房地产：对杭州楼市降价及银行停贷传闻的点评

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2014年02月25日 对杭州楼市降价及银行停贷传闻的点评 谨慎推荐 下调评级 核心要点： 1、事件 上周末，多家媒体报导，杭州房价出现下跌；兴业银行暂停房地产夹层融资业务；部分商业银行取消房地产按揭贷款利率优惠并实现上浮，最高上浮比例达到30%。受此影响，周一地产股大幅下跌，万保招金等龙头地产股跌幅超过5%、华夏幸福、世联行等强势股也出现跌停。 2、我们的分析与判断 （1）杭州楼市确实趋弱，但也被过度解读 我们致电杭州本地的房地产开发商高管，对媒体的报导进行了核实。我们了解到的情况是：媒体报导的焦点是杭州城北的德信北海公园项目，近期将6号楼的尾盘以15800元/平米的价格进行了促销，比之前18000元/平米左右的价格大约下降了12%左右。该盘的降价对周边的竞争项目形成了一定的压力，天鸿香榭里、协安蓝郡等楼盘也有降价促销的举动。 从过往经验来看，春节之后率先开盘项目的定价确实对3月份的小阳春楼市具有一定的领先风向标的意义。结合杭州楼市的高库存、较弱的区域经济背景，未来几个月杭州楼市走弱的概率确实较高。但是，媒体对此的过度解读也可能存在。以德信的降价案例而言，市场同时忽略了以下的事实：其一、降价主要发生在地段偏远、区域供应集中的城郊结合部，而非全面；其二、降价之后去化较好，德信北海公园乃至周边温和定价的滨江万家名城的去化率都达到了八成，显示下档具有一定的承接力；德信的降价具有急于回笼资金的意图，该开发商在2月18日刚以17.5亿的价格拍下一幅土地。 因此，我们同意未来几个月内，全国不少城市的楼市将进入下降周期，但以此判断楼市即将崩盘、或者说中长期顶部已经出现，略显草率。 （2）银行上调利率是利率市场发展的必然 另一方面，对于银行收紧房地产贷款及上调利率的传闻，我们尚无法得到总行层级的证实或辟谣。但是，从过去一段时间的跟踪及逻辑推演，我们可以得出以下的一些判断：其一、银行对房地产开发贷款的风险意识增强，应该是大势所趋。无论从2013年楼市的价量齐升、到土地市场的溢价率高启，还是近期传出一些信托计划无法按期兑付，商业银行对房地产开发贷款采取更加谨慎的态度是可以预期的；其二、房贷这块，我们预期银行仍然会对首套房贷予以支持，但基于货币市场利率上行、银行资金成本上升的事实，按揭贷款利率与资金成本之间的差额越来越小，商业银行有动力、也有必要上调房贷利率。我们认为，取消优惠、恢复到基准，部分银行在基准基础上上浮10%-20%应该是合理的。 分析师 历史报告 成交量逐渐回升，楼市开年面临资金偏紧局面-房地产周报（02月15日至02月21日） 房地产行业：楼市、土地市场冰火两重天—房地产行业周报（12月21日到12月27日） 房地产行业：成交量持续萎缩，股价底部徘徊—房地产行业周报（12月14日到12月20日） 房地产行业：各类城市城镇化路径明确，关注主题投资机会—房地产行业周报（12月07日到12月13日） 房地产行业：政治局会议定调市场调控，成交量依旧平淡 —房地产行业周报（11月30日到12月06日） 房地产行业：房地产调控继续收紧，期待估值修复行情 —房地产行业周报（11月23日到11月29日） 房地产行业：一线城市调控全面收紧，成交微弱下滑—房地产行业周报（11月16日到11月22日） 赵 强 房地产行业首席分析师 ：（8621）2025 2661 ：zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130512050002 潘 玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070002 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 （3）开发商外部环境转坏，考验公司预判及应对能力 不可否认，对于开发商而言，2014年的经营环境将趋转坏，可能是较为困难的一年，其情形有可能与2011年、2008年类似。主要的原因包括：第一、国内外货币环境的紧缩。无论是国内的控制增量、盘后存量的导向，还是美国的量化宽松退出，都会传递到房地产市场上来；第二、国内经济的持续走弱，对需求的影响不容忽视。实际上，这种影响已经在三线及以下城市显现出来，因为这些市场的外来人口较少，楼市对经济的反应更加敏感；第三、从2011年四季度开始，这轮楼市的上行周期维持了两年，需求和房价均有所透支，2014年进行一定层度的调整消化也符合楼市运行的规律。 问题在于，虽然楼市的周期一再重演，但轮市场的起伏对行业仍将起到重新洗牌的作用。现在来看，在2013年进行了积极扩张、高价负债拿地的公司，在今年将品尝到苦果；相关，具有较高风险意识、财务稳健、具有多渠道、低成本融资渠道的公司将安然度过这轮调整。 上市公司中，我们给予万科、招商地产等龙头公司给予相当的信赖；但免不了对泰禾、阳光城、金科股份等去年积极扩张拿地的公司报以担忧的看法。 3、投资建议 我们预判，2014年楼市的表现很有可能与2008年及2011年类似，即楼市将进入下行周期。投资者应该记得，上述两个年度，地产股都跑输了大盘。因此，从趋势交易的角度看，2014年，地产板块在不断传来的利空消息打压下，投资机会确实不多。 但是，如果从价值投资的角度来看，现在地产股的估值水平已经显得较为便宜：万保招金等龙头股的股价已经接近其净资产，市盈率已经跌至5倍左右；股价较重估后的净资产折让也达到40%以上。如果楼市在未来两年内没有出现断崖式下跌，地产板块仍有估值修复的机会。 综合考虑，我们将房地产行业的评级下调至“谨慎推荐”。 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 评级标准 银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。 中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 银河证券公司评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。该评级由分析师给出。 中性：是指未来6－12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：是指未来6－12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 赵强、潘玮，房地产行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券，银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。银河证券认为本报告所载内容及观点客观公正，但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 银河证券不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。银河证券建议客户如有任何疑问应当咨询证券投资顾问并独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部份，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给银河证券客户的，属于机密材料，只有银河证券客户才能参考或使用，如接收人并非银河证券客户，请及时退回并删除。 银河证券有权在发送本报告前使用本报告所涉及的研究或分析内容。 所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为银河证券的商标、服务标识及标记。 银河证券版权所有并保留一切权利。 联系 中国银河证券股份有限公司 研究部 北京市西城区金融街35号国际企业大厦C座 上海浦东新区富城路99号震旦大厦26楼 深圳市福田区福华一路中心商务大厦26层 公司网址：www.chinastock.com.cn 机构请致电： 北京地区：傅楚雄 010-83574171 fuchuxiong@chinastock.com.cn 上海地区：何婷婷 021-20252612 hetingting@chinastock.com.cn 深广地区：詹璐 0755-83453719 zhanlu@chinastock.com.cn