国家统计局前2月房地产行业数据点评：销售如期回落，投资表现强势

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：推荐（维持） 报告日期：2019年03月14日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<对政府工作报告中房地产部分的解读>> 2019-03-05 <<对《住宅项目规范（征求意见稿）》涉及的套内面积等问题的点评>> 2019-02-24 <<2018平稳收官，投资韧性显著>> 2019-01-21 销售如期回落，投资表现强势 ——国家统计局前2月房地产行业数据点评 ◼ 销面同比转负，如期回落：2019年前2月销额及销面同比2.8%及-3.6%，销面同比转负如期回落，但从绝对值来看仅次于2018年，相比2017年仍略有提升。分区域看，东部中部及东北部销面同比均有下降，分别为-9.7%/-0.6%/-4.8%，西部同比上升2.2%，相比2018年升幅收窄超4.5pct，从销额来看东部及东北部同比转负至降1.2%/2.4%。分业态来看，住宅/商业/办公楼前两月销面-3.2%/-15.7%/-6.2%。 ◼ 拿地转冷，开工增速回落，竣工维持低位：前两月土地购置面积及成交价款同比分别为-34.1%/-13.1%，2018年全年分别为14.2%/18.0%，拿地同比大幅下降，绝对量创近几年新低，成交价款降幅相对较小，可见拿地单价同比上升约30%。前两月新开工及竣工面积同比分别为6.0%/-11.9%，新开工增速大幅回落超11pct，竣工维持低位，前两月施工同比升6.8%，相比2018年升幅扩大1.6pct。 ◼ 投资增速扩大至11.6%：地产投资累计增速11.6%，相比2018年扩大2.1pct，考虑到拿地转冷，我们认为增速扩大可能的原因是1）施工面积升幅扩大，2）土地购置费与土地成交价的分化，3）投资单价提升。2018年土地购置费与土地成交价款产生明显背离，土地购置费同比升57.0%，而土地成交价上升18.0%，土地购置费与土地成交价款的主要区别为1）土地成交价款为合同价，而土地购置费包含为获取土地所支付的所有费用，2）土地购置费分期付款的按实际支付计，而土地成交款为一次性计。 ◼ 到位资金升幅收窄，国内贷款及个人按揭有所改善：前两月房企到位开发资金累计升2.1%，相比2018年回落4.3pct，其中国内贷款降0.5%，相比2018年降幅有所收窄，个人按揭同比由负转正跳升至6.5%，而自筹资金与预收款升幅均有回落，自筹资金同比由正转负，预收款升幅收窄超8pct。总体来看首两月银行资金面有所改善，国内贷款及个人按揭均有好转，其中个人按揭绝对量上创同期历史新高。 ◼ 维持推荐新城、万科及保利，建议关注招蛇及阳光城：前两月前端数据如期回落，销面同比转负，拿地转冷新开工升幅收窄，而受施工、单价及土地购置费的影响投资增速再度扩大，资金方面基本平稳，国内贷款及个人按揭有所改善。总体来看行业面临一定的下行压力，但正如我们在之前的报告中多次提到，我们认为不用过于悲观，一方面在一城一策及三稳的基调下行业政策边际转松，另一方面宏观资金面相比去年也有好转，尤其对龙头房企，我们预计2019年销面基本维持平稳，同比降幅在5%左右，一二线可能出现量升价稳的态势，而三四线出现分化，地产投资增速在3%-5%之间。我们维持推荐估值相对较低的龙头房企新城、万科及保利，建议关注招蛇及阳光城。 ◼ 风险提示：调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出-20%-10%0%10%20%30%房地产沪深300分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 19861526/36139/20190315 14:34 行业动态点评 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 台超出预期 19861526/36139/20190315 14:34 行业动态点评 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 销面同比转负，如期回落 ................................................................................................... 5 2. 拿地转冷，开工增速回落，竣工维持低位 ....................................................................... 5 3. 投资增速扩大至11.6% ........................................................................................................ 6 4. 到位资金升幅收窄，国内贷款及个人按揭有所改善 ....................................................... 7 5. 投资建议 ............................................................................................................................... 8 19861526/36139/20190315 14:34 行业动态点评 长城证券4 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图1：商品房销售累计同比/% .................................................................................................. 5 图2：月商品房销售面积、同比及月均水平 ........................................................................... 5 图3：商品房销售面积累计同比按区域* ................................................................................. 5 图4：商品房销售额累计同比按区域* ..................................................................................... 5 图5：土地购置面积及成交价款累计同比/% ........................................................................... 6 图6：月土地购置面积及同比 ................................................................................................... 6 图7：房屋新开工面积、竣工面积及施工面积累计同比 ....................................................... 6 图8：月度房屋新开工及同比 ................................................................................................... 6 图9：月度房屋竣工面积及同比 ............................................................................................... 6 图10：地产投资累计同比 ......................................................................................................... 7 图11：房企到位资金累计同比 ................................................................................................. 7 图12：房企到位资金累计占比 ................................................................................................. 7 图13：月度房企开发资金及同比 ............................................................................................. 8 图14：月度房企开发资金同比按来源 ..................................................................................... 8 图15：新增人民币贷款及居民户中长期贷款 ......................................................................... 8 图16：新增人民币贷款及居民户中长期贷款累计同比 ......................................................... 8 19861526/36139/20190315 14:34 行业动态点评 长城证券5 请参考最后一页评级说明及重要声明 1. 销面同比转负，如期回落 ◼ 销面同比转负，如期回落：2019年前2月销额及销面同比2.8%及-3.6%，销面同比转负如期回落，但从绝对值来看仅次于2018年，相比2017年仍略有提升。分区域看，东部中部及东北部销面同比均有下降，分别为-9.7%/-0.6%/-4.8%，西部同比上升2.2%，相比2018年升幅收窄超4.5pct，从销额来看东部及东北部同比转负至降1.2%/2.4%。分业态来看，住宅/商业/办公楼前两月销面-3.2%/-15.7%/-6.2%。 图1：商品房销售累计同比/% 图2：月商品房销售面积、同比及月均水平 图3：商品房销售面积累计同比按区域* 图4：商品房销售额累计同比按区域* *东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）； 中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省； 西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）； 东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。 资料来源：wind、国家统计局、长城证券研究所 2. 拿地转冷，开工增速回落，竣工维持低位 ◼ 拿地同比大幅下降，单价上升：前两月土地购置面积及成交价款同比分别为-34.1%/-13.1%，2018年全年分别为14.2%/18.0%，拿地同比大幅下降，绝对量创近几年新低，成交价款降幅相对较小，可见拿地单价同比上升约30%。 (40)(20)0204060801002011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02商品房销售面积商品房销售额-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025