地产行业周报 成交环比回升，融资环境仍较严峻 行业周报 行业报告 地产 2019年08月25日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交延续回落，新房价格涨幅收窄》 2019-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*投资、开工如期回落，销售依旧呈现韧性》 2019-08-14 《行业周报*地产*成交环比回落，银保监启动地产业务专项检查》 2019-08-11 《行业周报*地产*政治局重申“房住不 炒 ” ， 资 金 端 延 续 收 紧 》 2019-08-04 《行业专题报告*地产*物业管理行业全景图：“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾》 2019-07-29 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：央行改革完善LPR形成机制，旨在运用改革的办法推动降低实体经济融资成本，而针对房贷利率，国务院政策例行吹风会明确提出房贷利率不能下降，叠加房企融资端持续收紧，预计行业资金环境仍将相对严峻，同时按揭利率端收紧亦将对下半年销售产生负面影响。板块投资方面，风险偏好承压、市场利率下行背景下，建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。  行业动态：1）深圳“先行示范区”确立，城市发展迎新机遇；2）央行正式实施新版LPR利率，房贷利率不下降；3）厦门出台最严“禁公寓令”，严禁商办改公寓类住宅。  楼市动态：1）新房成交上行，市场将趋于稳定：本周新房成交环比升13%；二手房环比降1%，延续下行。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。2）库存环比回升，中期或仍将上行：16城取证库存7906万平，环比微升0.35%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘加速，去化率整体平稳：上周重点城市新推房源9965套，环比升20.9%；开盘去化率66%，环比持平。考虑到多地政策边际收紧，政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎：19城二手房挂牌109.3万套，环比升1.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交回落、溢价率回升，整体趋于平稳：上周百城土地成交1011万平米，环比降35.5%；溢价率9.5%，环比升0.7个百分点；其中乌鲁木齐成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。  投融资动态：根据Wind统计，本周（8.19-8.23）房企境内发债161.6亿元，环比升21%。境外连续两周无债券发行。境内发行利率位于3.45%-7.8%区间，其中石榴置业发行利率较前次持平，华润置地、六合经开、昆明公共租赁较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。  风险提示：1）当前市场整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价仍将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。 -40%-20%0%20%40%Aug-18Nov-18Feb-19May-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 6 一、 每周行业动态  深圳“先行示范区”确立，城市发展迎新机遇 事件描述：中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，要求深圳深入实施创新驱动发展战略，努力创建社会主义现代化强国的城市范例。 点评：《意见》赋予深圳高质量发展高地、法治城市示范等战略定位，并提出加快实施创新驱动发展战略、加快构建现代产业体系等重要举措，同时明确至2025年、2035年及本世纪中叶的发展目标，对指引深圳长期发展具有里程碑式意义。关于房地产，意见提到“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度”，长效机制将在深圳先行先试，此前深圳已明确4：2：2：2供地结构，即商品住房、安居型商品房、人才住房、公租房供地比例分别为40%、20%、20%、20%。同时，《意见》的提出将有助于深圳未来长期人口流入，而受制于深圳有限住房用地供给，预计将对深圳周边房地产市场长期发展形成利好。  央行正式实施新版LPR利率，房贷利率不下降 事件描述：央行改革完善LPR形成机制，新的LPR报价方式于8月20日正式施行。改革后，报价行由原有的10家商业银行扩大为18家，在1年期品种基础上新增5年期以上品种，各报价行在公开市场操作利率的基础上加点报价。 点评：新LPR机制从公布时间、报价行、报价品种、报价方式等方面做出相应的调整，有助于完善贷款市场报价利率形成机制，进一步提高LPR的市场化程度。此次报价机制的调整旨在运用改革的办法推动降低实体经济融资成本，8月20日的5年期期限品种报价4.85%，相较此前4.9%的基准利率下降5BP。而针对房贷利率，国务院政策例行吹风会明确提出房贷利率不能下降，叠加房企融资端持续收紧，预计行业资金环境仍相对严峻。  厦门出台最严“禁公寓令”，严禁商办改公寓类住宅 事件描述：厦门发布《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》，严禁商办项目改造为公寓等“类住宅”。 点评：此次“禁公寓令”十分严格，从土地出让到规划审批，再到销售监管，最后到产证办理，实施“全链条管控”。例如，若开发商将商办项目改造成为公寓类住宅，政府可无偿收回土地使用权；开发商不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述等。除厦门外，近几年包括北京、上海、杭州、南京等城市均有相关“商改住”的政策出台，主要目的是严格区分商业用地、居住用地，使市场更加规范，同时亦为限制炒房资金流入商住房，落实“房住不炒”。此次厦门“禁公寓令”的出台或使已经遇冷的办公楼市场形势更为严峻。 二、 每周楼市动态  新房成交上行，市场将趋于稳定：本周新房成交环比升13%；二手房环比降1%，延续下行。楼市在经历3、4月小阳春后，5月起逐步回归平稳。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 6 图表1 新房成交环比上升 图表2 新房月日均成交环比下行 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存环比回升，中期或仍将上行：16城取证库存7906万平，环比微升0.35%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。 图表3 整体库存环比回升 图表4 去化周期拉长 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘加速，去化率整体平稳：上周重点城市新推房源9965套，环比升20.9%；开盘去化率66%，环比持平。考虑到多地政策边际收紧，政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。 图表5 上周（8.12-8.18）推盘加速 图表6 上周（8.12-8.18）开盘去化率环比持平 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所 13%11%8%18%-1%-1%-2%9%-5%0%5%10%15%20%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房7333 8221 7809 6755 -1.5%12.1%-5.0%-13.5%-15%-10%-5%0%5%10%15%02000400060008000100002019.52019.62019.72019.8套新房月日均成交环比79327889787979062679264926542674281327952783280924392445244224232400250026002700280029007840786078807900792079408-38-108-178-24万平16城库存（左轴）一线二线三线7.387.347.337.368.618.528.538.605.285.255.225.2710.5510.5810.5610.480246810128-38-108-178-24月16城去化一线二线三线11537100758242996502000400060008000100001200014000201820198.5-8.118.12-8.18套周均推盘79%67%66%66%69%61%46%69%85%69%74%65%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201820198.5-8.118.12-8.18周均开盘去化率一线二线 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 6  挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎：19城二手房挂牌109.3万套，环比升1.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量涨跌不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所  土地成交回落、溢价率回升，整体趋于平稳：上周百城土地成交1011万平米，环比降35.5%；溢价率9.5%，环比升0.7个百分点；其中乌鲁木齐成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。 图表9 百城土地成交面积环比回落 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（8.19-8.23）房企境内发债161.6亿元，环比上升21%、境外无债券发行。发行利率位于3.45%-7.8%区间，其中石榴置业发行利率较前次持平，华润置地、六合经开、昆明公共租赁较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。 图表11 部分房企债券发行情况（8.19-8.23） 房企 发行利率 利率变化 发行金额（亿元） 币种 期限（年） 类型 境内发行 六合经开 5.5% ↓1.2pct 6.4 RMB 3 定向工具 28356110922.4%76.4%77.9%0%20%40%60%80%100%0204060801001202016年末2017年2018年2019.8.24万套19城二手房挂牌同比-6%-4%-2%0%2%4%6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%整体深圳北京成都重庆长沙大连东莞佛山广州杭州济南南京青岛苏州上海武汉天津厦门烟台二手挂牌量较上月同比较上周环比（右轴）2685 2184 1567 1011 19.6%11.9%8.8%9.5%0%5%10%15%20%25%05001000150020