1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 xml 调控力度升级、量缩价调到来 —2016年房地产11月月报 ■重点公司签约销售状况及政策回顾： 本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为-48.97%、35.57%、114.07%、-14.74%、165.08%。16年11月重点公司的销售额相对于15年11月增长36.62pc，其中首开股份同比增长幅度最大，为119.0 6%，万科、保利、金地、招商同比增长分别为3.69%、39.34%、81.93%、56.74%。16年11月最受关注的房地产政策和事件主要集中在土地资源规划、落户政策、房贷政策调整、房市整顿、公积金、限地价等。 ■百城价格指数：环比上涨1.65%（前值2.83%），一线同比上涨26.21%（前值26.72%） 10月百城房地产均价12825元/平方米，环比上涨1.65%，同比上涨18.21%，共79个城市环比上涨，比上月减少2个城市。一、二、三线城市，环比分别上涨1.05%、上涨1.97%、上涨1.28%；同比分别上涨26.21%、17.40%、8.10%。 ■一手房月度成交：环比下降23.9%（前值9.4%），同比下降21.8%（前值-6.6%） 11月安信跟踪62大城市一手房合计成交26.40万套，环比下降24%，同比下降22%，累计同比上升20.6%；一线、二线、三线城市分别成交3.14万套、7.77万套、15.49万套，环比分别下降20.6%、下降29.6%、下降21.6%，同比分别下降28.6%、下降44%、下降0.4%。 ■二手房月度成交：环比下降9.1%（前值-30.6%），同比上升5%（前值15.5%） 11月安信跟踪19大城市二手房合计成交8.31万套，环比下降9.1%，同比上升5%，累计同比上升51.8%。一线、二线、三线城市分别成交2.49万套、2.78万套、3.05万套，环比分别下降10.3%、下降12.5%、下降4.8%；同比分别上升13.2%、下降19%、上升32.9%。 ■可售库存：环比上升1.1%（前值-5.5%），去化周期6.7个月（前值6.3个月） 11月安信跟踪22大城市住宅可售套数合计77.33万套，环比上升1.1%；去化周期6.7个月，较上月上升0.4月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为22.94万套、29.39万套、25万套，环比分别上升2.8%、下降3.9%、下降29.2%；去化周期分别为5.9月、6.8月、7.6月，较上月分别上升0.3月、上升0.8月、持平，二、三线城市的绝对库存均有所下降，一、二线城市去化周期有所增加。 ■ 40城土地成交：环比量价齐升，一线环升72.1%（前值44.3%），溢价率分化缩小 11月全国40大中城市供应土地规划建筑面积13970.06万平方米，环比上升73.1%，同比下降15.5%；成交土地规划建筑面积7292.3万平方米，环比上升3%，同比下降8.5%，其中一线城市环比上升72.1%、上升15.0%、下降12.3%；成交均价环比上升81.7%，成交总价环比上升87.2%。11月，全国40大中城市土地溢价率48.58%，较上月上升4.63pc。其中一线城市土地溢价率37.32%，二线城市60.15%，三线城市32.83%。 ■投资建议：1）量缩价滞涨：11月一二手房环比续降，其中一线城市一手房增速下滑最为明显，二线城市中调控影响继续拉大，环降达29.0%；一二手房销量萎缩之下，房价表现仍坚挺，10月房价环比增1.65%，其中一、二、三线城市，环比分别上涨1.05%、上涨1.97%、上涨1.28%，量缩价滞涨表现明显，我们认为一线城市房价仍将是长期上涨短期盘整格局；11月可售库存较上月有所增加，去化周期增至6.7个月，一二线城市在调控重压之下，去化周期均有所提升；2）调控升级：十一月中旬开始，调控进一步升级；我们于29日上午第一时间组织了重磅电话会议，对上海调控新政进行解读；以上海为例，本轮调控中（1）政策力度加强：二套房需要查全国授信、商贷和公积金首付比例提升、全国开始控房贷；（2）冲击改善需求：短期对改善性需求冲击大，尤其是上海核心部分区域改善需求占90%；（3）量缩价调到来：调控后短期内量缩已经比较明显了，价格调整时点可能在明年二季度，调整深度或超14年的-10%（较上年同比）。板块投资上，上月传统一线龙头中保利、招蛇、金地涨幅居前，而恒大概念调整明显。板块基本面可以出现三点变化，一是企业端融资再融资受限制，融资的收紧很可能导致房企整体诉求的下降，整体诉求的下降又体现在对市场需求、或者拿地需求及其他投资性需求强欲望的缩减，直接导致的将是对板块估值的明显压制；二为对居民信贷的全面性调控或致成交量的显著回落。三是证监会主席高调表态，险资及产业资本举牌的政策风险上升。调控升级+再融资限制之下，我们认为应该规避高杠杆公司，建议关注（1）融资能力强：保利地产、招商蛇口、华侨城、金融街；（2）土地储备优厚：北京城建、上实发展、新湖中宝；（3）改革预期高：中房地产、京能臵业、上实发展。四季度首推：保利地产、招商蛇口、上实发展、京能臵业。 ■风险提示：政策不达预期、销售持续超预期 Tabl e_Title 2016年12月05日 房地产 Tabl e_Bas eI nfo 行业月度报告 证券研究报告 投资评级 领先大市-A 维持评级 Tabl e_FirstStoc k 首选股票 目标价 评级 Tabl e_Chart 行业表现 资料来源：Wind资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -0.65 0.56 1.89 绝对收益 2.45 5.21 -9.69 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1450515100001 chentc@essence.com.cn 021-35082325 相关报告 房地产行业周报20161127 2016-11-28 房地产行业周报1120 2016-11-21 10月 统 计 局 房 地 产 数 据 点 评 2016-11-16 房地产行业周报2016114 2016-11-14 2016年房地产10月月报 2016-11-07 -26%-19%-12%-5%2%9%16%2015-112016-032016-07房地产 沪深300 行业月度报告/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 重点公司签约销售状况 ........................................................................................................... 3 2. 房地产政策回顾 ...................................................................................................................... 3 3. 百城价格指数：环比上涨1.65%，一线同比涨幅达26.21% .................................................. 7 4. 一手房月度成交：环比下降23.9%，同比下降21.8% ........................................................... 7 5. 二手房月度成交：环比下降9.1%，同比上升5% ................................................................ 10 6. 可售库存：环比上升1.1%，去化周期6.7个月 ................................................................... 12 7. 40城土地成交情况一览：环比量价齐升，一线环比上升72.1% .......................................... 13 8. 40城土地溢价率走势：分化缩小，一线溢价率37.32% ....................................................... 14 9. 银行按揭情况 ........................................................................................................................ 16 10. 盈利预测与估值 .................................................................................................................. 17 行业月度报告/房地产 3 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 重点公司签约销售状况 本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为-48.97%、35.57%、114.07%、-14.74%、165.08%。16年11月重点公司的销售额相对于15年11月增长36.62pc，其中首开股份同比增长幅度最大，为119.0 6%，万科、保利、金地、招商同比增长分别为3.69%、39.34%、81.93%、56.74%。 表1：重点公司签约销售额（百万元） 销售额 2016年1-11月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 2016年8月 2016年9月 2016年10月 2016年11月 2015年11月 万科 336,890 25,590 16,030 33,620 35,650 36,380 42,400 27,440 20,390 25,400 48,990 25000 24,110 保利地产 188,110 13,978 8,913 22,234 20,061 18,464 26,976 12,146 13,798 20,146 12,990 17610 12638 金地集团 92,900 7,580 2,980 9,860 7,100 6,750 9,690 8,110 8,230 11,280 6,680 14300 7860 招商蛇口 64,100 5,024 2,871 5,297 5,649 5,539 6,700 5,050 5,170 6,230 9,360 7980 5,091 首开股份 62,140 3,968 3,968 5,084 7,721 7,663 3,546 9,706 5,004 3,062 3,018 8000 3,652 资料来源：亿翰智库、安信证券研究中心 注：仅包括房地产业务 表1：重点公司签约销售面积（万平米） 2014 2015累计 2016年1-11月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 万科 622.6 1394.4 2527.5 186.4 119.6 239.7 264.2 267.5 326.4 207.7 162.1 213.4 347.8 192.7 保利地产 997.1 1116.3 1418.8 102.9 74.8 165.8 141.6 135.6 201.1 93.4 111.3 153.4 97.3 141.6 金地集团 210.1 299 592.8 45.3 21.4 71.5 49.7 45.3 55.9 47.7 55.3 61.9 42.2 96.6 招商蛇口 608.8 168.9 405.9 23.8 15.1 38.7 38.2 35.8 42.5