房地产行业事件点评：二套房公积金贷款首付比例下调点评-实质影响有限，释放宽松信号

 事件回顾 2015年8月31日，住建部、财政部和央行联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，规定自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。  事件点评 房地产经济支撑作用预期提升，行业结构有待进一步优化 中国经济正处于转型升级的重要阶段，近期国际金融市场的动荡以及全球经济复苏乏力给我国经济运行带来新的压力。在宏观经济的周期性低迷阶段，持续给与房地产行业宽松的政策环境、发挥行业的国民经济支柱作用对于稳定经济增长、创造转型空间具有重要意义。 此前市场对于930、330新政以及宽松的流动性总体受力程度不均，一线城市复苏势头强劲、二线城市成交有所改善，但是三四线城市依然处于漫长的去库存阶段。因此考虑到刚性需求基本满足、地方市场去化痛苦的现状，行业调控方向逐渐转向存量市场。此次关于二套房公积金贷款首付比例的调整正是为了进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理改善型住房需求，改善存量结构，同时释放出延续宽松政策、优化行业结构的重要信号。 实质影响有限，释放宽松信号 —二套房公积金贷款首付比例下调点评 房地产行业事件点评 2015年09月02日 分析师 王剑辉 电话 010-59366117 邮箱 wangjianhui1@sczq.com.cn 执业证书 S0110512070001 研究助理 韩笑 电话 010-59366142 邮箱 hanxiao@sczq.com.cn 行业数据 2015/09/01 A股公司家数(家) 138 总市值(亿元) 20415.89 本周涨跌幅(%) -2.39 年初以来涨跌幅(%) 15.64 市盈率TTM 22.07 市净率TTM 2.53 一年内股价走势___ ___________ 0200004000060000800001000001200001400001600000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%180.00%14-0914-1115-0115-0315-0515-0715-09成交金额房地产(申万)上证综指沪深300 2 房地产行业公司业绩点评 Page 2 受众范围和受益程度有限，实质性影响微弱 对于一线城市来说，受益于宽松的政策环境，市场已经呈现“量价齐升”的火热行情，旺盛的需求和高企的房价正在持续压缩公积金的作用空间，二套房首付款比例的小幅调整所影响到的购房人群几乎可以忽略不计。以北京市为例，按照首付比例20%，最高贷款额度120万元计算家庭可以购买二套房的总价最高约为150万元，而北京市8月份样本住宅的平均价格为33784元/平米，实际可以购买的住房面积约为44.40平米，难以满足改善型住房的面积需求。而对于人口增长和劳动力导入相对缓慢的二三线城市来说，虽然公积金贷款额度可以覆盖较大面积的改善型住房，但是10%的首付款相对总价的边际改善效应依然较弱。以青岛市为例，8月份样本住宅平均价格为8978元/平米，按照公积金最高贷款额度60万元计算家庭可以购买的二套房面积为83.54平米，但是10%首付款对应金额仅仅为7.5万元，改善空间十分有限。 此外，对于二手房买卖的情况，公积金贷款额度在评定过程中往往以房屋评估价格作为计算基数，而评估价格一般比市场价格低10%-20%，进而导致实际贷款额度相应打折。而且考虑到公积金额度有限，大多数购房人群往往采用公积金和商贷的混合贷款，而二者关于首付款比例往往按照商贷标准执行，从而进一步扼杀政策作用空间。 公积金额度提升、商业贷款认定标准放宽依然存在改善空间 无论是从受益人群范围还是优惠程度来说，此次二套房首付比例调整影响较弱，而真正能够刺激到改善型需求的往往是贷款利率的降低、公积金贷款额度的增加以及商业贷款对于混合贷的优惠支持。按照此次新政所释放出来的信号来看，未来差异化的公积金政策以及按揭放贷标准的放宽可能成为下一轮楼市刺激的重点方向。 3 第3页 公司分析报告 Page 3 根据媒体报道，截止到2015年1月份全国已公布数据的30个省份的公积金资金运用率平均为66.7%。最高的为重庆，达95.38%，最低的为山西，仅为24.66%。东部发达省份运用率基本高于80%，而中西部地区不超过50%。对于库存高企、去化压力较大的部分三四线城市，公积金的使用效率依然存在一定的提升空间，适当放松改善型需求申请公积金贷款的限制对于提高资金使用效率、改善市场结构均具有较强的优化作用。 而商业贷款作为购房贷款的重要补充部分同样存在提升空间。首先，公积金贷款的认定标准为认房不认贷，即对拥有一套住房并已经结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品房的执行首套房贷政策。而商业贷款的认定标准为既认房又认贷，即同时考虑家庭名下有没有房产和贷款记录，即使曾经拥有的房产已经还清贷款并且出售，再次申请商业贷款购房依然认定为二套房。因此对于这部分特定人群来说，认定标准的适当修改可以释放部分改善型购房需求。其次，按照现行规定商业贷款首付比例至少比公积金贷款高出10%，而混合贷款通常执行二者当中的较高首付比例。商业银行关于商贷首付比例的调整通常具有一定的自主性，因此各地可以依据当地实际情况进行调整，对于刺激三四线城市成交、改善存量结构依然具备一定的可行性。 传统旺季政策效应预期显现，转型和分化依然是行业主题 对于房地产板块来说，随着年内第四次降息降准，商业按揭贷款利率已经低于2009年救市时期水平，公积金贷款利率也随之不断走低。此前限外令的松动以及当前二套房公积金贷款首付比例的下调也将释放部分非主流购房人群的置业需求，因此在多重政策的叠加作用之下行业有望在 “金九银十”迎来成交量的短暂提升，但是考虑到各级市场较大的差异性以及避免部分区域成交过热导致房价上涨过快以及政策转向等问题，未来行业调控方向预期依然延续小众化、地方化的操作思路，市场转型和分化依然是行业回归和调整阶段的主题，因此板块难以再现趋势性普涨行情，建议持续关注基本面良好、业绩弹性较大的区域热点公司和转型初见成效的新型房企。 4 房地产行业公司业绩点评 Page 4  风险提示 受益范围和程度有限，对于市场成交难以形成实质性影响；商业银行不良贷款率上升，混合贷首付款放开难以实现。 5 第5页 公司分析报告 Page 5 分析师简介 免责声明 评级说明 王剑辉，宏观策略分析师，北京大学文学士，佛罗里达利恩大学商学院 MBA，10 年证券行业从业经验。 本报告由首创证券有限责任公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到首创证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准； 2． 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准： 评级 说明 股票投资评级 买入 相对沪深300指数涨幅15％以上 增持 相对沪深300指数涨幅5％-15%之间 中性 相对沪深300指数涨幅－5％-5％之间 减持 相对沪深300指数跌幅5％以上 行业投资评级 看好 行业超越整体市场表现 中性 行业与整体市场表现基本持平 看淡 行业弱于整体市场表现