对2015年非公开发行预案的点评：定增助力基本面反转，大股东大比例认购显信心

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2015年4月17日 北辰实业（601588.SH） 房地产 定增助力基本面反转，大股东大比例认购显信心 对2015年非公开发行预案的点评 公司动态 事件：公司公告非公开发行股票预案，计划募集不超过25亿元，发行价不低于4.51元，募投项目为北辰新河三角洲、杭州萧山北辰奥园项目、以及偿还银行贷款。总计发行不超过5.5亿股，其中，控股股东将按照当前持股比例认购34.5%股份。 ◆定增资金将使公司地产复苏大幅加快，地产重回百强值得期待 公司定增募集资金不超过25亿元，按照上限测算，将使得公司净负债率从108%下降至69%，恢复至合理水平，略高于重点企业平均水平58%。由于公司长沙北辰三角洲的资金沉淀较多，随着近年的资金回笼88.8亿元，基本覆盖了前期土地款92亿元，重新走上地产扩张的道路，新增杭州、武汉、长沙、北京的拿地成为标志性事件，而此次定增后，净负债率的下降将使公司地产业务复苏大幅加快，有望加速重回百强。 ◆大股东大规模认购显示对公司成长的信心，强烈看好公司未来发展 控股股东将认购34.5%的股份，按照25亿元资金计算，对应现金为8.6亿元，认购后，控股股东持股比例仍为34.5%。本次定增，控股股东认购比例为地产公司定增预案中的最高，显示控股股东强烈看好公司未来发展。 ◆地产+会展双业务均触底，定增将助力大反转，强烈推荐，买入评级 公司两项主业都呈现出强烈的触底回升态势，同时，公司的估值极低，按照商业物业（按市场价的50%）+开发物业（RNAV）估值计算，合理估值为400亿元，当前低估明显，在新催化剂+定增方案下，给予买入评级，强烈看好后续表现。暂时不考虑本次定增影响，我们预计2015~2017年业绩为0.21/0.24/0.29元，当前价格对应PE为27/23/19倍，PB为1.7/1.7/1.7倍。 ◆风险提示：公司新拓展项目进度受影响。会展业务新模式进展不顺利。 指标 2013 2014 2015E 2016E 2017E 营业收入（百万元） 5,505 6,234 9,637 10,705 12,688 营业收入增长率 -4.0% 13.2% 54.6% 11.1% 18.5% 净利润（百万元） 665 531 708 816 983 净利润增长率 4.9% -20.1% 33.5% 15.1% 20.5% EPS（元） 0.20 0.16 0.21 0.24 0.29 ROE（归属母公司)（摊薄） 6.3% 4.9% 6.4% 7.3% 8.6% P/E 29 36 27 23 19 P/B 1.8 1.7 1.7 1.7 1.7 买入（维持） 当前价/目标价：5.66/7.80元 目标期限：6个月 分析师 谢皓宇 (执业证书编号：S0930514060001) 021-22169116 xiehy@ebscn.com 联系人 市场数据 总股本(亿股)： 33.67 总市值(亿元)：190.57 一年最低/最高(元)：2.39/5.99 近3月换手率：66.07% 股价表现(一年) -10%20%50%80%110%03-1406-1409-1412-14北辰实业沪深300 收益表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对 12.79 7.54 31.73 绝对 21.98 21.98 111.19 相关研报 一别阔十年，北辰新姿态---首次覆盖，买入评级 ······································ 2015-03-18 2015-04-17 北辰实业 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 利润表（百万元）201320142015E2016E2017E营业收入5,5056,2349,63710,70512,688营业成本2,8203,2605,1536,2447,534折旧和摊销320291292292292营业税费5768221,0759211,061销售费用253317420416408管理费用6336991,0791,1991,421财务费用304334656685749资产减值损失03000公允价值变动损益00000投资收益15-1000营业利润9357971,2541,2401,514利润总额9327931,2541,2401,514少数股东损益3356220102137归属母公司净利润665531708816983资产负债表（百万元）201320142015E2016E2017E总资产32,10337,68439,03342,21544,589流动资产25,11729,20530,77533,99836,399货币资金3,4344,3101,9272,1412,538交易型金融资产00000应收帐款527196107127应收票据40000其他应收款592113145150178存货20,56623,95527,68430,47532,177非流动资产6,9868,4798,2588,2178,190可供出售投资00000持有到期金融资产00000长期投资728282828固定资产2,0583,1782,8912,6032,314无形资产13111总负债21,45326,61027,53130,53832,526无息负债10,69711,80914,11215,79015,887有息负债10,75614,80113,42014,74816,638股东权益10,65011,07411,49711,67212,058股本3,3673,3673,3673,3673,367公积金4,4164,4474,5184,5994,698未分配利润2,7893,0873,2203,2113,362少数股东权益78173392494632现金流量表（百万元）201320142015E2016E2017E经营活动现金流1,134-1,255397562253净利润665531708816983折旧摊销320291292292292净营运资金增加2,3152,2462,3321,5462,304其他-2,166-4,323-2,935-2,091-3,326投资活动产生现金流-745-469-239-251-264净资本支出161193001长期投资变化728000其他资产变化-913-691-239-251-265融资活动现金流2312,580-2,541-98408股本变化00000债务净变化2,2994,046-1,3821,3291,890无息负债变化-1341,1112,3031,67898净现金流620856-2,382214397资料来源：光大证券、上市公司 2015-04-17 北辰实业 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 关键指标 2013 2014 2015E 2016E 2017E 成长能力（%YoY） 收入增长率 -4.03% 13.24% 54.60% 11.08% 18.53% 净利润增长率 4.92% -20.12% 33.46% 15.13% 20.55% EBITDA增长率 6.46% -7.81% 54.65% 0.69% 15.27% EBIT增长率 11.17% -7.50% 68.69% 0.78% 17.57% 估值指标 PE 29 36 27 23 19 PB 2 2 2 2 2 EV/EBITDA 15 19 13 13 12 EV/EBIT 19 23 15 15 14 EV/NOPLAT 25 31 20 21 19 EV/Sales 4 4 3 3 2 EV/IC 2 1 1 1 1 盈利能力（%） 毛利率 48.78% 47.70% 46.53% 41.67% 40.62% EBITDA率 22.53% 22.84% 22.84% 20.71% 20.14% EBIT率 16.71% 18.16% 19.82% 17.98% 17.84% 税前净利润率 16.93% 12.73% 13.01% 11.58% 11.93% 税后净利润率（归属母公司） 12.07% 8.52% 7.35% 7.62% 7.75% ROA 2.17% 1.56% 2.38% 2.17% 2.51% ROE（归属母公司）（摊薄） 6.29% 4.87% 6.38% 7.30% 8.60% 资本结构 资产负债率 66.82% 70.61% 70.54% 72.35% 72.95% 权益乘数 3.01 3.40 3.39 3.62 3.70 流动资产/总资产 78.24% 77.50% 78.84% 80.54% 81.63% 非流动资产/总资产 21.76% 22.50% 21.16% 19.46% 18.37% 有形资产/总资产 99.92% 99.45% 99.92% 99.93% 99.93% 流动负债/总负债 55.66% 48.68% 55.83% 60.17% 62.60% 非流动负债/总负债 44.34% 51.32% 44.17% 39.83% 37.40% 有息负债/总投入资本 75.76% 82.20% 67.51% 69.79% 71.89% 权益/总投入资本 75.01% 61.49% 57.83% 55.23% 52.10% 偿债能力 流动比率 2.10 2.25 2.00 1.85 1.79 速动比率 0.38 0.41 0.20 0.19 0.21 归属母公司权益/有息债务 0.98 0.74 0.83 0.76 0.69 有形资产/有息债务 2.98 2.53 2.91 2.86 2.68 已获利息倍数（EBIT/利息费用） 0.53 0.61 1.46 1.41 1.51 每股指标(按最新预测年度股本计算历史数据) EPS 0.20 0.16 0.21 0.24 0.29 每股红利 0.15 0.15 0.22 0.22 0.27 每股经营现金流 0.34 -0.37 0.12 0.17 0.08 每股自由现金流(FCFF) -0.37 -0.43 -0.19 0.05 -0.10 每股净资产 3.14 3.24 3.30 3.32 3.39 每股销售收入 1.63 1.85 2.86 3.18 3.77 资料来源：光大证券、上市公司 2015-04-17 北辰实业 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析师介绍 谢皓宇，中国人民大学统计学院硕士，光大证券研究所房地产行业分析师，2014年金牛奖分析师，此前供职于中国人寿资产管理有限公司。2013年加入光大证券研究所，专攻领域包括地产后端市场、健康产业、供应链金融等领域研究，重点覆盖华业地产、中南建设、招商地产、建发股份、首开股份、阳光城、阳光股份、北辰实业等个股。 投资建议历史表现图 北辰实业（601588） 01234567Apr-14May-14Jun-14Jul-14Aug-14Sep-14Oct-14Nov-14