房地产土地周报：土地市场降温，关注融资优势房企

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年08月04日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:百强销售增速如期回落，市场降温大型房企韧性更强，低基数效应在三四线率先显现 ——百强房企2019年7月销售点评》 2019-08-01 2 《房地产-行业点评:政治局会议首提“不刺激”，地产政策宽松预期减弱》 2019-07-30 3 《房地产-行业研究周报:持续关注融资优势、业绩有望超预期的房企——房地产销售周报0728》 2019-07-28 行业走势图 土地市场降温，关注融资优势房企 ——房地产土地周报20190804 土地供应（2019.07.22-2019.7.28）：百城土地供应建筑面积同比下降35.4% 本周合计供应22 9宗地块；其中住宅用地66宗，商服用地41宗，工业用地100宗，其他用22宗。 本周100城土地供应建筑面积合计1908.34万平方米,环比上升17.6%,同比下降35.4%，年初至今累计同比增速为-6.13%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为97.01、789.42、1016.89万平方米，环比增速分别为-49.54%、26.51%、26.1%；同比增速分别为-1.63%、-42.14%、-31.8%。年初至今累计增速分别为27.8%、3.17%、-15.41%，累计变动分别为-0.64%，-1.81%，-1.17%。 本周100城土地挂牌均价2604元/平方米,环比上升4.29%,同比下降3.52%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为11582、2731、165 7元/平方米，环比增速分别为187.54%、17.16%、-26.09%；同比增速分别为6.88%、9.9%、-29.04%。 土地成交（2019.07.22-2019.7.28）：百城土地成交规划建筑面积同比下降28.54% 本周合计成交160宗地块；其中住宅用地71宗，商服用22宗，工业用地55宗，其他用地12宗。 本周10 0城土地成交规划建筑面积1577.09万平方米,环比下降14.62%,同比下降28.54%，年初至今累计同比增速为-10.12%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为126.98、512.9、937.22万平方米，环比增速分别为-45.22%、-38.83%、20.66%；同比增速分别为13.7%、-22.86%、-34.47%。年初至今累计增速分别为38.64%，0.52%，-21.32%，累计变动分别为-0.94%，-0.54%，-0.5%。 本周100城土地成交均价3975元/平方米,环比上升19.76%,同比上升16.74%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为67 83、4534、328 9元/平方米，环比增速分别为-6.95%、97.04%、1.73%；同比增速分别为-50.07%、19.6%、35.29%。 本周100城土地成交总价626. 9亿元,环比上升2.26%,同比下降16.58%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为86.13、232.56、308.21亿元，环比增速分别为-49.02%、20.55%、22.72%；同比增速分别为-43.23%、-7.73%、-11.37%。 投资建议：从7月百强房企销售情况来看，TOP50房企韧性较强，而小规模房企增速有所下滑。城市能级结构分化边际收窄，布局一二线房企大部分增速明显回落，其中龙头房企略降0.9个百分点后达18%，而主要布局三四线增速提升2.4个百分点后达到0.2%，边际回暖。我们判断，目前资金面、多地政策边际收紧，政治局会议坚持“房住不炒”，叠加央行提示个人住房贷款“保持合理增长”，预计销售端或承压，当前政策已经偏紧，但总体相对好于去年下半年。考虑到3季度随高基数效应退去，总体增速或保持稳健，龙头、二线房企有望持续保持相对优势。美联储降息落地，叠加贸易战反复概率提升，国内流动性宽松预期升温，地产股后续有望受益。我们建议：1）推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期 -12%-5%2%9%16%23%30%37%201 8-08201 8-12201 9-04房地产 沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2019.07.22-2019.07.28） ................................................................. 3 2. 百城土地成交情况一览（2019.07.22-2019.07.28） ................................................................. 4 3. 本周地产公司拿地情况一览（2019.07.22-2019.07.28） ........................................................ 6 4. 投资建议................................................................................................................................................... 6 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 百城土地供应情况一览（2019.07.22-2019.07.28） 本周合计供应229宗地块；其中住宅用地66宗，商服用地41宗，工业用地100宗，其他用22宗。 本周100城土地供应建筑面积合计1908.34万平方米,环比上升17.6%,同比下降35.4%，年初至今累计同比增速为-6.13%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为97.01、789.42、1016.89万平方米，环比增速分别为-49.54%、26.51%、26.1%；同比增速分别为-1.63%、-42.14%、-31.8%。 本周100城土地挂牌均价2604元/平方米,环比上升4.29%,同比下降3.52%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为11582、2731、1657元/平方米，环比增速分别为187.54%、17.16%、-26.09%；同比增速分别为6.88%、9.9%、-29.04%。 图1：供应建筑面积 图2：挂牌均价 资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所 本周100城住宅类土地供应建筑面积合计820.84万平方米,环比上升8.82%,同比下降45.95%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地供应建筑面积分别为69.66、423.45、327.73万平方米，环比增速分别为-23.65%、80.25%、-23.46%；同比增速分别为14.49%、-34.45%、-59.63%。 本周100城住宅类土地挂牌均价482 8元/平方米,环比上升4.16%,同比上升16.62%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地挂牌均价分别为14624、4395、3199元/平方米，环比增速分别为85.7%、-18.79%、-9.45%；同比增速分别为-13.8%、-1.57%、-16.21%。 图3：住宅供应建筑面积 图4：住宅挂牌均价 资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 表1：百城土地供应回顾 供应规划建筑面积（万平方米） 供应均价（元/平方米） 2019/7/22-2019/7/28 环比增速(%) 同比增速(%) 年初至今 累计同比（%） 2019/7/22-2019/7/28 环比增速(%) 同比增速(%) 合计 1908.3 17.6% -35.4% 17269.9 -21.3% 2604.0 4.3% -3.5% 一线城市 97.0 -49.5% -1.6% 638.6 -1.1% 11582.0 187.5% 6.9% 二线城市 789.4 26.5% -42.1% 5790.9 -26.0% 2731.0 17.2% 9.9% 三线城市 1016.9 26.1% -31.8% 6809.7 -28.3% 1657.0 -26.1% -29.0% 一 线 城 市 上海 12.5 -59.0% -81.2% 14845.0 184.2% 40.0% 广州 38.7 -76.1% 20.1% 5786.0 52.1% -48.9% 二 线 城 市 天津 41.5 -64.6% -17.8% 1998.0 -40.7% -73.9% 重庆 20.6 -60.0% -72.2% 847.0 -21.2% 244.3% 长春 11.5 —— -85.6% —— —— —— 沈阳 1.6 -93.8% -80.0% 0.0 —— -100.0% 郑州 164.3 84.2% 3136.0 —— 23.4% 济南 15.6 -82.1% —— —— —— —— 南京 43.7 —— 917.7% 1538.0 —— 263.6% 成都 49.8 -38.7% —— 946.0 -55.2% —— 昆明 77.9 4.6% —— 5582.0 2807.3% —— 南宁 1.8 -41.5% -92.7% 2580.0 1382.8% 6.0% 杭州 158.3 277.5% 267.6% 672.0 -81.9% -96.3% 青岛 54.6 11.0% -52.9% 1599.0 -6.8% -36.3% 大连 1.7 -89.3% —— 0.0 —— —— 资料来源：Wind、天风证券研究所 2. 百城土地成交情况一览（2019.07.22-2019.07.28） 本周合计成交160宗地块；其中住宅用地71宗，商服用22宗，工业用地55宗，其他用地12宗。 本周100城土地成交规划建筑面积1577.0 9万平方米,环比下降14.62%,同比下降28.54%，年初至今累计同比增速为-10.12%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为126.98、512.9、937.2 2万平方米，环比增速分别为-45.22%、-38.83%、20.66%；同比增速分别为13.7%、-22.86%、-34.47%。 本周100城土地成交均价3975元/平方米,环比上升19.76%,同比上升16.74%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为6783、4534、328 9元/平方米，环比增速分别为-6.95%、97.04%、1.73%；同比增速分别为-50.07%、19.6%、35.29%。 本周10 0城土地成交总价626. 9亿元,环比上升2.26%,同比下降16.58%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为86.13、232.56、308.21亿元，环比增速分别为-49.02%、20.55%、22.72%；同比增速