地产行业周报：成交去化环比回升，房价整体平稳

地产行业周报 成交去化环比回升，房价整体平稳 行业周报 行业报告 地产 2019年09月22日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*新开工延续回落，投资销售呈现韧性》 2019-09-16 《行业周报*地产*成交去化环比回落，迎来推盘高峰》 2019-09-15 《行业周报*地产*成交环比回落，整体以稳为主》 2019-09-08 《行业动态跟踪报告*地产*业绩有质量 增 长 ， 预 收 依 旧 充 足 》 2019-09-03 《行业周报*地产*成交环比回升，调控依旧从严》 2019-09-01 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：本周统计局公布房价、投资及销售数据，8月70城新房、二手房房价环比涨幅较7月持平及收窄0.1个百分点，趋于稳定；8月单月房地产投资同比增长10.5%、销售面积同比增长4.7%，增速分别较7月扩大2个、3.5个百分点，呈现韧性。考虑房企后续货量充足、积极推盘抢收需求以及2018H2较低基数，预计楼市降温过程中销售增速仍将呈现反复、韧性。板块投资方面，市场利率下行、资金环境整体收紧背景下，建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。  行业动态：1）8月70城新房房价涨幅持平，二手房略有收窄；2）老旧小区改造纳入中央财政专项资金支持范围；3）住建部：对住房租赁中介机构乱象专项整治。  楼市动态：1）新房成交上行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比升21%，二手房环比升11%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。2）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存8015万平米，环比升1.2%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘量放缓，去化率上升。上周重点城市新推房源9563套，环比降24%；开盘去化率74%，环比升10个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌114.5万套，环比升1.4%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交、溢价率回落，整体将趋于平稳。上周百城土地成交1436万平米，环比降3.2%；溢价率5.3%，环比降2.7个百分点。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。  投融资动态：根据Wind统计，本周（9.16-9.20）房企境内发债157.6亿元，环比升315.9%；境外仅一只债券发行，发行规模5亿美元，环比升150%。境内外发行利率位于4.14%-7.5%区间，其中碧桂园、安徽高速地产、江宁经开发行利率较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。  风险提示：1）当前市场整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价仍将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。 -20%0%20%40%Sep-18Dec-18Mar-19Jun-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 6 一、 每周行业动态  8月70城新房房价涨幅持平，二手房略有收窄 事件描述：统计局公布8月70城房价数据，其中新房房价环比上涨0.6%、同比上涨9.1%；二手房房价环比上涨0.3%、同比上涨5.3%。 点评：8月70城新房房价环比涨幅持平7月，二手房环比涨幅较7月收窄0.1个百分点，整体趋于平稳。分城市来看，一、二、三线城市新房房价环比上涨0.3%、0.5%、0.7%，涨幅分别持平、收窄0.2个百分点、持平；二手房环比持平、上涨0.2%、0.8%，涨幅分别收窄0.3个、0.2个、扩大0.1个百分点。一二线在稳地价稳房价稳预期的调控基调以及过去两年积累刚需逐步释放的双重作用下，预计后续房价平稳为主；三四线受制于供应充足、需求萎缩，中期量、价仍存在压力。  老旧小区改造纳入中央财政专项资金支持范围 事件描述：9月17日财政部和住建部公布了修订后的《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》，首次将老旧小区改造纳入支持范围。 点评：①此次将老旧小区改造纳入中央财政专项资金支持范围，主要是对6月份国务院常务会议提到的“今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金”的具体落实，可在一定程度上缓解老旧小区改造中面临的资金压力。②老旧小区改造资金将按各地年度老旧小区改造的面积、户数、楼栋数、小区个数和绩效评价结果等因素以及相应权重，结合财政困难程度进行分配。预计部分老旧小区改造规模大、地方财政较困难的城市获得中央财政资金支持力度更大。③此前国务院参事撰文指出，初步估算老旧小区改造投资总额可高达4万亿元，如改造期5年，每年新增投资约8000亿元以上。目前上海、河北、黑龙江、云南等多地已开始调研部署改造，预计电气安装、管道及设备安装、公共建筑装饰及装修等房地产上下游行业有望受益。  住建部：对住房租赁中介机构乱象专项整治 事件描述： 9月19日住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，提出围绕整治重点，加大整治力度，形成一批实实在在的整治成果，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”。 点评：此次专门从租赁市场角度出发对住房租赁中介机构乱象进行专项整治当属首次，体现监管对租赁市场、租赁中介业务等积极管控的导向，意味着在“多主体供给、多渠道保障”的基础上，政策重心开始由刺激供给转变为稳定分配，有助于后续各地租赁市场平稳健康发展。同时，随着部分中介机构逐步退出市场，住房租赁市场集中度或将提升，优秀的长租公寓运营企业或迎来发展机遇。 二、 每周楼市动态  新房成交上行，市场将趋于稳定：本周新房成交环比升21%，二手房环比升11%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 6 图表1 新房成交环比上升 图表2 新房月日均成交环比上行 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存环比回升，中期或仍将上行：16城取证库存8015万平米，环比升1.2%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。 图表3 整体库存环比回升 图表4 去化周期拉长 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘量放缓，去化率上升：上周重点城市新推房源9563套，环比降24%；开盘去化率74%，环比升10个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。 图表5 上周（9.9-9.15）推盘量放缓 图表6 上周（9.9-9.15）开盘去化率环比回升 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所 21%8%27%19%11%7%14%10%0%5%10%15%20%25%30%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房8221 7791 6883 7567 12.1%-5.2%-11.7%9.9%-15%-10%-5%0%5%10%15%6000650070007500800085002019.62019.72019.82019.9套新房月日均成交环比7933796079248015263226262644267028732874281829032428246024622442240025002600270028002900300078607880790079207940796079808000802080408-319-79-149-21万平米16城库存（左轴）一线二线三线7.647.667.637.728.778.758.818.905.745.745.635.8010.2210.3510.3610.280246810128-319-79-149-21月16城去化一线二线三线115371032712586956302000400060008000100001200014000201820199.2-9.89.9-9.15套周均推盘79%67%64%74%69%62%57%55%85%69%66%81%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201820199.2-9.89.9-9.15周均开盘去化率一线 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 6  挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎：19城二手房挂牌114.5万套，环比升1.4%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量涨跌不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所  土地成交、溢价率回落，整体将趋于平稳：上周百城土地成交1436万平米，环比降3.2%；溢价率5.3%，环比降2.7个百分点；其中武汉成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。 图表9 百城土地成交面积环比回落 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（9.16-9.20）房企境内发债157.6亿元，环比升315.9%；境外仅一只债券发行，发行规模5亿美元，环比升150%。境内外发行利率位于4.14%-7.5%区间，其中碧桂园、安徽高速地产、江宁经开发行利率较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。 图表11 部分房企债券发行情况（9.16-9.20） 房企 发行利率 利率变化 发行金额（亿元） 币种 期限（年） 类型 境内发行 安徽高速地产 4.2% ↓0.25pcts 3 RMB 0.74 超短融 江宁经开 5.25% ↓1.25pcts 8 RMB 3 一般中票 28356111522.4%76.4%86.5%0%20%40%60%80%100%0204060801001201402016年末2017年2018年2019.9.21万套19城二手房挂牌同比-5%-3%-1%1%3%5%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%整体深圳北京成都重庆长沙大连东莞佛山广州杭州济南南京青岛苏州上海武汉天津厦门烟台二手挂牌量较上月同比较上周环比（右轴）2274 1863 1483 1436 12.1%8.6%8.0%5.3%0%2%4%6%8%10%12