敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 调控力度升级 前路又在何方？ ——房地产行业事件点评 2016年08月12日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 梁小翠 联系人 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件： 在对土地竞价熔断调控的基础上，8月11日，南京进一步出台了差异化的住房信贷政策再次升级，显示南京市政府对房价调控的监管力度升级。同时，苏州除了住房信贷政策收紧外，还通过重启非户籍居民2套房限购、提升土地出让金首付比例、加大土地供应等几个方面展示其调控的决心，两地地产调控新政均将于8月12日起施行， 观点： 1．住房信贷因城施策，但难改当地房价上涨预期 从表1中的对比可以看出，南京此次信贷收紧主要针对二套房购房群体，对已经结清首套房贷和未结清房贷并购买二套房的群体首付比例分别上调5个百分点。可以看出，南京的政策虽然并未伤及首套房刚需，但在抑制投资性需求的同时也却真实的伤害了自首套以上的改善型需求。 苏州的调控更为严格。对首套房未结清并购买第二套的首付比例上调10%至首付比例50%，使用公积金贷款购买二套的首付比例上调10%至首付比例30%。除了信贷收紧外，还调整了非户籍居民的购房条件，非苏州市户籍客群在购买2套时需要提供1年及以上个税或社保缴纳证明。从调控节奏看，苏州趋严的步伐明显快于、严于南京，这也是我们预期苏州的房价将快于南京有所反映的依据。 但不得不屈从于现状，南京和苏州的库存周期仍然处于低位，虽然信贷调控能够短期内控制需求端的部分需求，但短期却无法改变“供不应求”的状态，房价短期向上趋势无法受到根本撼动。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：调控力度升级 前路又在何方？ 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表1：南京和苏州两地政策变动情况 城市 贷款种类 信贷条件 原首付 新首付 南京 商业贷款 无房 无贷款记录 25% 25% 无房 有房贷但已经结清 30% 30% 一套房 有房贷但已经结清 30% 35% 一套房 有房贷但未结清 45% 50% 苏州 商业贷款 无房 无贷款记录 20% 20% 无房 有房贷但已经结清 30% 30% 一套房 无贷款记录 30% 30% 一套房 有房贷但已经结清 30% 30% 一套房 有房贷但未结清 40% 50% 两套房及以上 有贷款记录但未结清 停发贷款 停发贷款 公积金贷款 首次申请 20% 20%以上 二次申请 20% 30%以上且为基准利率1.1倍 限购政策 购房条件 非房籍人口 无住宅 无变化 一套房 需提供前2年累计缴纳1年社保或个税的证明 二套房 不得售房 数据来源：网上公告，东兴证券研究所 2．土地政策从供给端入手发力 南京和苏州两地的房价在年内分别居于上涨排行榜的前2和前4位，这也给了当地政府出台调控政策的强烈决心，在配合信贷政策收紧的同时，两地同时也从土地这一供应侧因素入手进行调控。 苏州的土地供应规则调整或对未来产生根本影响的是土地供应面积的扩大，但这一规则的实现还需要当地政策不仅释放预期，还要真实落地，从而切实提升土地供应量，进而从供给端扩大住宅供应。其他不论是调整竞买保证金、首付比例和全额缴纳期限的政策，在当前流动性充裕的大背景下，政策力度都稍显不足，难以形成较大程度的影响，或只能对中等规模及以下的房企拿地产生部分影响。 南京对土地相关规则的调整力度明显不及苏州，只是对商品房预售条件进行了限定，但我们认为这种规定无法防止开发商实行“囤地”开发的策略，无法切实有效的控制地王的产生，也无法快速有效的提升住宅端的供应。 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：调控力度升级 前路又在何方？ 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表2：南京和苏州两地土地供应及竞价政策变动情况 数据来源：网上公告，东兴证券研究所 3．未来政策走向将仍是“因城施策”且无彻底有效措施 考虑到近期政治局会议提出的抑制资产泡沫化要求，又有合肥和厦门政策的珠玉在先，叠加上地王频出、房价攀新的现象，不论从政治要求上，还是区域市场的稳定上，我们认为政策的出台符合预期，但不及预期。当前的政策多集中于新增因素的考虑，未对存量用地利用和投机需求已经占用的住宅资源进行调动，也不能改变供地将始终不及预期的问题，难以从根本上形成房价的约束力量，房产税推进、土地清查再佐以政府供地目标的实际推进，将有望在长远预期上改变房价的快速上涨，但短期内有效政策缺乏将是不争的事实。 我们维持原先的预判，上半年的火热将受制于高房价和政策预期难以维系，下半年销售环比和同比或快于预期下降，多数三四线城市库存压力巨大和一二线城市持续火热格局将维持相当长的一段时间，因城施策仍然是未来政策的走向。 结论： 行业估值处于历史低位，基本面与之相悖表现亮眼，弱势行情+优质资产荒从配置要求为地产板块打开窗口期，掘金国企资源整合和龙头资金资源马太效应将继续成为投资指导逻辑，我们将继续看好两类公司： 区域热点仍将看好：一是看好京津冀地区域、长江沿线的华中和西南地区的房地产上市公司，建议重点关注：首开股份、荣盛发展、华发股份、新城控股和迪马股份。二是养老投资机会开启，看好房地产通过转型医疗服务的养老地产企业，建议重点关注：华业资本、蓝光发展、保利地产、凤凰股份和上实发展。土地规则调整网上竞价达到最高限价80%时网上竞价达到最高限价90%时超过最高限价时土地供应目标超过市场指导价的工程结构封顶后才可申请预售超过市场指导价10%竣工验收后才可申请预售超过市场指导价25%中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”，取报价最近均价的竞得者首付及出让金调整土地竞买时的要求南京苏州预售条件要求预售条件要求七层以下的，应当完成基础工程施工至主体结构封顶；八层以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。停止网上竞价，改为摇号产生竞得者，并加一个加价幅度作为成交价现房销售未来3年住宅供应目标400公顷，并加大普通住宅供应（不低于70%）设置指导价，超过指导价的将全额缴纳出让金周期缩短至2个月土地竞价前要求土地竞买时的要求提高住宅用地竞买保证金首付比例由20%至30%土地首付款由50%提升到60%缩短土地出让金付封喉期限为3个月付清 东兴证券事件点评 房地产行业：调控力度升级 前路又在何方？ P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员（D），基础产业小组组长。2007年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至今，之前在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。万得资讯2014年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。 联系人简介 梁小翠 中国社会科学院研究生院博士。2015年加入东兴证券，从事房地产行业研究，重点关注房地产行业转型和房地产金融等方向。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 东兴证券事件点评 房地产行业：调控力度升级 前路又在何方？ P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上； 推荐： 相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 回避： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好： 相对强于市场基准指数收益率5％以上； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 看淡： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。