招商蛇口建6月销售情况点评：稳步完成目标，政企合作再下一城

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 稳步完成目标，政企合作再下一城 ——招商蛇口建6月销售情况点评 ■事件：公司公布6月销售简报，6月公司实现签约销售面积51.5万方，同比增加21.14%； 销售金额 104.33亿，同比增加70.97%。 ■看好超额完成千亿销售目标。1）单月销售均价大增，再次突破两万：6月公司实现销售面积51.5万方，同比+21.14%，环比+7.3%（上月分别为+33.9%和-7.1%）；签约金额104.33亿，同比+70.97%，环比+16.9%（上月分别为+61.1%和+13.9%），6月销售均价达到20,258元/平方米，同比+41.1%。2）累计完成年度目标54%，排名略有上升：1-6 月累计签约面积288.40万方，同比+47.83%（上月为56.2%）；签约金额536.95亿元，克而瑞排名上升至14位，同比+74.07%（上月为77.4%）。1-6月累计销售均价18,618元/平方米，同比+17.7%。 ■土地投资不温不火，政企合作再下一城。1）投资不温不火，增加三线布局。公司6月单月拿地43万方，与上月相当。1-6月拿地权益地价款229.45亿，同比+42%，但只占销售的43%。公司年初至今基本聚焦核心二线城市（合肥、重庆、杭州等），一线城市中仅在北京和上海有两个合作拿地项目。另外公司今年增加了一些在环核心的强三线城市的布局（珠海、嘉兴和佛山）。2）上半年未在深圳拿地，下半年有望加大投资力度。公司年初预计2017新增货值1490亿，其中深圳占比为24%，但上半年未在深圳直接拿地，下半年有望加大投资力度。3）政企合作再下一城。公司7月5日公告，已经与深圳市光明新区管委会签署了战略合作的框架协议，计划在当地投资建设招商局集团智慧城项目。公司将参与慧城项目及周边片区开发建设和规划，包括空地的开发与建设、茶林村与凤凰村旧村落片区、旧工业区的城市更新与改造等。 ■并购又有斩获，集团储备资源不可估量。公司有大量从国资体系中获取超大型项目资源的机会，据公司公告其中包括2017年获取的武钢、昆钢、中外运长航旗下的资源，估算获取体量惊人。集团层面储备项目包括厦门漳州工业区（56平方公里）、太子湾离岸岛（2.6平方公里）人工填海等。7月份，公司公告披露以合计23.6亿元的总代价收购上海汤臣持有的天津汤臣100%的股权，获取了天津和平区汤臣津湾一品项目，并购又有斩获。 ■投资逻辑：公司具有非市场获取资源的独特优势，集团储备的资源的不可估量。同时，公司也是央企体制中激励力度最大的上市公司之一，兼具激励市场化的优势。公司5月份继实施员工持股计划、股权激励计划后，推出项目跟投机制，员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。我们预计公司2017-2019年EPS为1.35、1.73和2.36，给予“买入-A”评级，6个月目标价25.6元。 ■风险提示：区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。 (百万元) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 主营收入 49,222.4 63,572.8 84,049.6 107,844.1 134,815.2 净利润 4,850.3 9,581.4 10,643.8 13,684.6 18,625.2 每股收益(元) 0.61 1.21 1.35 1.73 2.36 每股净资产(元) 5.90 7.14 7.96 9.17 10.69 盈利和估值 2015 2016 2017E 2018E 2019E 市盈率(倍) 29.6 15.0 13.5 10.5 7.7 市净率(倍) 3.1 2.5 2.3 2.0 1.7 净利润率 9.9% 15.1% 12.7% 12.7% 13.8% 净资产收益率 10.4% 17.0% 16.9% 18.9% 22.0% 股息收益率 1.4% 0.0% 2.2% 3.2% 4.4% ROIC 20.0% 26.1% 26.8% 28.9% 61.3% 数据来源：Wind资讯，安信证券研究中心预测 Tabl e_Title 2017年07月11日 招商蛇口（001979.SZ） Tabl e_Bas eI nfo 公司快报 证券研究报告 园区 投资评级 买入-A 维持评级 6个月目标价： 25.6元 股价（2017-07-10） 20.64元 Tabl e_Mar ketI nf o 交易数据 总市值（百万元） 163,140.47 流通市值（百万元） 39,204.22 总股本（百万股） 7,904.09 流通股本（百万股） 1,899.43 12个月价格区间 14.70/22.08元 Tab le_Ch art 股价表现 资料来源：Wind资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 -4.87 10.82 44.78 绝对收益 -2.27 5.68 39.47 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1450515100001 chentc@essence.com.cn 021-35082325 杨臻 报告联系人 yangzhen@essence.com.cn Tab le_Report 相关报告 招商蛇口：建立项目跟投制度、央企激励机制突破/陈天诚 2017-06-01 招商蛇口：招商蛇口17年一季报点评/陈天诚 2017-04-21 招商蛇口：2016招商蛇口年报点评/陈天诚 2017-04-10 招商蛇口：成长性地产龙头，业绩持续兑现/陈天诚 2017-01-17 招商蛇口：业绩放量，前海出蛟龙——公司三季报点评/陈天诚 2016-11-01 -11%-2%7%16%25%34%43%2016-072016-112017-03招商蛇口 园区 深证综指 2 公司快报/招商蛇口 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 财务报表预测和估值数据汇总 利润表 财务指标 (百万元) 2015 2016 2017E 2018E 2019E (百万元) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入 49,222.4 63,572.8 84,049.6 107,844.1 134,815.2 成长性 减:营业成本 30,676.9 41,617.1 53,732.9 68,362.4 81,482.3 营业收入增长率 8.2% 29.2% 32.2% 28.3% 25.0% 营业税费 5,203.8 6,171.1 8,514.2 10,191.3 12,470.4 营业利润增长率 3.9% 62.9% 15.2% 36.3% 41.5% 销售费用 1,124.3 1,159.9 1,689.4 1,984.3 2,642.4 净利润增长率 51.4% 97.5% 11.1% 28.6% 36.1% 管理费用 1,226.7 1,066.1 1,689.4 2,210.8 2,709.8 EBITDA增长率 8.8% 51.2% 14.0% 30.2% 38.1% 财务费用 1,548.6 1,417.7 1,481.9 943.6 679.5 EBIT增长率 9.5% 53.4% 14.4% 31.0% 39.1% 资产减值损失 6.9 -51.3 -214.9 -145.0 -137.0 NOPLAT增长率 24.6% 46.8% 20.6% 32.2% 38.4% 加:公允价值变动收益 7.0 -56.5 -12.1 3.5 4.1 投资资本增长率 12.3% 17.3% 23.0% -34.8% 69.5% 投资和汇兑收益 585.1 4,202.6 1,683.5 1,367.0 1,354.0 净资产增长率 36.9% 25.2% 13.9% 18.5% 21.0% 营业利润 10,027.3 16,338.2 18,828.0 25,667.2 36,326.0 加:营业外净收支 383.1 141.6 448.4 324.4 304.8 利润率 利润总额 10,410.3 16,479.8 19,276.4 25,991.6 36,630.8 毛利率 37.7% 34.5% 36.1% 36.6% 39.6% 减:所得税 2,363.8 4,293.0 4,242.7 5,536.2 7,932.4 营业利润率 20.4% 25.7% 22.4% 23.8% 26.9% 净利润 4,850.3 9,581.4 10,643.8 13,684.6 18,625.2 净利润率 9.9% 15.1% 12.7% 12.7% 13.8% EBITDA/营业收入 24.8% 29.0% 25.0% 25.4% 28.0% 资产负债表 EBIT/营业收入 23.5% 27.9% 24.2% 24.7% 27.4% 2015 2016 2017E 2018E 2019E 运营效率 货币资金 40,643.5 45,602.7 48,286.5 83,159.7 84,259.5 固定资产周转天数 18 15 10 6 3 交易性金融资产 - - - - - 流动营业资本周转天数 337 307 276 193 166 应收帐款 17,625.4 32,687.0 31,751.1 45,537.2 55,574.2 流动资产周转天数 1,210 1,126 998 924 862 应收票据 35.9 4.4 51.6 24.5 65.6 应收帐款周转天数 100 142 138 129 135 预付帐款 865.8 12,468.1 4,373.3 14,236.5 5,681.4 存货周转天数 812 667 599 527 462 存货 121,380.5 114,186.9 165,522.9 150,083.4 196,216.6 总资产周转天数 1,387 1,307 1,173 1,071 995 其他流动资产 6,021.7 6,002.9 5,052.7 5,444.2 5,500.5 投资资本周转天数 348 310 282 200 170 可供出售金融资产 91.9 98.3 82.1 578.1 312.0 持有至到期投资 - - - - - 投资回报率 长期股权投资 2,100.3 2,952.0 3,257.4 3,645.9 4,161.1 ROE 10.4% 17.0% 16.9% 18.9% 22.0% 投资性房地产 11,720.2 25,409.4 28,423.4 34,341.9 41,882.5 ROA 3.8% 4.9% 5.1% 5.9% 7.2% 固定资产 2,544.2 2,624.3 2,112.8 1,538.7 913.6 ROIC 20.0% 26.1% 26.8% 28.9% 61.3% 在建工程 525.7 372.1 583.1 724.1 836.1 费用率 无形资产 507.3 494.2 477.8 461.3 444.9 销售费用率 2.3% 1.8% 2.0% 1.8% 2.0% 其他非流动资产 6,836.8 7,829.4 6,937.7 4,955.1 5,021.4 管理费用率 2.5% 1.7% 2.0% 2.1% 2.0% 资产总额 210,899.2 250,731.7 296,912.3 344,730.6 400,869.4 财务费用率 3.1% 2.2% 1.8% 0.9% 0.5% 短期债务 2,580.0 4,443.6 6,426.1 3,742.4 5,039.2 三费/营业收入 7.9% 5.7% 5.8% 4.8% 4.5% 应付帐款 33,851.4 43,192.0 39,795.6 62,748.0