寸土寸金，论不良ABS必争之“地” ——解码NPL之土地使用权回收估值方法 中债资信 ABS团队 土地使用权抵押变现影响因素 5 土地使用权抵押回收时间评估 4 土地使用权抵押回收价值评估 3 土地使用权抵押有效性评价 2 土地使用权抵押回收主要评估思路 1 目录 土地使用权抵押回收主要评估思路 1 土地使用权抵押有效性评价 •我国土地实行公有制 ，禁止以土地所有权设置抵押 •抵押人具备相应的民事权利能力和民事行为能力 •抵押权合法设立：抵押合同有效、抵押人具有充分处分权、依法办理抵押登记 土地使用权抵押价值评估 •国有建设用地土地使用权：市场法 •林木所有权及相应林地承包经营权：市场法、收益法 •四荒地承包经营权：市场法 土地使用权抵押变现价值调整 •共性因素 •个性因素 •根据诉讼时点倒推变现所需时间 •调整因素 土地使用权抵押回收时间评估 1 2 3 4 ① ② ③ ④ 土地使用权抵押有效性评价 2 建设用地 ① 宅基地 •抵押有效性：一般不可抵押，但京津等部分试点地区满足条件的除外 •抵押期限：具有福利性质，使用期限无年限，抵押期限需双方协商 ② 乡镇、村企业建设用地 •抵押有效性：不得单独抵押，若抵押需随附厂房等建筑物一并抵押 •抵押期限：一般不超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限 ④ 以划拨方式取得的国有建设用地 ③ 以出让方式取得的国有建设用地 •抵押有效性：满足条件的允许抵押 •抵押期限：同出让方式取得国有建设用地使用权 •抵押有效性：可自由处分 •抵押期限：国有建设用地使用权不得超过所抵押宗地的剩余使用年限，如居住用地七十年；工业用地五十年；科、教、文、卫、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年 土地使用权抵押有效性评价 2 农用地 未利用地 林地 •抵押有效性：林权抵押包括林地使用权抵押，用材林、经济林、薪炭林等满足条件的林权可抵押 •抵押期限：不得超过所抵押宗地的剩余使用年限：（1）林地的承包期为三十年至七十年（2）特殊林木林地承包期经批准可延长 •抵押有效性：依法承包并经发包人同意的四荒地承包经营权可以抵押 •抵押期限：最长不得超过五十年 四荒地 地产市场发达，有充足可比实例地区的土地价格评估 有现实收益或潜在收益的土地价格评估 繁华商业区段的土地价格评估 新开发土地、或土地市场欠育、交易实例少地区的土地价格评估 具有投资开发或再开发潜力的土地价格评估 市场比较法 收益还原法 成本逼近法 基准地价系数修正法 剩余法 路线价法 已公布基准地价的城市宗地价格评估 土地使用权抵押回收价值评估 3 不同土地使用权评估方法的适用范围 土地使用权抵押回收价值评估 3 建设用地使用权 市场法调整因素 ④ 交易因素 •正常一级市场 •正常二级市场 •司法拍卖等 ② 区域因素 交通便利程度、建设用地市场交易活跃程度等，其中： •住宅用地侧重考察周边配套设施（如医院、学校等） •商服用地侧重考察周边繁华程度 •工业用地侧重考察周边工业用地空置率等 ③ 时间因素 •所选案例与受评土地使用权在成交日期上的差异 ① 个别因素 面积、剩余使用年限等，其中： •住宅及商服用地侧重考察地面开发程度、容积率等 •工业用地侧重考察抵押物在整个厂区内的位置、有无独立进出大门、地块形状是否规整等 案例选择 •价格选取：近期相似案例的司法拍卖成交单价；或近期土地一级市场情景下相似案例的成交价格；或司法拍卖流拍价格 •考虑因素：位置相近；用途相同；成交时间相近 ① ② 土地使用权抵押回收价值评估 3 林地使用权 •方法选择 •可抵押林权种类：用材林、经济林、薪炭林 •若押品附近有临近评估日的成交案例，优先选取市场法。选取案例时需考虑位置相近、林种结构相似、林龄相仿、成交时间相近，之后根据调整因素、特殊因素进行调整。 ④ 交易因素 ② 区域因素 ③ 时间因素 ① 个别因素 正常二级市场、司法拍卖等不同交易环境 所选案例与受评林产品、林地价格在成交日期上的差异 交通条件、采伐政策、林权市场交易活跃程度等 面积、蓄积量、树高、胸径、剩余使用年限等 市场法调整因素 ② ① 土地使用权抵押回收价值评估 3 林地使用权 •若无可参考的成交案例，则采用收益法评估：用材林和薪炭林，其收益主要依托于林木砍伐后的价值；经济林，其收益主要产生于树木的果实、种子、树叶等林产品 •特殊情况下，如受评林权的主要林种为幼龄林，需要继续投资且短期内无法产生收益，若无相似可比案例，可考虑采用成本法，即将重新营造一块与待估幼龄林类似的树林所需的成本费用，作为评估价值，结合变现过程中的特殊调整因素，得出受评幼龄林的回收价值。 收益法：被评估林权在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折为现值，然后累计求和得出受评林权的评估价值，再根据司法拍卖的特殊性给予一定的变现折扣。 uniniiinPCAE)1(1)(En—林权评估值 Ai—第i年的收入 Ci—第i年的年成本支出 U—经营期 P—折现率（根据当地营林平均投资收益状况具体确定） n—林木年龄 土地使用权抵押回收价值评估 3 荒山、荒沟、荒丘、荒滩的承包经营权 对于四荒地，虽然目前法律允许对其承包经营权进行抵押，但实际上，四荒地承包经营权的抵押只在部分地区实行，其目的主要是鼓励当地农民进行荒地开垦、从事农业生产。四荒地多处于老少边穷地区，价值不高，市场交易活跃度较低，承包经营权的流转在公开市场上成交案例匮乏，其回收价值建议参考当地相似荒地临近评估时点的拍卖招标价格，并考虑面积、使用年限、市场交易活跃程度等影响因素进行调整。 土地使用权抵押回收时间评估 4 诉前保全 起诉 立案 不予受理 诉讼文书送达 管辖异议 一审 判决裁定 送达 上诉 二审 判决裁定 送达 执行 评估 公告 一次拍卖 公告 二次拍卖 公告 三次拍卖 公告 以物抵债 公告 结案 无法以物抵债，启动变卖 变卖不成，以物抵债 无法以物抵债，结案，后续另案处理或等待时机重启评估拍卖 主要司法诉讼环节 对于通过司法诉讼方式实现抵押土地使用权回收的情况，回收时间主要取决于法律诉讼进度，即通过评估时点所处的诉讼时点，倒推变现所需时间。 土地使用权抵押变现影响因素 5 影响因素 共性因素 个性因素 •他行首封 •房地一并抵押 •涉及诉讼刑事案件 •区域经济景气度 •区域司法环境 •土地使用权分割抵押 •国有划拨土地 •小产权房 •处置税费 •法定优先权 •招商引资类土地使用权 土地使用权抵押变现影响因素 5 •首封法院享有对查封物的优先处置权。在押品执行中可能存在首封债权人或首封法院处置意愿不强或拒绝配合处置的情况，使得优先债权人无法实现优先受偿，利益受损。实务中，优先债权人为了尽快实现债权，往往会通过协商让渡部分利益给首封债权人，造成首封对抵押财产回收价值的损害。 •如果首封债权人与抵押权人同为省内的债权人，通常不会影响押品回收金额，对押品回收时间会有一定影响。目前苏、浙、沪、闽、鲁地区已形成区域司法联动，通常情况下这四省一市区域内首封不影响押品回收金额，但四省一市外的其他地区涉及跨省首封的情况，可能仍会存在抵押权人需让渡部分经济利益给首封债权人的情况，从而削减抵押物回收价值，并对回收时间有较大程度的影响。 •当抵押人为公民或其他组织的，其主要财产被某一债权人首封，除此之外没有其他财产可供执行或者其他财产不足以清偿剩余全部债务的，首封债权人不再享有优先受偿权；当抵押人为企业法人的，其财产不足清偿全部债务的，如果债权人未申请其破产清算，各债权人申报后按债权比例清偿，如果债权人申请其破产清算，则首封解除，企业进入破产程序，根据破产重整、和解或者破产清算的原则界定回收。 ① 他行首封 土地使用权抵押变现影响因素 5 •如果建设用地使用权和“已有”的地上构筑物分别抵押给不同的抵押权人，法院倾向于判决房屋产权和土地使用权是分别抵押，两个抵押权人仅对各自的抵押物享有优先受偿权 •如果建设用地使用权设置抵押权，但地上构筑物未设置抵押权，且抵押权人有充分证据证明在办理土地使用权抵押登记手续时，地上建筑物确系已存在于抵押地块上、界址清晰、权属明确，则法院倾向于判决抵押权人有权在依法折价、变卖或拍卖土地使用权及地上建筑物所得的价款中优先受偿。 •《物权法》规定在建设用地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。但在实务中，如果地上新增建筑物未抵押其他债权人，且抵押权人对房地产开发商的销售账户具有较强的掌控能力（比如掌握了开发商的销售公章、印鉴等），切实具备通过收取售房款控制房产证办理的能力，可酌情考虑抵押权人对地上新增建筑物的优先受偿权。 ② 房地视为一并抵押的土地使用权回收 土地使用权抵押变现影响因素 5 •经济较为发达的区域资产处置市场较为活跃，抵押资产易于变现 •反之亦然 •企业与个人购买的小产权房及其占用的农村宅基地和集体建设用地在流转、抵押等方面都面临很大困难 •若仅和抵押土地使用权人个人相关，可不考虑影响； •若涉及到公安机关对抵押土地使用权的查封，应考虑对回收时间的影响； •若和抵质押土地使用权人的企业相关，需考虑刑事赔偿对回收价值的影响，且回收时间方面也要考虑影响 •区域司法运转比较容易受到外部环境的影响，作为债权人的银行无法在法院立案，对回收价值和回收时间影响很大 涉及刑事诉讼案件 区域经济景气度 区域司法环境 国有划拨土地使用权 土地使用权分割抵押的回收 ④ ③ ⑥ ⑤ ⑧ 小产权房及占用土地使用权 •多数情况下，分割抵押的土地使用权需要和其他债权人共同协商，整体一并处置后实现抵押物回收，因此要考虑适当延长回收时间，并让渡部分抵押回收价值 •签订土地出让合同并且交付土地出让金后，企业所有的划拨土地使用权已经转变为出让土地使用权 ⑦ 共性因素 •土地增值税、增值税（原营业税，现改征增值税）、城建税、教育附加和地方教育附加费、所得税法由使用权出让人承担 •印花税由出让人和受让人共同承担 •契税由受让人承担 16 •拖欠的建设工程价款、欠缴的税费、土地使用权出让金、房屋购买人的排除执行权、破产企业的职工安置费 招商引资类土地使用权 •土地出让合同效力的认定和政府土地优先购买权的行使 土地使用权抵押变现影响因素 5 个性因素 处置税费 法定优先权