MAPLETREE LOGISTICS TRUST（MLT.SP）：寻求增长动力

请参阅第8页上的重要披露和分析认证公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/20120公司研究|结果审查丰树物流信托（MLT SP）2014年1月21日寻求增长动力 键数据 9MFY3 / 14业绩符合我们和市场的预期。 日本的投资组合继续疲软；过去四个季度的总收入和NPI同比下降16％。 资本价值仍然处于风险之中。 FY3 / 14E-16E DPU CAGR为1％52w高/低（SGD）自由流通量（％）已发行股数（m）市值主要股东：1.35/1.0199.22,445SGD2.5B平淡无奇。维持逆势卖出，目标价降至0.98新元。电话会议要点合理的债务余量。MLT的负债比率为33.9％，在达到40％的杠杆比率之前，还有4.5亿新元的债务净空。-淡马锡控股40％-牛顿投资5％-哥伦比亚旺格尔3％ 分享价格性能但尽管MPIL在亚洲拥有13个可观的物流发展项目，但在过去一年中并没有从其赞助商Mapletree Investments Pte Ltd（MIPL）收购资产的运气不佳。日元疲软值得关注。日元疲软仍然令人担忧，因为日本拥有MLT资产的25％左右，并在3/3财年第三季度占其收入的21％。此外，其外汇对冲主要集中在FY3 / 14，管理层未透露未来几年的掉期利率。着眼于不断增长的租赁市场。MLT表示，已在3/14财年将两套单用户资产（SUA）转换为多租户建筑物（MTB），另外两套将在2014年3月之前转换。它计划逐步将SUA与MTB的比例从59转变为％：41％当前到50％：50％。这将缩短其未来几年的加权平均租赁到期期限（3QFY3 / 14：4.8年），因为MTB的三年租赁期较短，而SUA至少为五年，并且能够更好地把握不断增长的租赁市场的上行空间。我们的看法是什么我们预计DPU在FY3 / 14E-16E的复合年增长率将达到令人鼓舞的1％。 MLT表示，积极的租赁和资产管理将仍然是主要的管理优先事项，尤其是在新加坡，鉴于2014年即将提供390万平方英尺的仓库空间。就收购而言，我们仍在等待MLT是否将目标保荐人如马来西亚的丰树树莎阿南物流园和中国的丰树郑州国际物流园。由于预期增长前景降低和借贷成本上升，我们将FY3 / 14E-16E DPU预测下调0.3-0.5％。该股票在上一季度已修正了6％。维持卖出评级，较低的DDM衍生目标价为SGD0.98。3月31日财政年度（新币m）2011财年FY13A2014财年2015财年FY16E营业额339.5307.8320.6327.3330.2财产净收入293.6268.1277.3283.1285.6可分配收入199.9166.4172.8175.1175.9DPU（cts）8.26.97.17.27.2DPU增长率（％）35.3(16.7)3.81.40.4价格/ DPU（x）12.515.014.514.314.2P / BV（x）1.11.11.11.11.1DPU收率（％）8.06.76.97.07.0净资产收益率（％）13.57.88.08.07.9广告支出回报率（％）7.94.74.84.84.8债务/资产（x）0.30.30.30.30.3* 2011年是12月至3月（5个季度）的财政年度结束1.351.301.251.201.151.101.051.000.950.900.8510月11日至12月12日至10月12日至4月13日至10月13日丰树物流信托（L）海峡时报指数（R）王建林（65）6432 14703,7003,6003,5003,4003,3003,2003,1003,0002,9002,8002,700股价：SGD1.03目标价：0.98新元（-5％）市值（美元）：2.0B广告（美元）：300万新加坡房地产投资信托卖（不变）1个月3个月12个月绝对（％）2.0(5.1) (11.2)相对国家（％）0.9(3.1)(8.9) 马来亚银行vs市场正中性负面市场记录1183马来亚银行共识％+/-目标价（新元）0.981.16(15.2)2013年帕特米（SGDm）2071937.12014年帕特米（SGDm）211呐呐资料来源：FactSet；马来亚银行 丰树物流信托2014年1月21日29MFY3 / 14结果一致MLT报告称，9/3财年第9季度收入同比下降0.6％至2.31亿新加坡元，达到了我们预期的72％和共识预测的73％。日元下跌是由于日元走弱，上一季度日元对新加坡元汇率下跌了7.7％。 9MFY3 / 14 DPU同比增长6.4％至5.46新币分，占我们的76％和共识预测的77％。增长包括过去三个季度从30 Woodlands Loop撤资获得的186万新元收益的分配。剔除撤资收益，DPU将同比增长5.0％。 3/14财年第3季度的投资组合入住率从2/3财年的98.7％微降至98.4％，反映出新加坡投资组合中两栋新改建的多租户建筑物的入住率下降。资产组合到期的加权平均租赁期限约为4.8年，其中41％的租约将于2017年及以后到期。 MLT的总杠杆率为33.9％，略低于上一季度的34.4％。日本的投资组合继续疲软。日元的持续疲软是另一个令人担忧的问题，因为日本证券在3/14财年第三季度占其总收入的21％。此外，日本公司的前10名租户中有5家是日本公司，占3FY3 / 14总收入的12％。我们注意到，在过去四个季度中，日本投资组合的收入和NPI总计同比收缩了16％。尽管如此，管理层仍认为，日元对DPU的影响将被其现有的外汇对冲所抵消–在FY3 / 14财年中，约95％的可分配金额已被对冲至SGD。管理层没有透露FY3 / 15E-16E的套期保值金额，只说通常会超过50％。缠绵的逆风。MLT面临的其他挑战包括脆弱的全球宏观经济前景和供应充足。在中期，马来西亚依斯干达还将带来竞争，尤其是在新加坡境内低附加值工业活动方面。经验证据表明，新加坡的仓库租金和资产价值分别比马来西亚依斯干达高2.5倍和8.5倍。 丰树物流信托2014年1月21日3图1：3QFY3 / 14结果摘要3/3财年第三季度2QFY3 / 143/14财年第三季度环比％同比百分比总收入77.477.178.11.40.9营业费用(9.9)(10.5)(10.7)2.38.4非营利组织67.566.667.41.2(0.2)其他的收入0.00.00.0纳米纳米经理费(7.8)(7.7)(7.7)0.5(1.5)受托人费用(0.1)(0.2)(0.2)0.648.1其他费用4.04.44.41.512.2融资成本和税前净收益63.663.164.01.30.6利息收入0.20.10.226.8(3.6)借入费用(9.7)(7.3)(7.5)1.8(22.9)EBT54.155.956.71.34.9出售投资物业的收益0.00.00.0纳米纳米重估收益0.00.00.0纳米纳米衍生品收益9.91.0(2.5)纳米纳米税前总回报64.057.054.1(4.9)(15.4)税(3.0)(3.2)(3.6)14.218.9总回报（已报告）61.053.850.6(6.1)(17.1)总收益（不包括特殊项目）61.053.850.6(6.1)(17.1)单位持有人的总回报56.149.045.6(6.8)(18.6)加回：非免税额(14.3)(4.5)(0.7)(85.1)(95.3)可分配收入41.844.545.01.17.7可分配收入41.844.545.01.17.7MLT单位数（期末）2,427.52,439.32,444.50.20.7DPU（SG分）1.721.821.841.107.0单位持有人基金/股（SGD）0.900.930.930.003.3资料来源：公司，MBKE估计 丰树物流信托2014年1月21日4图2：9MFY3 / 14结果摘要9MFY3 / 139MFY3 / 14MBKE的变化百分比3/14财年FY3 / 14E的百分比总收入232.0230.6(0.6)320.671.9营业费用(29.4)(31.3)6.3(43.3)72.2非营利组织202.6199.3(1.6)277.371.9其他的收入0.00.0纳米0.0纳米经理费(23.6)(22.9)(2.7)(32.4)70.8受托人费用(0.5)(0.5)(2.7)(0.6)72.4其他费用(14.6)11.2纳米(5.4)纳米融资成本和税前净收益163.9187.114.2238.978.3利息收入0.60.4(27.4)1.042.0借入费用(29.7)(22.0)(26.1)(38.3)57.4EBT134.7165.622.9201.782.1出售投资物业的收益0.00.0纳米2.5纳米重估收益0.00.0纳米20.2纳米衍生品收益16.52.5(84.8)0.0纳米税前总回报151.3168.111.1224.474.9税(8.8)(9.1)3.8(14.7)62.4总回报（已报告）142.5158.911.6209.775.8总收益（不包括特殊项目）142.5158.911.6187.085.0单位持有人的总回报127.7144.313.0209.468.9加回：非免税额(3.4)(10.9)216.5(36.0)30.3可分配收入124.3133.47.3173.476.9可分配收入124.3133.47.3173.476.9MLT单位数（期末）2,427.52,444.50.72,426.3100.8DPU（SG分）5.135.466.47.1576.4单位持有人基金/股（SGD）0.900.933.30.9498.9资料来源：公司，MBKE估计图3：DPU预测的变化（SG-cts）2010财年3/12财年*3/13财年3/14财年3/15财年3/16财年DPU-新6.098.246.867.127.227.25增长％35.3%(16.7%)3.8%1.4%0.4%DPU-旧7.157.267.29区别(0.4%)(0.5%)(0.5%)* 2011年是12月至3月（5个季度）的财政年度结束时的变化来源：公司，MBKE估计 丰树物流信托2014年1月21日53月31日财政年度（新币m）FY13A FY14E2015财年FY16E价格/ DPU（x）12.515.014.514.314.2市净率（x）1.11.11.11.11.1P / NTA（x）1.11.11.11.11.1DPU产率（％）8.06.76.97.07.0FCF产率（％）12.210.39.79.89.7收入证明销售额339.5307.8320.6327.3330.2财产净收入293.6268.1277.3283.1285.6息税折旧摊销前利润267.9231.2238.9243.9246.1折旧0.00.00.00.00.0摊销0.00.00.00.00.0息税前利润267.9231.2238.9243.9246.1净利息收入/（exp）（43.5）(37.9)(39.9)(40.6)(40.5)合伙人＆合资0.00.00.00.00.0杰出113.920.322.723.120.7其他税前收入0.00.00.00.00.0税前利润338.3213.6221.7226.4226.3所得税（27.9）(14.1)(14.7)(15.0)(15.1)少数民族0.00.00.00.00.0报告净利润310.4199.5207.1211.4211.2可分配收入199.9166.4172.8175.1175.9资产负债表现金和短期投资167.6134.8179.0197.0212.4物业，厂房及设备（净值）0.00.00.00.00.0无形资产0.00.00.00.00.0对联营公司和合资企业的投资0.00.00.00.00.0其他资产46.651.739.339.739.8资产总额4,272.54,236.94,344.64,383.64,419.9ST有息债务243.8288.82