房地产行业2019年5月投资策略：楼市升温，政策两难

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产2019年5月投资策略 超配 （维持评级） 2019年05月09日 一年该行业与沪深300走势比较 行业投资策略 楼市升温，政策两难  4月投资组合回顾及5月组合推荐 我们4月策略所推荐的组合，金科股份跑赢行业指数，但荣盛发展及阳光城跑输。5月组合为金地集团（显著受益于一、二线楼市边际改善）、保利地产（住宅开发央企龙头）、阳光城（利率下行背景下的高弹性品种）。  行业动态跟踪 4月以来一、二线及都市圈的三四线楼市热度延续，深圳二手房成交量创两年半以来新高；土地市场依旧火热，南京、苏州等地皆拍出地王。4月政策出现微妙变化，诚如我们在4月策略中的判断，随着楼市回暖明显，政策改善的预期必将减弱，我们的判断得到印证：1）政治局会议重提“房住不炒”；2）住建部对房价、地价波动较大的城市进行风险警示； 3）丹东实施限购；4）长沙取消二套房契税优惠......。  公司动态跟踪 受益于楼市回暖，多数二线龙头房企表现优异，销售保持高增长。2019年一季报显示，多数优势房企营收、利润增速取得双增长。  板块表现及估值变化 我们根据原创的《区瑞明地产A股小周期理论框架》，在4月8日发布的策略中，基于楼市回暖将导致政策放松预期减弱的逻辑，并考虑到板块可能面临的获利回吐压力，将地产股的投资建议改为了“拿住”，从板块近一个月较疲弱的表现来看，我们策略观点的这一变化还是比较及时的。自4月策略发布至今，申万房地产指数跌幅15%，跑输沪深300达4.1个百分点，在28个行业中排第14名。动态PE估值位居近五年第二低，当前动态 PE仅比2018年10月中旬市场最悲观时高10%。  投资建议及行业评级 今年以来，一、二线及部分环都市圈的三线城市在货币放松的大环境下，楼市迅速升温，房价上涨预期抬头，政策面临两难，调控压力增大，地产股一方面有基本面支撑，估值比较便宜，另一方面却又面临着调控可能加码的风险，因此我们仍维持前期观点：建议已“超配”地产股的机构投资者继续拿住手中的筹码。5月组合如前述，其他推荐品种见正文。  风险 市场的风险及研究框架的风险。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （百万元） 2019E 2020E 2019E 2020E 600383 金地集团 买入 11.57 52,234 2.15 2.52 5.4 4.6 600048 保利地产 买入 12.84 152,732 1.90 2.28 6.8 5.6 000671 阳光城 买入 6.69 27,094 0.98 1.28 6.8 5.2 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告： 《房地产经营开发数据库》 ——2019-04-15 《房地产2019年4月投资策略：“政策改善”转向“基本面回暖”》 ——2019-04-08 《统计局2019年1-2月房地产数据点评：大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑》 ——2019-03-18 《房地产经营开发数据库》 ——2019-03-11 《房地产2019年3月投资策略：积极把握春耕行情》 ——2019-03-07 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.70.80.91.01.1M/18J/18S/18N/18J/19M/19房地产沪深300 20662589/36139/20190509 13:35 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 4月投资组合回顾及5月组合推荐 ............................................................................... 3 行业动态跟踪 ............................................................................................................... 3 一、二线及都市圈三四线楼市热度延续 ............................................................... 3 土地市场持续升温 ............................................................................................... 4 政策出现微妙变化 ............................................................................................... 5 统计局数据表明3月销售、新开工回暖，施工、投资维持高位 ........................... 6 公司动态跟踪 ............................................................................................................... 8 板块表现及估值变化 .................................................................................................. 10 投资建议及行业评级 .................................................................................................. 11 风险 ........................................................................................................................... 11 国信证券投资评级 ...................................................................................................... 13 分析师承诺 ................................................................................................................ 13 风险提示 .................................................................................................................... 13 证券投资咨询业务的说明 ........................................................................................... 13 图表目录 图1：4月部分一线城市新房销售增速 ......................................................................... 3 图2：4月部分一线城市二手房销售增速 ..................................................................... 3 图3：4月部分二线城市新房销售增速 ......................................................................... 4 图4：4月部分三四线城市新房销售增速 ..................................................................... 4 图5：百城成交土地面积 .............................................................................................. 5 图6：百城土地流拍情况 .............................................................................................. 5 图7：全国百城土地溢价率情况 ................................................................................... 5 图8：商品房销售面积累计同比增速 ............................................................................ 6 图9：商品房销售额累计同比增速 ............................................................................... 6 图10：房屋新开工面积累计同比增速 .......................................................................... 7 图11：房屋施工面积同比增速 ..................................................................................... 7 图12：房地产投资累计同比增速 ................................................................................. 7 图13：房企开发资金累计同比增速 ............................................................................. 7 图14：个人按揭与定金及预收款累计同比增速 ........................................................... 7 图15：购房贷款利率自2018年10月持续回落 .......................................................... 8 图16：2019年1-4月TOP3、TOP15、TOP50房企销售增速变化情况 ..................... 8 图17：优势房企2019年一季度营收、利润增速 ......................................................... 9 图18：2019年4月8日至5月8日部分优势地产股涨幅 ......................................... 10 图19：2019年4月8日至5月8日各行业板块涨幅 ................................................