请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 zmt[Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/公司快评 房地产 [Table_StockInfo] 保利地产（600048） 推荐 2014年上半年销售数据快评 （调高评级） 房地产开发II 2014年07月08日 稳居第一梯队、全年增长可期，维持推荐评级 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 事项： [Table_Summary] 公司7月7日晚间发布了6月份销售简报。 评论：  上半年销售微幅增长，符合市场预期 公司6月实现销售面积119万平，环比增加21.5%，同比增加17.1%，销售金额达165.2亿元，环比增加35.2%，同比增加34.2%。单月销售改善明显，其中今年6月单月销售金额创下历年来同期最高，销售面积也在历史上位于次新高；1-6月累计销售面积501.2万平，同比减少10.8%，1-6月销售金额651.4亿元，同比增加2.35%，公司上半年销售均价提升有助于缓解销售面积下滑所带来的影响。我们认为，随着北京等地对高端楼盘放行、公司三季度加大推盘力度、调控放松、稳增长政策刺激等因素作用，预计公司下半年销售将继续保持正增长，全年有望实现“销售额1500亿元、同比增长20%”的目标。 图 1：6月销售金额创历史新高 图 2：1-6月累计销售金额微幅增长 资料来源：wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 -30% -10% 10% 30% 50% 70% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 保利地产:销售面积:当月值 保利地产:销售额:当月值 增长率 增长率 -30% -10% 10% 30% 50% 70% 90% 0 100 200 300 400 500 600 700 保利地产:销售面积:累计值 保利地产:销售额:累计值 增长率 增长率 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图 3：当月销售均价环比有所上升 料来源：wind，国信证券经济研究所整理  拿地仍积极，但不失稳健 从公司拿地情况来看，上半年累计新增总用地面积和新增容积面积分别达231.4万平和654.8万平，同比分别增加11.3%和15.9%，新增土地总地价为219.5亿元，同比增长36.4%，从同比增速看，公司拿地仍算积极。但从新增容积面积/销售面积指标逐步收敛到1、拿地金额/销售金额收敛至0.34的特征来看，和以往相比，公司扩张步伐有所放缓，更加稳健了。 图 4：公司拿地建面/销售面积 图 5：公司拿地金额/销售金额 资料来源：wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理  位列第一梯队，受益于行业集中度提升 从易居中国发布的《2014年上半年房企销售TOP50》的数据来看，公司半年的销售金额排名第4名，位列第一梯队。根据行业的发展规律，房地产行业集中度提升是发展的必然的规律。房地产CR5（前五强销售额/全国新建商品房销售额）已从07年4.5%提升至13年8.7%，行业集中度提升4.2个百分点。随着行业竞争加剧，公司有望凭借自身品牌、-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 18000 销售均价（元/平） 环比增长率 4.04 1.31 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 保利地产:销售面积:累计值 保利地产:新增容积率面积:累计值 新增建面/销售面积 0.98 0.34 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 保利地产:销售额:累计值 保利地产:新增土地总地价:累计值 新增土地成交总价/销售额 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 资金、人才、运营等方面的优势，扩大自身市场份额。 图 6：房地产行业市场集中度提升 料来源：易居中国，国信证券经济研究所整理  作为上证50成分股及低估值大盘蓝筹，有望从《优先股试点管理办法》和“沪港通”中受益 公司为上证50成分股，理论上可按照证监会《优先股试点管理办法》发行优先股。同时又是流动性较好的大盘蓝筹、估值低廉的地产龙头，还有望在未来“沪港通”开闸后，受到外资的青睐。  全年销售增长可期、业绩锁定性强，维持推荐评级 公司下半年将加大推货力度，新增30个新货项目，预计下半年销售增长可期，维持全年销售增长20%的判断。另外，按2014年一季报数据及市场对公司业绩一致预期，测算出公司2014年业绩保障倍数高达1.15，业绩锁定性高、增长有保障。我们预计公司14年-16年EPS为1.25/1.63/2.00元，对应PE为4.1/3.2/2.6倍，P/NAV为0.6，估值低廉，维持推荐评级。 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 2007A 2008A 2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014H1(E) CR5占有率 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 附表：财务预测与估值 财务预测与估值 资产负债表（百万元） 2013 2014E 2015E 2016E 利润表（百万元） 2013 2014E 2015E 2016E 现金及现金等价物 33753 30032 32239 74509 营业收入 92356 11082 7 135208 160898 应收款项 10072 9109 11854 12343 营业成本 62655 73146 89238 104584 存货净额 239907 280611 353517 433629 营业税金及附加 9522 12413 14197 17377 其他流动资产 19276 27707 32450 40225 销售费用 2185 2494 2975 3781 流动资产合计 303008 347459 430060 560705 管理费用 1576 1973 2299 2865 固定资产 1985 1805 1617 1510 财务费用 986 821 836 856 无形资产及其他 15 14 13 13 投资收益 635 0 0 0 投资性房地产 5550 5550 5550 5550 资产减值及公允价值变动 (60) 0 0 0 长期股权投资 3382 3382 3382 3382 其他收入 0 0 0 0 资产总计 313940 358210 440622 57116 0 营业利润 16007 19981 25664 31436 短期借款及交易性金融负债 20995 40170 63964 25000 营业外净收支 95 0 0 0 应付款项 18671 22215 27999 32355 利润总额 16102 19981 25664 31436 其他流动负债 126969 143710 192045 349732 所得税费用 4237 5195 6416 7859 流动负债合计 166635 206095 284007 407087 少数股东损益 1117 1386 1781 2181 长期借款及应付债券 78091 80091 81091 84091 归属于母公司净利润 10747 13399 17467 21396 其他长期负债 61 61 61 61 长期负债合计 78152 80152 81152 84152 现金流量表（百万元） 2013 2014E 2015E 2016E 负债合计 244787 286247 365159 491239 净利润 10747 13399 17467 21396 少数股东权益 17390 17654 18010 18403 资产减值准备 (11) (5) (5) (4) 股东权益 51763 54309 57453 61518 折旧摊销 310 206 208 212 负债和股东权益总计 313940 358210 440622 57116 0 公允价值变动损失 60 0 0 0 财务费用 986 821 836 856 关键财务与估值指标 2013 2014E 2015E 2016E 营运资本变动 (28226) (27891) (26281) 73664 每股收益 1.00 1.25 1.63 2.00 其它 209 269 361 397 每股红利 0.83 1.01 1.34 1.62 经营活动现金流 (16911) (14023) (8249) 95664 每股净资产 4.83 5.07 5.37 5.75 资本开支 (842) (20) (15) (100) ROIC 8% 9% 10% 14% 其它投资现金流 0 0 0 0 ROE 21% 25% 30% 35% 投资活动现金流 (2873) (20) (15) (100) 毛利率 32% 34% 34% 35% 权益性融资 4512 0 0 0 EBIT Mar gin 18% 19% 20% 20% 负债净变化 19251 2000 1000 3000 EBITDA Margi n 18% 19% 20% 20% 支付股利、利息 (8842) (10853) (14323) (17330) 收入增长 34% 20% 22% 19% 其它融资现金流 (4466) 19175 23794 (38964) 净利润增长率 27% 25% 30% 22% 融资活动现金流 20864 10322 10471 (53294) 资产负债率 84% 85% 87% 89% 现金净变动 1080 (3721) 2207 42270 息率 16% 20% 26% 31% 货币资金的期初余额 32673 33753 30032 32239 P/E 5.1 4.1 3.2 2.6 货币资金的期末余额 33753 30032 32239 74509 P/B 1.1 1.0 1.0 0.9 企业自由现金流 (16661) (12312) (6212) 97995 EV/EBITDA 17.9 16.3 15.7 16.8 权益自由现金流 (1876) 8256 17955 61389 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 相关研究报告： 《保利地产10年4月份销售数据快评：扩张步伐依然激进，