房地产行业专题报告：

请阅读最后一页信息披露和重要声明 行 业 研 究 行 业 专题 报 告 [Table_MainInfo] 报告日期： 2014年1月16日 重点关注公司 公司代码 公司名称 NAV折价 832 建业地产 -38% 1628 禹洲地产 -72% 1777 花样年 -56% 604 深圳控股 -55% 1638 佳兆业 -65% 1966 中骏臵业 -66% 1030 新城发展 -77% 3383 雅居乐 -64% 884 旭辉控股 -52% 3900 绿城中国 -61% 1918 融创中国 -62% 2777 富力地产 -49% 81 中海宏洋 -40% 1813 合景泰富 -70% 3883 中国奥园 -74% 119 保利臵业 -74% 123 越秀地产 -71% 817 方兴地产 -60% 2868 首创臵业 -62% 1233 时代地产 -49% 563 上实城开 -46% 588 北辰实业 -78% 3366 华侨城 -51% 1238 宝龙地产 -52% 相关报告 《11月份70个大中城市房价数据点评——房价上涨速度放缓，调控压力减轻》2013/12/18 兴证香港研究部 电话：852-3509 5999 邮箱：research@xyzq.com.hk 证券研究报告 房地产 评级： 中性 （首次） 房地产行业2013年回顾及2014年展望 机会与挑战并存 投资要点  受利率波动影响，2013年销售前高后低。2011年以来住宅销售增速与三个月理财产品收益率相关性提高，与M2增速相关性下降。2013年流动性前高后低，基本面和政策基本保持稳定，导致商品住宅销售面积亦表现出前高后低的变化。1-11月份，全国商品住宅销售额和销售面积分别达到5.86万亿元和9.88亿平方米，同比增速分别为31%和21.3%，市场景气度仍较高，从细分市场看，各城市受供需影响，市场表现差异较大，30个大中型城市销售面积同比增速为12%，销售增速先行放缓。  企业表现分化。区域布局、产品定位、销售策略、商业模式均对公司的销售业绩增长造成较大的影响。2013年主要企业合同销售额表现不一，禹洲、旭辉、融创、中骏等部分高效率的企业仍取得快于行业平均增速的增长，而处于战略调整期的恒大、龙湖等企业则表现相对较差；莱蒙国际、碧桂园等部分企业通过销售策略、经营模式的调整，亦取得了较快的增长。  中长期行业需求逐步放缓。假设到2020年，中国城市化率从52%上升至60%，城市居民达到8.5亿人，人均可支配收入从4000美元上升至8000美元，预计中国存量住宅需求将达到308亿平方米，而此期间年住宅年销售面积峰值在15亿平方米左右，预计2013-2020年销售面积年复合增速为3%，2007-2012年商品住宅销售面积年复合增速为7%，中长期行业需求增速将逐步放缓。  2014年市场整体景气度下降，市场继续分化。预计2014年行业基本面和政策不会发生太大变化，而经济结构性问题导致市场利率高企，流动性收紧短期内难以缓解，三个月理财产品收益率已经上升至5.9%，为2008年以来历史最高点，2007年以来利率成为行业景气度的先行指标，利率上升将降低2014年行业景气度，预计2014年销售面积将达到12.3亿平方米，同比增速为4%，而2013年新开工面积约为14亿平方米，预计2014年全年市场供需平衡，价格不会大幅上升，预计上涨幅度为4%。从人口增长、近三年土地供应及房价水平三个角度看，预计区域市场北京、厦门、长沙、福州和南京等城市市场表现将相对较好，而昆明、烟台、济南等城市将表现相对较差。  投资策略。我们重点关注的内资地产开发商平均市盈率（2013E）为6.5倍，平均市净率（2013E）为0.7倍，主要公司NAV折让为59%，基本反映了行业中长期风险，我们给予行业中性评级。我们从三个角度选择公司，1，自上而下的角度关注区域市场投资机会；2，自下而上的角度我们寻找快周转、负债合理、经营效率有提升空间的企业，企业通过调整产品结构、区域布局和经营模式、提升管控能力能够进一步提升经营效率；3，利率下行带来的行业周期性投资机会；我们预计禹洲地产、建业地产、花样年控股、佳兆业集团和深圳控股表现将好于行业平均水平。  风险提示。利率持续上升，行业出现系统性风险。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 行业专题报告 目 录 1、2013年行业回顾 ................................................................................................. - 3 - 1.1，受利率波动影响，2013年销售面积同比增速前高后低 ............................... - 3 - 1.2，一二线城市销售增速放缓，城市市场表现各异 ............................................ - 4 - 1.3，企业表现分化 ................................................................................................... - 5 - 2、中长期住宅开发进入平稳发展期 ...................................................................... - 6 - 3、2014年行业前景展望 ......................................................................................... - 8 - 3.1，行业2014年整体展望 ..................................................................................... - 8 - 3.2，调控政策展望——预期趋于稳定 ................................................................... - 9 - 3.3，区域市场状况及前景展望 ............................................................................. - 10 - 4、投资策略及重点公司 ........................................................................................ - 12 - 图 表 目 录 图表 1、2007年后利率成为住宅销售的有效先行指标 ........................................ - 3 - 图表 2、M2与住宅销售增速相关性变弱 .............................................................. - 3 - 图表 3、累计销售面积同比增速逐步放缓 ............................................................ - 4 - 图表 4、新开工面积与第二年销售面积比例变化................................................. - 4 - 图表 5、30个大中城市与全国新建住宅销售面积同比增速比较 ........................ - 5 - 图表 6、各城市周平均销量 .................................................................................... - 5 - 图表 7、各公司合同销售额同比增速 .................................................................... - 6 - 图表 8、各公司合同销售额（亿元） .................................................................... - 6 - 图表 9、未来市场销售面积预测 ............................................................................ - 7 - 图表 10、住房需求敏感性分析(亿平方米) .......................................................... - 7 - 图表 11、新增需求来源城市人口增加 ................................................................... - 7 - 图表 12、新增需求来源于中高收入户 .................................................................. - 8 - 图表 13、 住房需求敏感性分析(亿平方米) ........................................................ - 8 - 图表 14、行业主要指标预测 .................................................................................. - 9 - 图表 15、部分城市房价上涨速度超出政府控制目标 ......................................... - 10 - 图表 16、不同类型城市房价升值率 .................................................................... - 10 - 图表 17、部分预期房价升值率相对收入增速较低的城市 ................................. - 11 - 图表 18、收入增速相对预期房价升值率较低的城市 ......................................... - 11 - 图表 19、部分土地供应较为紧缺的城市 ............................................................ - 12 - 图表 20、部分土地供应较为充足的城市 ............................................................ - 12 - 图表 21、重点关注公司 ........................................................................................ - 13 - 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 行业专题报告 1、2013年行业回顾 1.1，受利率波动影响，2013年销售面积同比增速前高后低 2013年1-11月份，全国商品住宅销售额和销售面积分别达到5.86万亿和9.88亿平方米，同比增速分别为31%和