地产行业周报：楼市成交延续回升，政治局会议重申“房住不炒”

地产行业周报 楼市成交延续回升，政治局会议重申“房住不炒” 行业周报 行业报告 地产 2019年04月21日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*投资延续高位，销售如期回温》 2019-04-17 《行业周报*地产*一二线楼市成交向好，落户制度有望持续松动》 2019-04-14 《行业周报*地产*假期备案成交回落，去化整体改善》 2019-04-07 《行业快评*地产*单月销售明显改善，关注回暖持续性》 2019-03-31 《行业周报*地产*楼市成交延续回温 ， 一 线 去 化 率 有 所 改 善 》 2019-03-31 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：本周统计局公布投资、销售及房价等数据，投资、新开工超预期高增，3月单月销售增速同比转正，房价环比涨幅亦呈现扩大。本周中央政治局会议重申“房住不炒”，叠加近期楼市回温，预计短期各地政府政策放松的必要性及概率均将有所下降，后续楼市整体仍将以稳为主。个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定，布局核心城市圈的主流房企。1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。  行业动态：1）中央政治局会议重申 “房住不炒”，落实一城一策；2）3月70城房价涨幅扩大，市场整体回温明显；3）银保监会：继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；4）自然资源部制定2019年住宅用地“五类”调控目标。  楼市动态：1）成交整体延续回升，持续关注回温持续性。本周新房成交环比升10%、二手房成交环比升5%，整体延续回温。按揭利率回落及推盘加大背景下，核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”，回暖持续性仍有待观察。2）库存全线上涨，后续仍有望上行。16城取证库存环比升0.7%；其中一线升0.7%，二线升0.4%，三线升0.9%。随着楼市推盘上升，叠加政治局会议重申“房住不炒”带来的去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。3）推盘节奏加快，去化率提升。上周重点城市新推房源9132套，环比升45%。开盘去化率75%，环比升5个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”，仍需关注回暖持续性。4）挂牌整体上行，城市分化明显。19城二手房挂牌环比升2.4%。历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5）土地成交回落、溢价率回升，核心城市热度有望上行。本周百城土地成交环比降65.9%；溢价率环比升13.1个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率持续回升，预计随着融资环境改善，部分核心城市楼市筑底，核心城市土拍市场热度有望持续上行。  投融资动态： 本周（4.15-4.19）房企境内发债147.5亿元，境外发债6亿美元，环比分别升11.8%、降91.4%。境内外发行利率位于2.8%-14.2%区间，其中安徽高速地产、招商蛇口、花样年均较前次有所回落。宽货币背景下，预计后续主流房企融资成本仍有望改善；同时2019年为房企偿债高峰期，楼市降温背景下，预计房企融资态度将更加积极。  风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险；3）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%Apr-18Jul-18Oct-18Jan-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 5 一、 每周行业动态  中央政治局会议重申 “房住不炒”，落实一城一策 事件描述：中共中央政治局4月19日召开会议。会议要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 点评：1）春节后部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，此次政治局会议重申“房住不炒”，有防止楼市再次过热的意图；2）“一城一策”提法首次在政治局会议这样高规格会议公开提及，相对于“因城施策”，“一城一策”更强调差异性，意味着地方政府主体责任与调控自主权加大；3）在中央坚持“房主不炒”，地方政府落实一城一策、因城施策的调控下，预计2019年房地产市场仍将以稳为主。  3月70城房价涨幅扩大，市场整体回温明显 点评：3月70城新房房价环比上涨0.6%，较2月扩大0.1个百分点，二手房房价环比上涨0.5%，较2月扩大0.2个百分点，显示节后市场整体回温。分城市来看，一线城市新房房价环比上涨0.2%、二线城市上涨0.6%、三线城市上涨0.7%，涨幅分别收窄0.1个、0.1个和扩大0.3个百分点。一二线城市目前已自然复苏，但楼市复苏背景下政策放松预期减弱，随着过去两年积累刚需释放，复苏持续性仍有待观察，预计后续房价平稳为主。三四线房价自2017年来快速上涨，供应增加、棚改规模及货币化比例弱化背景下，预计后续房价将面临较大调整压力。  银保监会：继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长 点评：银保监会刊发题为《以全面从严治党开启银行保险监管事业新征程》的文章，指出要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长等。2018年居民杠杆率同比升3.8个百分点至53.2%，增速仍然较快。杠杆率快速增长主因房价过快上涨，预计部分近期内房价、地价涨幅较大的城市，信贷仍将保持收紧态势。节后部分热点城市楼市回暖、土地市场热度回升，3月居民中长期贷款同比增长22%、环比增107%。银保监会此时点提出继续遏制房地产泡沫化，亦为预防房地产市场再度过热，防止杠杆率快速提升进而引发房价波动加剧等风险。  自然资源部制定2019年住宅用地“五类”调控目标 点评：调控目标为：商品住房库存消化周期大于36个月的应停止供地；36~18个月的适当减少供地；18~12个月的维持供地持平水平；12~6个月的增加供地；6个月以下的显著增加并加快供地。目前核心城市住房销售出现小阳春，而三四线下行压力较大，预计自然资源部此时下发通知主要基于稳定土地市场、稳定住房需求、稳定预期。同时通知要求各地将住宅用地供应与商品住房消化周期挂钩，更好地实现因城施策、分类调控目标。 二、 每周楼市动态  成交整体延续回升，持续关注回温持续性：本周新房成交环比升10%、二手房成交环比升5%，整体延续回温。按揭利率回落及推盘加大背景下，核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”，回暖持续性仍有待观察。 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 5 图表1 新房、二手房成交回升 图表2 新房月日均成交环比回落 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存全线上涨，后续仍有望上行：16城取证库存8078万平，环比升0.7%；其中一线升0.7%，二线升0.4%，三线升0.9%。随着楼市推盘上升，叠加政治局会议重申“房住不炒”带来的去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。 图表3 库存环比回升 图表4 去化周期有所拉长 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘节奏加快，去化率提升：上周重点城市推盘节奏加快，新推房源9132套，环比升45%。开盘去化率75%，环比升5个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”，仍需关注回暖持续性。 图表5 上周（4.8-4.14）推盘节奏加快 图表6 上周（4.8-4.14）开盘去化率有所下行 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所  挂牌整体上行，城市分化明显：19城二手房挂牌81.8万套，环比升2.4%。分城市看，历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。 10%16%8%11%5%2%7%-3%-5%0%5%10%15%20%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房5696 4033 6913 6786 -27.3%-29.2%71.4%-1.8%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0100020003000400050006000700080002019.12019.22019.32019.4套新房月日均成交环比7985801480238078280128492899292027172718270327152467244724212443240025002600270028002900300079207940796079808000802080408060808081003-304-64-134-20万平16城库存（左轴）一线二线三线10.2310.2710.2810.3511.6711.8712.0812.177.807.807.767.8012.8412.7412.6112.72678910111213143-304-64-134-20月16城去化一线二线三线1153775896300913202000400060008000100001200014000201820194.1-4.74.8-4.14套周均推盘79%65%70%75%69%63%72%77%85%66%69%73%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201820194.1-4.74.8-4.14周均开盘去化率一线二线 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 5 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量环比升降不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所  土地成交回落、溢价率回升，核心城市热度有望上行：本周百城土地成交530万平，环比降65.9%；溢价率30.4%，环比升13.1个百分点；其中武汉成交靠前。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率自2019年1月起持续回升，预计随着房企融资环境改善，部分核心城市楼市筑底，核心城市土拍市场热度有望持续上行。 图表9 百城土地成交面积回落 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（4.15-4.19）房企境内发债147.5亿元，境外发债6亿美元，环比分别升11.8%、降91.4%。境内外发行利率位于2.8%-14.2%区间，其中安徽高速地产、招商蛇口、花样年均较前次有所回落。宽货币背景下，预计后续主流房企融资成本仍有望改善；同时2019年为房企偿债高峰期，楼市降温背景下，预计房企融资态度将更加积极。 图表11 部分房企债券发行情况（4.15-4.19） 房企 发行利率 利率变化 发行金额（亿元） 币种 期限（年） 类型 境内发行 安徽高速地产 4.45% ↓0.17pct 3 RMB 0.74 超短融 招商蛇口 2.8% ↓0.18pct 35 RMB 0.25 超短融 海外发行 花样年 11.75% ↓3.25p