禹洲地产：业绩再创新高,股息率较为吸引

业绩再创新高，股息率较为吸引 投资评级：买入 越秀证券——公司研究 禹洲地产 (1628.HK) 投资要点： 2013年度经营业绩创历史新高：禹洲地产2013年度经营状况理想，实现营业收入74.7亿人民币，同比增长了91.86%，创历史新高；股东应占溢利大福上升102.59%至14.7亿人民币，股东应占核心利润上升至10.9亿元人民币，均达到了历史新的高度。 成功跨入“百亿销售额俱乐部”：禹洲地产2013年合同销售额达为109.6亿元人民币，同比增长67.85%，公司成功跨越了100亿元销售额大关；展望2014年，公司可销售项目达到210亿元人民币，公司2013年的去化率达到72%，故此我们认为公司2014年实现132亿元的销售目标是大概率事件，销售前景值得期待。 继续领跑厦门房地产市场：禹洲地产目前土地储备达到853万平方米，土地储备较为丰富；以厦门地区的土地储备计算，截止2013年12月31日，公司于厦门地区土地储备达到233万平方米，是该地区拥有最多土地储备的开发商；按合约销售额计算，公司目前是厦门房地产市场最大的开发商，其2013年合约销售额占整个厦门房地产市场的10%。 财务状况维持稳健：截止2013年12月31日，公司净负债为58亿元人民币，短期借款额为19.8亿，净负债率为78%，处于较为健康的状况；同时从公司合同销售额接近110亿的角度看，公司没有财务风险。 股息率较为吸引：公司2013年度每股派息15港仙，股息率达到9%，收益率较为可观；同时，管理层承诺，未来会继续将不低于公司年度核心净利的30%用于派息。我们认为在公司大股东持股量较大的背景之下，公司未来继续维持较高的派息率和股东回报率是可能性较大。 投资建议： 禹洲地产目前处于高速成长期，我们预计未来3-5年公司还能保持较为理想的业绩增速。预计2014-2016年公司每股盈利将达到0.66、0.79和0.95元人民币，对应目前股价的PE分别为2.1倍、1.7倍和1.4倍。从绝对估值看，公司目前股价较其每股NAV有73%的折让，估值较为吸引。故我们维持“买入评级”，目标价为3.14元，较其每股NAV有50%的折让。 盈利摘要 资料来源: 公司资料, 越秀证券预测 更新报告： 2014-04-01 目标价： HKD 3.14 现价： HKD1.7 预期升幅： +85% 股本数据 股本(亿股) 34.56 市值(亿港元) 60.1 52周高/低（HKD） 2.0/1.44 每股净值(港元) 2.7 所属行业： 房地产 主要股东 林龙安 675% 52周行情图 资料来源:wind资讯 相关报告 首次报告：深耕海西，辐射全国的区域龙头_禹洲地产（1628.HK）_20131104 越秀证券研究部 电话：(86) 755-88319668 电邮：rasearch@yxsh.hk 越秀证券有限公司 www.yxsh.hk 禹洲地产（1628.HK） 2 2013年业绩突出 2013年年度，禹洲地产营业额为70.6亿元人民币，毛利为23.2亿元人民币，毛利率为31.04%。股东应占溢利为14.7亿元人民币，净利润率为19.69%。每股基本盈利为人民币43分。股东应占核心盈利为人民币10.9亿元人民币，核心利润率为14.59%。每股核心基本盈利为人民币32分。 图表1：2013年业绩解析 资源来源：公司资料，越秀证券研究 禹洲地产土地储备丰富，厦门地区处于领导地位 禹洲地产目前土地储备达到853万平方米，其土地储备主要海西经济区、长三角经济区和环渤海经济区。其中公司于厦门地区的土地储备占公司总储备面积的27%，公司也是于厦门地区拥有最多土地储备的房地产开发商。由于目前厦门地区土地资源稀缺，政府年住宅土地供应不足，公司拥有233万平方米的土地储备成为其稳固的护城河。 图2：禹洲地产土地储备地区分布 数据来源：公司资料，越秀证券研究 图3：厦门市场开发商土地储备 数据来源：公司资料，越秀证券研究 禹洲地产（1628.HK） 3 按合约销售面积计算，公司近年来于厦门地区的住宅市场占有率保持稳定，并缓慢上升，2013年市场占有率达到了10%。 图4：禹洲地产厦门住宅市场占有率 数据来源：公司资料，越秀证券研究 禹洲地产（1628.HK） 4 财务报表预测 利润表现金流量表单位：千FY2012FY20132014E2015E2016E单位：千FY2011FY20122013E2014E2015E营业收入3,893,836.07,470,608.09,375,000.011,250,000.013,500,000.0经营活动产生的现金流量销售成本(2,350,771.0)(5,151,527.0)(5,812,500.0)(7,200,000.0)(8,775,000.0)除税前利润2,018,455.01,032,580.02,462,946.03,363,583.74,002,412.9毛利1,543,065.02,319,081.03,562,500.04,050,000.04,725,000.0净融资成本141,216.0124,120.0244,898.9242,561.7288,939.6其他收入及收益68,434.0205,133.0100,000.0100,000.0100,000.0折旧11,332.09,326.022,798.926,584.432,323.6销售及分销成本(108,361.0)(182,027.0)(243,750.0)(292,500.0)(351,000.0)预付土地租金摊销20,582.019,319.00.00.00.0行政开支(176,325.0)(214,855.0)(247,083.3)(284,145.7)(326,767.6)其他收益合计1,911.0(6,714.0)(6,714.0)(6,714.0)(6,714.0)其他开支(4,127.0)(1,548.0)(5,000.0)(5,000.0)(5,000.0)投资物业公允值亏损/（收益）(478,180.0)132,386.0(617,459.0)(485,148.0)(764,690.9)投资物业公允值变动(132,386.0)617,459.0485,148.0764,690.91,127,283.5融资成本(154,546.0)(277,471.0)(286,231.6)(330,632.8)(445,144.9)在建物业增加(1,382,909.0)(287,654.0)1,517,072.0(7,159,768.4)(2,778,172.6)应占一家共同控制实体亏损(3,174.0)(2,826.0)(2,000.0)0.00.0持作销售用途的竣工物业增加(1,514,842.0)(6,490.0)(1,955,031.0)748,319.4(2,164,108.0)除税前利润1,032,580.02,462,946.03,363,583.74,002,412.94,824,371.0预付款、按金及其他应收款项（增加）/减少22,789.0(135,372.0)(842,176.0)(216,608.0)(309,107.0)所得税开支(308,071.0)(971,354.0)(1,031,250.0)(1,237,500.0)(1,485,000.0)按公允值计入损益的金融资产增加——(6,230.0)0.00.00.0年度利润724,509.01,491,592.02,332,333.72,764,912.93,339,371.0预收款项增加40,137.02,132,448.0(79,786.0)3,775,764.04,530,916.8股东应占利润726,214.01,471,221.02,292,684.02,717,909.33,282,601.7贸易应付款项增加1,004,698.073,231.0511,426.01,004,787.0399,205.9每股盈利0.250.430.660.790.95其他应付款项及应计费用（减少）/增加194,404.0(185,803.0)980,017.074,157.6431,230.9经营活动产生的现金42,568.02,895,188.02,476,177.81,603,367.13,944,462.6资产负债表已付利息净额(489,246.0)(611,154.0)(722,477.7)(893,075.0)(998,816.8)流动资产已缴税金17,589,771.021,847,267.030,826,957.435,526,304.843,802,614.0存货合计11,415,542.011,853,501.018,264,950.023,207,230.629,134,000.2经营活动产生的现金流量净额(726,333.0)1,624,034.0374,989.5(1,040,219.9)922,118.3预付款项2,424,304.06,033,464.06,112,653.47,446,049.28,916,319.0受限制现金398,192.0375,686.0400,000.0400,000.0400,000.0投资活动产生的现金流量金融资产合计440,808.076,676.076,676.076,676.076,676.0支付土地租赁溢价(424,631.0)(129,317.0)437,091.00.00.0现金及现金等价物3,330,425.03,507,940.05,972,678.04,396,349.05,275,618.8收购土地预付款增加——(1,102,112.0)(976,482.0)(310,596.4)(557,839.5)流动资产总额17,589,771.021,847,267.030,826,957.435,526,304.843,802,614.0购买物业、厂房及设备项目(39,045.0)(10,927.0)(272,655.9)(117,457.4)(141,371.2)添置投资物业(153,572.0)(337,092.0)(892,199.0)(838,628.7)(1,087,777.8)非流动资产出售投资物业所得款110,723.06,437.063,679.00.00.0物业、厂房及设备204,508.0454,365.0545,238.0654,285.6785,142.7其他投资性支出(660,136.0)(77,919.0)20,645.00.00.0投资物业3,643,100.04,851,480.07,646,909.011,272,835.014,654,685.5投资活动产生的现金流量净额(1,166,661.0)(1,570,930.0)(1,618,060.9)(1,266,682.5)(1,786,988.5)其他非流动资产790,087.00.00.00.00.0递延税项资产226,875.0209,209.0354,643.8428,926.0477,032.4融资活动产生的现金流量非流动资产总额4,688,072.05,515,054.08