房地产行业事件点评：商贷首付比例下调点评-“一年三降”彰显去库存决心，期待后续宽松政策

 事件回顾 2016年2月2日央行和银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。通知规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。  事件点评 销售投资日趋背离，政策瞄准地方高位库存。 2015年2季度以来房地产市场强势复苏，全年销售额突破2013年历史高点水平，但是投资仍未破冰，全年房地产开发投资仅同比名义增长1.0%。作为连接销售和投资的核心环节，全国60亿平米库存的去化状况将关系到整个产业链的健康运转以及投资数据的传导回升。同时随着一线城市成交逐渐达到顶部，市场重心向部分具有良好发展潜力的二线城市有所倾斜，同三四线城市之间的分化行情持续拉大，如何将成交热情向库存重灾区传导将成为去库存的重中之重。 我们认为央行继2015年330和930新政之后第三次下调首付款比例，将商业贷款的首套房和二套房首付比例分别下调5和10个百分点（至此在非限购城市商业贷款的首套房和二套房首付比例与公积金政策规定基本一致，最低首付比例分别为20%和30%），正是基于地方去库存思路下持续扩大限购城市和非限购城市的政策优惠差，引导非核心城市的首置和改善型需求。 “一年三降”彰显去库存决心，期待后续宽松政策 —商贷首付比例下调点评 房地产行业事件点评 2016年02月03日 分析师 王剑辉 电话 010-59366117 邮箱 wangjianhui1@sczq.com.cn 执业证书 S0110512070001 研究助理 韩笑 电话 010-59366142 邮箱 hanxiao@sczq.com.cn 行业数据 2016/02/02 A股公司家数(家) 140 总市值(亿元) 22412.86 本周涨跌幅(%) 2.76 年初以来涨跌幅(%) -26.98 市盈率TTM 23.80 市净率TTM 2.37 一年内股价走势___ ___________ 15-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0116-02成交金额房地产(申万)上证综指沪深300 2 房地产行业政策点评 Page 2 改善型需求为核心受益人群，返乡高峰时点意义非凡。 我们认为非限购城市的低收入人群的刚需、返乡置业需求以及中高收入人群的改善型需求将成为此次调整的核心收益者。对于首套房置业需求来说，5%首付比例的下调将商业贷款购房门槛调整至与公积金贷款的一致水平，使得各种贷款方式下首付比例最低20%真正落地。对于中低收入人群具有较强的刺激作用，尤其对于农民工、大学生等新市民阶层，需求释放预期较为显著。 对于返乡置业需求来说，在存量资金一定的前提下，地方购房政策相比一线城市的差异化优势得以突出显现，对于疏解特大城市人口，消化地方高位库存方面具有一举两得的作用。尤其是在春节返乡高峰时点，年底购买力相对充足的城镇流动人群和白领阶层更容易诱发购房需求。 至于中高收入人群的改善型需求，预计将成为本轮调整中的最大受益者。二套房首付比例10%的下调幅度同样使得商贷达到了公积金贷款30%的最低首付水平，对于高总价住宅的改善幅度较为显著。根据我们在年度策略报告中的测算，当前城镇家庭中二套房拥有率约为30%，未来依然具备较大的改善空间。同时高净值人群对于居住环境和建筑品质的追求也使得其购房选择呈现远郊化、高端化的趋势，当前宽松的政策环境有望撬动更多的改善型需求，这部分需求预计成为改善库存的重要力量。 成交高峰预期得以延续，期待后续宽松政策。 无论是从受益人群范围还是优惠程度来说，此次商贷首付比例下调的总体力度虽然不及330新政，但是对市场基本面仍将起到较强的提振作用。预计区域中心城市以及具备良好发展潜力的二三线城市库存将得到有效改善，三四线城市仍需一系列配套政策提供支持，总体市场有望在传统成交淡季维持高位水平。更为重要的是我们认为此次调整的意义在于彰显管理层对于去库存攻坚战的决心，释放持续宽松的政策信号，后续一系列宽松政策有望浮出水面。 3 第3页 Page 3 首先是公积金覆盖人群、缴存、提取、使用等尺度的放松。2015年11月国务院公布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，后期异地使用、覆盖人群、放款速度、贷款额度方面均有进一步改善的空间，从而配合商贷宽松政策发挥合力改善作用。其次是二套房贷款利率下限的预期调整，当前二套房贷款利率下限通常为基准利率的1.1倍，对于库存较为严重的非限购城市来说，利息费用占据了购房成本的较高比重，各地政府和金融机构结合自身情况确定利率水平显得尤其必要。此外住房租赁产业的鼓励发展，先租后买、租售并举等市场化机制的建立以及资产证券化支持下的住房保障货币化和商品房回购作保障房都将成为接下来的政策看点。多项措施的预计出台也将在经济下行探底阶段确保房地产行业的平稳运行。 警惕加杠杆之后的信贷风险，成交火热的二线城市需谨慎执行。 随着近期信贷尺度的放宽，个人住房贷款的快速增长，购房杠杆的提升无疑将对低收入人群的偿付能力提出较高的要求，尤其是在农民工市民化的大背景下，银行不良贷款比率可能有所上升，进而导致政策作用空间收缩。其次南京、杭州等二线城市近期成交过热，新成交地块价格逼近一线城市，房价上涨预期强烈，地方政府同样应当注意政策放松的尺度。 首套房、二套房首付比例变动情况 时间 首套房 二套房 2016 商业贷款 20%（非限购城市） 一套已结清，享受首套房待遇 30%（限购城市） 一套未结清30%（非限购城市） 公积金贷款 20% 一套已结清20%（非一线城市） 一套未结清30%（部分城市） 2015 商业贷款 25%（非限购城市） 一套已结清，享受首套房待遇 30%（限购城市） 一套未结清40% 公积金贷款 20% 一套已结清20%（非一线城市） 一套未结清30%（部分城市） 2014 30% 一套已结清30% 一套未结清60% 2011-2013 60% 2010 40%（1月） 50%（4月） 2008-2009 20% 人均住房面积低于当地水平，20% 数据来源：中国指数研究院、首创证券研发部。 4 房地产行业政策点评 Page 4 分析师简介 免责声明 评级说明 王剑辉，宏观策略分析师，北京大学文学士，佛罗里达利恩大学商学院 MBA，10 年证券行业从业经验。 本报告由首创证券有限责任公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到首创证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准； 2． 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准： 评级 说明 股票投资评级 买入 相对沪深300指数涨幅15％以上 增持 相对沪深300指数涨幅5％-15%之间 中性 相对沪深300指数涨幅－5％-5％之间 减持 相对沪深300指数跌幅5％以上 行业投资评级 看好 行业超越整体市场表现 中性 行业与整体市场表现基本持平 看淡 行业弱于整体市场表现