CACHE LOGISTICS TRUST（CACHE.SP）：8.1％的收益高估

请参阅第7页上的重要披露和分析认证公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012公司研究|公司更新股价表现马来亚银行vs市场缓存物流信托（CACHE SP）2015年6月25日8.1％的前锋抢断 将再融资，资产处置以及租赁不力等方面的利息节省因素考虑在内。 维持2015财年的DPU，但将2016财年的DPU从9 ct提高到9.3 SGD cts。 维持买入评级，DDM目标价从1.33新元提高至1.37新元（COE 8.5％，LTG 2％）。预计2016财年来自BTS-DHL的催化剂。52w高/低（SGD）平均3M营业额（USDm）自由流通量（％）已发行股份（m）市值主要股东：1.24/1.141.785.8782SGD8.912百万考虑正面和负面节省300万新元的利息成本。 Cache积极的债务管理在2015年第一季度将其总利率从去年的平均3.43％降至2.77％。对冲固定利率的浮动利率-CWT Ltd. 7.0％-牛顿投资管理有限公司6.4％-Capital Research＆Management Co.（Glo 5.0％也从总数的61.7％增加到71％。我们预计，今年的全部利息成本将达到3％，有可能节省REIT 300万新元。出售收益70万新元。金恒仓库于2016年6月以970万新元的价格出售给JTC。账面价值为900万新元。由于仅贡献了资产，因此损失的收入应该很小2014财年为50万新元。现金收益很可能用于债务1.301.251.201.151.101.0510610298949086管理。全岛的仓库出租率低于预期。在我们的覆盖范围内，Cache在2015-17财年的租户到期最有利，为9％/ 15％/ 3％。在多租户市场中，它的防御地位也很突出，仅占26％的收入。尽管如此，我们通过降低租金退还预期来解决这种疲弱的租赁环境。我们对2015财年的收入预期从8830万新元降至8640万新元。提高2016财年DPU，有吸引力的8％收益率由于收入减少抵消了利息节省，FY15的DPU仍为8.6 SGD cts，但2016财年的DPU从9 ct升至9.3 SGD ct以获取全部收益。 DHL的防弹少年团项目正稳步推进2016财年的增长。维持买入评级，目标价从DPU调整后从新元1.33提升至新元1.37。预期收益率为8.1％，与工业SREIT的加权平均收益平均值6.7％相比要好。6月13日至10月13日至2月14日至6月14日至10月14日至2月15日至6月15日 缓存物流信托-（LHS，SGD） 缓存物流信任/海峡时报指数-（RHS，％）1个月3个月12个月绝对（％）（1.7）（1.7）（5.0）相对于指数（％）1.5 0.3（7.5）正中性负市场记录320马来亚银行共识% +/-目标价（新元）1.371.305.42015年DPU（cts）8.68.7(0.9)2016年DPU（cts）9.39.7(4.1)资料来源：FactSet；马来亚银行谭文（65）6231 5850股价：SGD1.14目标价：1.37新加坡元（+ 20％）市值（美元）：6.62亿广告（美元）：200万新加坡房地产投资信托购买（不变）关键数据12月前（SGD m）FY13A2014财年2015财年FY16E2017财年收入81.082.986.497.9100.3财产净收入76.878.081.492.194.4可分配收入64.166.767.473.374.6DPU（cts）8.68.68.69.39.4DPU增长率（％）3.3(0.8)(0.0)8.01.2价格/ DPU（x）13.213.313.312.312.2P / BV（x）1.21.21.21.21.2DPU收率（％）7.67.57.58.18.2净资产收益率（％）9.18.88.89.810.0广告支出回报率（％）6.46.05.66.06.1债务/资产（x）0.30.30.40.40.4 2015年6月25日2图1：Cache今年的总融资成本将下降加权平均债务到期4.13.8（年份）资料来源：公司，马来亚银行图2：季度仓储供应/需求（米sf）净供应(%)图3：仓库的现货租金正在下降（指数）3净吸收净吸收-净供应2空缺率（RHS）10-1-2-316110141001210908806704260050出租 资料来源：JTC，马来亚银行KE资料来源：JTC，马来亚银行图4：工业房地产投资信托的市值加权平均数。 DPU产量(%)302520151050图5：缓存的DPU产量(%)14121086420资料来源：马来亚银行，彭博社资料来源：马来亚银行，彭博社缓存物流信托+ 1SD = 13.6％平均= 9.96％-1SD = 6.33％+ 1SD = 9.67％平均= 7.81％-1SD = 5.95％2015年1季度2014年1季度13年1季度1Q121Q112010年1季度09年1季度08年1季度2007年1季度2006年1季度05年1季度04年1季度03年1季度02年1季度1Q011Q001Q9998年1季度15年1月1月14日13年1月1月12日1月11日2015年1季度Jan-15 Jan-14 Jan-13 Jan-12 Jan-11 Jan-10 Jan-09 Jan-08 Jan-07 Jan-06 Jan-06 Jan-05 Jan-0403年1月2014年1季度13年1季度1Q121Q112010年1季度09年1季度08年1季度2007年1季度2006年1季度05年1季度信用等级Baa3 FY12 / 14 FY12 / 15E FY12 / 16E FY12 / 17E FY12 / 18E总杠杆（％）31.238.938.938.938.9全部融资成本（％）3.433.003.153.363.02融资成本％固定对冲61.771.0到期债务％总债务1.40.020.154.9 同行比较零售房地产投资信托凯德商用信任卖出7,377(12.3)2.131.8710.8410.7110.915.095.035.121.811.821.171.1733.83.40丰树通信信托持有3,119(3.0)1.481.438.008.058.335.425.465.651.241.241.191.1936.42.28SPH房地产投资信托2,652(0.0)1.051.055.995.305.605.705.055.330.930.941.121.1226.02.50Frasers Cpt。信托持有1,906(2.4)2.082.0311.1911.6411.995.385.605.761.851.861.121.1228.62.79星山环球购买房地产1,87311.40.870.975.055.185.585.805.966.410.930.940.930.9328.73.13资本加权平均值5.365.285.471.141.13办公房地产投资信托CapitaComm。信托持有4,60013.51.561.778.468.959.725.425.746.231.751.750.890.8929.92.40吉宝购买房地产3,61716.31.141.327.236.757.026.375.956.191.411.390.810.8242.42.47新达房地产投资信托4,3319.61.731.899.409.9810.315.455.795.982.122.100.810.8235.72.53Frasers Comm。信任NR1,0399.81.521.678.519.9010.005.606.516.581.571.690.970.9037.22.90OUE Comm。房地产投资信托7126.20.820.875.275.305.206.476.506.381.101.010.740.8138.62.88资本加权平均值5.745.906.180.840.85工业房地产投资信托腾飞卖出5,875(7.1)2.442.2714.5914.7814.995.986.066.142.082.081.171.1733.52.70丰树工业。信任购买2,69415.91.531.7710.4310.3510.836.826.767.081.321.321.161.1630.62.30丰树日志。信任NR2,78611.41.131.257.507.807.906.676.937.021.031.091.101.0334.72.10缓存日志。信任购买89320.61.141.378.578.579.267.527.528.120.980.971.161.1736.62.77AIMS放大器降噪95113.01.501.6911.0712.0012.007.388.008.001.531.520.980.9931.44.53剑桥工业大学信任NR8886.50.690.745.005.205.307.257.547.680.680.681.011.0136.43.64土建业务房地产投资信托8008.30.860.936.196.306.407.207.337.440.800.791.071.1038.53.28Sabana NR62710.50.860.957.337.307.108.528.498.261.06呐0.81呐38.04.20万岁信任NR5609.40.800.876.83呐呐8.59呐呐0.77呐1.03呐43.43.83吉宝DC房地产投资信托9239.41.051.146.206.206.805.935.936.51呐0.88呐1.1826.72.50资本加权平均值6.736.746.681.111.12资本加权平均值（零售，办公室，Ind。）：5.955.986.111.041.04资料来源：马来亚银行，彭博社阿格全能列夫化学需氧量(%)(%)（X）（新币）P / BV（1）(2) （历史）（1） （历史）TP（历史）（1）（2）（新币仙）P / BV收益率BVPSMkt上限涨幅（SGDm）(%)分部分部产量（1）(%)分部DPU DPU 产量（历史）DPULP（新加坡元）缓存物流信托.2015年6月25日3 缓存物流信托2015年6月25日412月31日FY13A2014财年2015财年FY16E2017财年关键指标价格/ DPU（x）13.213.313.312.312.2P / BV（x）1.21.21.21.21.2P / NTA（x）1.21.21.21.21.2DPU收率（％）7.67.57.58.18.2FCF产率（％）8.68.67.510.010.1损益表（SGD m）总收入81.082.986.497.9100.3财产净收入76.878.081.492.194.4净融资成本(10.8)(12.3)(12.4)(15.1)(16.1)合伙人和合资企业0.00.00.00.00.0超凡6.79.00.70.00.0其他税前收入0.00.00.00.00.0税前总回报64.266.160.367.168.3所得税(0.5)(0.3)(0.3)(0.3)(0.3)少数族裔0.00.00.00.00.0停止运营0.00.00.00.00.0单位持有人可获得的总回报63.765.860.166.867.9可分配公司给单位持有人64.166.767.473.374.6资产负债表（新币m）现金和短期投资40.811.312.812.811.7应收账款0.93.51.01.31.6物业，厂房及设备（净值）0.61.82.12.52.9投入属性1,035.01,120.21,239.01,239.01,239.0无形资产0.00.00.00.00.0对联营公司和合资企业的投资0.00.00.00.00.0其他资产0.00.30.30.30.3总资产1,077.21,137.11,255.11,255.81,255.