest Land Inc.2014年4月11日22013年收益摘要：图1：每年和每季度的主要收入比较者（2013-2012）2013财年2012财年同比增长％13年1季度13年2季度2013年第3季度13年4季度环比％营业额12,51310,68517.12,9082,7272,7834,04345.3房地产销售10,4788,79819.12,4412,2612,2723,50554.3租赁服务2,0341,8877.84674665115385.3联营公司净收益中的权益一个186187(0.5)291443100133.7其他的收入1,1181,0466.924829719037497.2利息收入5495176.41559782215163.1其他5695307.49220110815946.6费用(8,599)(7,370)16.7(1,970)(1,897)(2,119)(2,591)22.3房地产销售(6,527)(5,401)20.9(1,419)(1,303)(1,455)(2,121)45.7营业费用(2,071)(1,969)5.2(551)(594)(664)(471)(29.1)利息支出(474)(413)14.9(174)(127)(162)(4)(97.2)税前收入4,7444,13614.71,0421,0137351,922161.6所得税准备金(768)(646)18.9(108)(226)(41)(384)829.7净收入3,9763,49013.99347876931,538121.8资料来源：公司和马来亚银行ATR金英房地产销售强劲推动收入核心住宅业务占总收入的69％，来自负担得起的和中等收入的细分市场，其销售收入同比增长11％。值得注意的是来自新的中层建筑（MRB）和高层建筑（HRB）项目，即圣雷莫绿洲（San Remo Oasis），Levels和Studio Zen。 2012年启动的大多数MRB项目几乎都处于周转阶段，因为这类住房的建设时间不到1.5年，而HRB则需要四年才能建成。海外菲律宾工人是FLI部门最大的主要买家之一，占总收入的38％。他们通常购买负担得起的中等收入品牌。收入细分（2013-2012）资料来源：Filinvest Land和Maybnak ATR Kim Eng Filinvest Land Inc.2014年4月11日32014年方向和中期战略该公司为其经常性业务（零售和办公空间）提供了更清晰的战略。在我们之前的报告中（2014年1月14日扩大经常性基础），我们强调经常性租金是FLI的主要催化剂，因为预计办公室可出租总面积（GLA）将比2015年增加155.1k平方米（95％）至317.6平方米。其2012年的基地来自位于阿拉邦和宿雾的Filinvest市内的新办公场所。管理层在本周的简报中宣布，将收购马尼拉大都会的主要土地，这将在办公空间中提供更大的吸引力，尤其是在快速增长的业务流程外包行业中。 FLI计划再增加22.3万平方米的总建筑面积，我们最初的估计是增加15.51万平方米，这将使到2018年的总办公面积达到549.6万平方米。购买更多地段使我们相信，公司可以继续维持其扩展计划的更多努力经常性基地。由于我们正在等待办公项目的详细信息，因此额外的GLA尚未包含在我们当前的估值中。图2：马尼拉大都会的新办公地点办公空间项目千平方米预期完成期在奎松市GMA7总部旁边402016古巴的前国家书店402017马卡蒂线性HRB附近142016Ortigas的前Philcomcen大楼30待定在帕赛市亚洲购物中心附近162016162017阿拉邦的Filinvest市超级街区一号382017大块二382018总添加量232资料来源：Filinvest Land Inc.和Maybank ART Kim Eng Filinvest Land Inc.2014年4月11日412月31日2011财年2012财年2013财年2014财年2015财年关键指标市盈率（已报告）（x）12.510.79.17.96.3核心市盈率（x）12.510.79.17.96.3P / BV（x）0.80.80.70.70.6P / NTA（x）0.90.9纳米纳米纳米净股息收益率（％）2.63.22.83.30.0FCF产率（％）纳米纳米10.14.84.4EV / EBITDA（x）10.914.612.612.09.8EV / EBIT（x）11.815.813.212.510.2收入表（PHP m）收入9,023.411,090.511,278.312,589.014,639.8毛利4,985.55,711.96,298.76,861.98,797.8息税折旧摊销前利润3,611.84,056.74,590.84,920.55,712.7折旧(287.1)(300.3)(225.7)(213.4)(187.7)摊销呐呐0.00.00.0息税前利润3,324.73,756.44,365.14,707.15,525.1净利息收入/（exp）96.0118.9132.878.6155.4合伙人和合资企业63.4187.3136.5279.8573.6超凡0.00.00.00.00.0其他税前收入0.00.00.00.00.0税前收益3,484.14,062.64,634.45,065.56,254.0所得税(541.7)(631.2)(650.6)(452.7)(511.2)少数族裔0.00.00.00.00.0报告净利润2,942.43,431.43,983.84,612.75,742.8核心净利润2,942.43,431.43,983.84,612.75,742.8可分配收入2,942.43,431.43,983.84,612.75,742.8资产负债表（PHP m）现金和短期投资1,153.32,106.5946.5576.94,090.4应收账款10,935.913,660.112,457.612,401.012,696.3库存19,064.123,677.523,493.926,494.929,496.9物业，厂房及设备（净值）1,289.91,327.9484.489.4(326.2)无形资产4,567.24,567.24,567.24,567.24,567.2对联营公司和合资企业的投资0.00.00.00.00.0其他资产31,291.736,588.138,957.642,084.445,725.2总资产68,302.181,927.380,907.386,213.996,249.8ST计息债务1,635.93,014.53,014.52,265.03,277.9应付账款6,155.08,390.47,590.38,729.88,904.9长期计息债务14,852.122,331.919,317.420,816.420,690.6其他负债1,978.22,311.82,152.12,152.12,152.1负债总额24,621.136,048.632,074.333,963.335,025.5股东权益43,681.045,878.648,833.052,250.661,224.3少数权益0.00.00.00.00.0股东权益总额43,681.045,878.648,833.052,250.661,224.3现金流量（PHP m）税前收益3,484.14,062.64,634.45,065.56,254.0折旧及摊销287.1300.3225.7213.4187.7调整净利息（收入）/支出0.00.00.00.00.0营运资金变动(5,602.4)(4,715.9)426.2(1,804.8)(3,122.2)已付现金税0.00.00.00.00.0其他经营现金流量(72.3)(231.2)(230.9)104.966.9经营现金流量(1,903.5)(584.2)5,055.33,578.9