新昌营造(404.HK)：集资後进军佛山市物业市场

1 公司研究報告 公司研究報告 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 集資後進軍佛山市物業市場 2015年1月8日，集團完成每新股配售，按每股1.00元配售1,472,960,000股新股，集資金額約13.89億元，佔已發行股份總數約51.5%，以及新配售股份擴大後約34.0%，以及完成供股集資約8.57億元，佔供股和新配售股份擴大後約28.0%。集團估計收購代價為約75億元，毋須支付現金代價，並發行45.59億股可換股優先股和根據收購協議同意後5個營業日內發行11.40億股可換股優先股。此外，集團已暫緩發行最多5.54億股可換股優先股以待(i)發出土地四之國有土地使用權證同意；及(ii)因延遲開始該物業之建設工程之任何罰款、費用或懲罰以及核證工程價值而釐定對收購事項代價之任何最終調整。集團在股權架構一)完成前；二)完成供股及新配售事項後；及三)完成時發行45.60億股可換股優先股後的變化如下：(見圖表一) 維持買入評級，目標價港幣$1.80：我們估計集團收購佛山物業和股權攤薄後，每股資產淨值由2.24元調整至1.99元。建議維持買入，目標價由1.99元重調至1.80元，較每股資產淨值折讓10%。 日期 所屬行業 2014/01/26 建築業 前收市價 目標價 0.92港元 1.80港元 股份資料 代號 404 總流動股數(億) 51.89 市值(億港元) 47.73 6個月每日平均成交值(萬港元) 385.69 12個月高/低(港元) 1.19/0.86 每股現金流(港元) -0.66 每股資產淨值(港元) 1.46 市盈率(倍) 9.70 市帳率(倍) 0.63 股本回報率(%) 5.12 資產回報率(%) 1.72 淨負債比率(%) 37.71 股息率(%) 3.26 資料來源：彭博、英皇證券研究部 股價表現 1個月 3個月 6個月 12個月 股價變動(%) -7.1 -4.2 -10.7 -14.0 相對恒指(%) -12.9 -11.0 -13.2 -24.1 資料來源：彭博 股價表現圖 英皇證券(香港)有限公司研究部 電話 : (852) 2836 2763 傳真 : (852) 2574 2622 電郵 : esl.research@emperorgroup.com 新昌營造(0404.HK) 買入 財務數據 截至12月31日止 2011 2012 2013 2014E 2015E 營業額 (百萬人港元) 5,884 8,810 9,148 10,664 13,885 變動 (%) 53% 50% 4% 17% 30% 淨利潤 (百萬港元) 172 180 185 270 587 變動 (%) 26% 5% 3% 46% 117% 每股盈利 (港元) 0.25 0.19 0.12 0.09 0.11 變動 (%) 22% -23% -37% -21% 20% 市盈率 (倍) 3.7 4.8 7.7 9.7 8.1 每股派息 (港元) 0.06 0.05 0.04 0.03 0.03 股息率(%) 6.5% 5.1% 4.6% 2.9% 3.4% 資料來源：彭博、英皇證券研究部 0.000.200.400.600.801.001.201.4009/1312/1303/1406/1409/14港元新昌營造恒生指數(重訂)資料來源：新昌營造集團有限公司 圖表一：新昌集團股權架構變化 股東股份數目%股份數目%股份數目%股份數目%天津物產集團有限公司513,861,24017.98%513,861,2409.90%513,861,2405.27%513,861,2409.73%峰景控股有限公司221,850,0007.76%991,041,79619.10%991,041,79610.17%991,041,79618.78%新峰有限公司475,816,99316.65%475,816,9939.17%475,816,9934.88%475,816,9939.01%Win World Profits Limited215,000,0007.52%215,000,0004.14%215,000,0002.21%215,000,0004.07%王英偉博士20,000,0000.70%26,000,0000.50%26,000,0000.27%26,000,0000.49%邱令智先生700,0000.02%910,0000.02%910,0000.01%910,0000.02%周煒先生48,932,0001.71%48,932,0000.94%48,932,0000.50%48,932,0000.93%利世發展有限公司*–0.00%–0.00%4,559,729,98846.77%90,266,1741.71%承配人–0.00%1,472,960,00028.39%1,472,960,00015.11%1,472,960,00027.90%蔡健明女士79,214,0002.77%151,322,4712.92%151,322,4711.55%151,322,4712.87%新配售代理及其聯繫人士50,000,0001.75%50,000,0000.96%50,000,0000.51%50,000,0000.95%其他現有公眾股東1,232,812,42243.14%1,242,732,15123.96%1,242,732,15112.75%1,242,732,15123.54%總數2,858,186,655100%5,188,576,651100%9,748,306,639100%5,278,842,825100%完成前完成供股及新配售事項後供股及新配售事項完成以及於完成時發行45.60億股代價優先股供股及配售事項完成以及於完成時發行45.60億股代價優先股 *利世發展主要從事物業投資及發展業務股票报告网整理http://www.nxny.com 2 配售後所得款項用途：集團完成配售後，有關發展該物業主要資金用途如下：一)償還部份短期融資債務，包括可能於2015年的短期債務港幣11.96億元；二)第一期翻新及開業成本預算約港幣7,270萬元；三) 第一及二期之地盤平整及建設成本預算約港幣6,000萬元；四) 一般開支及利息付款。 進軍中國南北地區物業發展：集團收購佛山物業目標如下：一)該物業位於城市化中的佛山市三水區及鄰近廣州市花都區，並位於其他城市(包括佛山、廣州、中山、東莞、深圳、珠海、肇慶、清遠及鶴山)的合理距離範圍內。由於二及三線城市快速城市化發展，預期大型和城郊發展項目將因此受惠；二) 計劃發展一系列代表新城郊生活風尚之現代化、綜合新型城鎮，並預期收購後可能帶來品牌效應機會，和加強未來廣大型綜合物業發展項目之能力；三) 開設綜合零售名牌折扣商場增強集團租金收益；四) 連同星悅南岸將為集團於中國北部及南部地區提供土地儲備以長期分期發展大規模、綜合商業及住宅項目。 佛山項目簡介：集團將佛山項目包括七幅總地盤面積約1,925,056平方米土地， 並分五期發展為一個大型住宅及商業綜合物業項目，最後一期預期將於2023年前竣工。 按估值報告估計，集團應佔該項目權益為人民幣142億元(假設已就所有土地四向WFOE 4發出有效土地使用權證)，包括該項目的投資物業市值約人民幣22.57億元、發展中物業市值約人民幣1.30億元、和未來發展物業市值人民幣118.13億元。發展計劃簡要及其狀況如下：(見圖表二) WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇證券(香港)有限公司 新昌營造集團有限公司 資料來源：新昌營造集團有限公司 圖表二：佛山項目發展計劃 資料來源：英皇證券研究部 圖表三：新昌市場資產淨值估計 預測市價每股註釋港幣(十億)港幣(元)施工建設及相關業務2.070.21市盈率8倍，2014年預測淨利潤港幣2.68億元物業發展21.112.17物業投資7.490.77總資產值30.673.15減：淨債務-11.27-1.16市場的淨資產值（港元）19.401.99總股數:97.48億股階段涉及土地地盤面積 (平方米)用途最後實際可行日期狀況第一期土地一652915.2商業及住宅一個綜合零售名牌折扣商場連同景觀工程以及25幢低密度住宅樓宇已竣工第二、三、四、五期土地二、土地三、土地四及土地五 494,378.8 344,491.3 138,624.4 294,647.0主要為酒店及住宅尚未開始興建總計 1,925,056股票报告网整理http://www.nxny.com 3 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 免責聲明及披露 英皇證券(香港)有限公司 新昌營造集團有限公司 本報告所載之資料和意見乃根據本公司認為可靠之資料來源及以高度誠信來編製，惟英皇證券(香港)有限公司(「英皇證券」)或英皇證券集團其他任何成員(「英皇證券集團」) 並不就此等內容之準確性、完整性或正確性作出明示或默示之保證。本報告內之所有意見均可在不作另行通知之下作出更改。本報告的作用純粹為提供資訊。本報告對任何公司或其證券之描述均並非旨在提供完整之描述，本報告亦並非，及不應被解作為提供明示或默示的買入或沽出證券的要約。英皇證券或英皇證券集團在法律上均不負責任何人因使用本報告內資料而蒙受的任何的直接或間接損失。 編寫本報告的分析員(們)特此證明，本報告中所表達的意見只反映分析員(們)對此公司及其證券的個人意見。分析員(們)亦證明分析員(們)沒有，也不會因本報告所表達的具體建議或意見而得到直接或間接的報酬。英皇證券或其各自的董事，管理人員，合夥人，代表或僱員可能在本報告中提到的公司或其證券擁有權益或其他方式直接或間接利害關係，或可能不時購買，出售，或交易或提供購買，出售，或交易此類證券或與此類證券交易，無論是以其或其各自的帳戶作爲交易當事人或代理人或任何其他身份或代表他人。 本刊物之版權及所有權利均受保護及歸於英皇證券，在未經英皇證券明確指示下，任何人仕或團體均不得將本刊物之任何部份以任何形式發放、使用或轉載。 英皇證券(香港)有限公司研究部分析員 阮家洛 高級研究分析員 電話 : (852) 2836 2797 電郵 : davidyuen@emperorgroup.com 林世豪 研究分析員 電話 : (852) 2836 2763 電郵 : Ianlam@emperorgroup.com 陳錦興 聯席董事 電話 : (852) 2836 2733 電郵 : stanleychan@emperorgroup.com 陳冠兆 研究分析員 電話 : (852) 2836 2566 電郵 : frankiechan@emperorgroup.com 股票报告网整理http://www.nxny.com 4 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 聯絡資料 英皇證券(香港)有限公司 英皇證券集團 英皇證券(香港)有限公司 新界分行 總行 香港灣仔軒尼詩道288號英皇集團中心23-24樓 電話： 香港聯絡熱線 (852) 2919 2919 中國北方聯絡熱線 10800 852 1674 中國南方聯絡熱線 10800 152 1674 傳真： 香港傳真號碼 (852) 2893 1540 中國北方傳真號碼 10800 852 1673 中國南方傳真號碼 10800 152 1673 荃灣沙咀道289號恆生荃灣大廈16字樓 電話: (852) 2838 2939 傳真: (852) 2412 0249 沙頭角順隆街3-15號錦和樓錦興樓2號舖地下 電話: (852) 2659 7668 傳真: (852) 2659 7381 大圍大圍道19號地下 電話: (852) 2699 8226 傳真: (852) 2699 8749 元朗康樂路27-31號嘉好樓地下B7號舖