房地产：8月份全国房地产市场月度追踪：未见放缓迹象；房地产投资如期反弹

2016年9月13日 中国：房地产 证券研究报告8月份全国房地产市场月度追踪：未见放缓迹象；房地产投资如期反弹 交易量依然强劲增长，均价持稳 8月份全国一手房总体/住宅交易量同比增长20%/19%，增速较7月份分别提高了1个/2个百分点。14 个城市二手房交易量环比增长19%/同比增长37%。一手房交易价格环比持平/同比上涨10%。五个主要城市二手房均价整体环比/同比分别上涨3%/33%，天津以7%的环比涨幅居于首位。 房地产投资回升；新开工面积增速放缓 8月份房地产投资环比/同比增幅分别回升至3%/6%，高于7月份时1%的同比增幅，与我们预期相符。中部地区（占全国总投资额的24%）表现领先，同比增长13%（7月份为11%）。8月份新开工面积同比增速从7月份的8%放缓至3%，略低于预期。 一线城市住宅用地出让强劲回升 我们追踪的300 多个城市8月份土地出让金额/面积同比增长112%/下降2%，环比增长51%/8%，推动1-8月土地出让金额/面积同比增长45%/下降3%。受大城市交易增多的推动，出让价格环比上涨39%，同比上涨117%。8月份200 余座城市住宅用土地出让金额环比/同比分别增长34%/100%；一线城市表现领先，环比/同比分别增长64% /+208%。 开发商公布8月份销售同比增长49% 我们研究范围内有19 家开发商公布了8月份销售数据，取各开发商数据中值：销售面积环比上升3%/同比上升18%；销售收入环比上升9%/同比上升49%，销售均价环比上涨7%/同比上涨24%。 我们的投资观点 我们预计9月份新开工面积将从高基数水平同比走低，但四季度将有所反弹，推动全年新开工面积同比增长约10%。这将为全年房地产投资带来强力支撑，推动同比增速达到5-7%。稳健的房地产投资将为经济下行提供缓冲，但这也将使得行业的长期供需前景恶化。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016 年底净资产价值的12个月目标价格分别为5.7 港元和人民币11.0 元。 8月份全国房地产市场运行概况 资料来源：中原地产、国家统计局 评级为买入/卖出的股票估值概览 注：* 表明该股位于地区强力买入名单；股价截至2016年9月12日收盘价 资料来源：Datastream、高华证券研究 主要风险：下行风险：销售差于预期、激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆；上行风险：利润率/财务状况好于预期 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕, CFA 执业证书编号: S1420516060002 +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Aug-16MoMYoYYTDYoYPrimary(mn sqm)GFA under development7,001 2%5%7,001 5%GFA newly started139 -10%3%1,068 12%GFA completed47 -26%1%506 19%GFA sold117 2%20%875 26%(Rmb bn)Property FAI903 3%6%6,439 5%Property sales905 2%32%6,662 39%(Rmb/sqm) ASP7,744 0%10%7,618 10%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)14,605 19%37% 102,89893%Top 5 cities average ASP (Rmb/sqm)45,181 3%33%46,829 39%RatingLCYEnd-16E NAV12-m TPPotentialupside/ downsideOffshore listedAgileBuy*(HK$)12.62 5.70 27%CRLBuy(HK$)33.34 25.00 13%COLIBuy(HK$)32.82 29.50 13%Yanlord Buy(S$)3.01 1.50 9%Sino OceanBuy(HK$)10.14 4.10 8%LongforBuy(HK$)25.42 12.70 6%EvergrandeSell(HK$)8.28 3.30 -39%Onshore listedCMSKBuy(Rmb)25.95 18.00 17%Poly (A)Buy*(Rmb)12.17 11.00 17%OCTBuy(Rmb)15.65 7.80 14%CFLDBuy(Rmb)n.m.29.30 10%GemdaleSell(Rmb)14.22 9.20 -25%Vanke (A) Sell(Rmb)22.93 16.10 -31% 2016年9月13日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：房地产投资反弹，但新开工和完工面积环比下降 图表 1: 2016 年8 月份中国房地产开发活动概览 年初至今房地产开发及交易数据比较 注：表中所有一手房市场数据均指商品房 资料来源：国家统计局、中原地产 图表 2: 2016年8月份销售面积环比/同比上升2%/20% 2013-2016 年月度房地产销售面积比较 图表 3: 2016年8月份销售均价环比持平/同比上涨10% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 Aug-16MoMYoY2016vs 2015vs 2014vs 2013vs 2012vs 2011vs 2010(mn sqm)GFA under development7,001 2%5%7,001 5%7%20%37%58%106%GFA newly started139 -10%3%1,068 12%-7%-16%-13%-19%2%GFA completed47 -26%1%506 19%2%8%13%36%56%GFA sold117 2%20%875 26%35%23%52%46%66%(Rmb bn)Property FAI903 3%6%6,439 5%9%24%47%70%127%Property sales905 2%32%6,662 39%60%46%96%100%152%Fund sources1,169 0%12%9,157 15%16%19%53%67%106%(Rmb/sqm) ASP7,744 0%10%7,618 10%19%18%29%37%52%Aug ComparisonJan-Aug Comparison507090110130150170190210(mn sqm)20132014201520164,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2016年9月13日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表 4: 8月份新开工面积环比下降10%/同比上升3% 2011-2016年新开工面积比较 图表 5: 8月份房地产投资同比增速回升至6% 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 图表 6: 8月份新开工面积/销售面积降至1.2倍 新开工/销售面积以及竣工/在建面积 图表 7: 竣工未售库存继续下降 竣工未售面积的同比变动及明细 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec201120122013201420152016(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)0%5%10%15%20%25%30%0100200300400500600700 Residential (LHS) Office (LHS) Retail (RHS)Unsold GFA yoy% (RHS)(mn sqm) 2016年9月13日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表 8: 8月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为+9%/+49% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表 9: 主要开发商累计市场份额持续上升 主要开发商累计市场份额 注：累计销售额数据涵盖的开发商包括：雅居乐、中海宏洋、中国海外、华润置地、碧桂园、恒大地产、中国金茂、绿城中国、富力地产、合景泰富、龙湖地产、保利置业、世茂、瑞安房地产、远洋地产、融创中国、金地集团、保利地产、万科。 注：主要开发商包括：万科、中国海外、保利地产、华润置地、碧桂园、恒大地产、世茂、绿城中国、龙湖地产、远洋地产、富力地产、金地集团、融创中国、雅居乐、保利置业、合景泰富。 资料来源：公司数据 资料来源：国家统计局、公司数据 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%050100150200250300Major developers' aggregate contract sales (LHS)Major developers' contract sales yoy% (RHS)Major developers' contract sales mom% (RHS)(Rmb bn)7%9%10%11 %12%13%14%17%17%21%0%5%10%15%20%25%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002007200820092010201120122013201420152016YTDMajor developers' aggregate contract salesNational property salesMajor developers' aggre