华富热点：內房危机揭秘,房企安全性比较

華富熱點 Quam Market Insight 內房危機揭秘——房企安全性比較 Mystery of China Property Developers 華富嘉洛 | 證券期貨研究部 www.quamsecurities.com 二○一五年一月十九日星期一 Monday, January 19, 2015 QUAM SECURITIES & FUTURES 華富嘉洛證券期貨研究部 retail.research@quamgroup.com Colin Lam +852 2971 5400 Colin.lam@quamgroup.com Brian NGO +852 2971 5438 brian.ngo@quamgroup.com Yvette Sun +852 2971 5431 Yvette.sun@quamgroup.com 股票报告网整理http://www.nxny.com 1 十五大流通內地房地產股份 股票 代號 報價 市值（億） 華南城 1668 2.650 212.33 中國海外發展 688 24.25 1982.19 碧桂園 2007 3.08 626.84 恆盛地產 845 0.85 66.24 恆大地產 3333 3.33 485.82 保利置業 119 3.89 142.21 越秀地產 123 1.54 190.98 合景泰富 1813 5.06 149.08 富力地產 2777 9.11 92.49 華潤置地 1109 20.85 1215.81 萬達商業 3699 46.15 301.15 雅居樂地產 3383 4.57 179.01 融創中國 1918 7 236.75 遠洋地產 3377 4.84 361.96 綠城中國 3900 7.08 153 Name Symbol Last/P Market Cap CHINASOUTHCITY 1668 2.650 212.33 CHINA OVERSEAS 688 24.25 1982.19 COUNTRY GARDEN 2007 3.08 626.84 GLORIOUS PPT 845 0.85 66.24 EVERGRANDE 3333 3.33 485.82 POLY PROPERTY 119 3.89 142.21 YUEXIU PROPERTY 123 1.54 190.98 KWG PROPERTY 1813 5.06 149.08 R&F PROPERTIES 2777 9.11 92.49 CHINA RES LAND 1109 20.85 1215.81 WANDA COMM 3699 46.15 301.15 AGILE PROPERTY 3383 4.57 179.01 SUNAC 1918 7 236.75 SINO-OCEAN LAND 3377 4.84 361.96 GREENTOWN CHINA 3900 7.08 153 深圳內房項目被封鎖事件蔓延 自2014年10月雅居樂主席被查事件發生以來，接二連三有多間內地房地產企業牽涉入項目被封或管理層貪污等事件，其中更不乏大型房地產企業。雖然中央在2014年底減息並增加流動性有利內地房地產市場，然而2015年政策性風險卻成為內房企業的不穩定因素。誠如媒體所報道，近月內房板塊尤其是廣東省相關業務的內地房企投資氣氛明顯受壓。 鑒於內地房企的影響越演越烈，其中真真假假難以辨明，研究部通過歸納自雅居樂事件以來眾多的傳聞或事實，希望可以挖掘不同事件的共通點和影響程度（其中不乏投資機遇）。了解是認知風險的第一步，相信通過直接的對比可以加深讀者對一系列傳聞的認識。 另外，我們對比了多間內房的財務狀況和政府占公司控股權等因素，羅列出一系列財務較為健康或政策性風險相對低的內房企業。由於內地房地產在過往數年發展十分迅速，財務問題一直被市場關注，尋找財務健康的企業一方面可以幫助大家了解企業的風險承受能力，更可大概地了解即使某些企業出現項目被封，對於總公司的影響程度。我們相信，假如公司的財務是健康的，即使有部分項目涉及負面新聞，但對於債券償還和派息並不會有太大的影響。 Ever since the investigation of Agile’s Chairman back in October 2014, increasing number of China property companies are found to be involved in project sales block or investigation of management corruption. Even with positive effect from increasing liquidity due to lower interest rate, political risk has become a significant uncertainty affecting on property companies, especially those with projects in Guangdong Province. With the aim of identifying investment opportunities or potential market exposure, this report compare the fundamental factors as well as headline risk by studying cash adequacy and liability ratio to resolve the truth and illusion in recent events. We tend to believe that, as long as the fundamental is sound and solid for profitability and solvency, opportunities should emerge along with panic mis-pricing. 內地房地產 CHINA PROPERTIES 股票报告网整理http://www.nxny.com 日期 企業 事件 對股票債券影響 市場傳聞 後續發展 2014-10 雅居樂 董事會主席陳卓林被檢察院「監視居住」。 10月11日，公司執行董事黃奉潮被中紀委要求協助調查。 股票：10月3日-10日停牌，13日復牌後股票大跌30%，市值一日蒸發34億港元 雲南19億項目存在官員進行利益輸送的行為。 陳家族出售資產套現注資，啟動供股計劃，餘下貸款獲銀行延期。 12月14日主席陳卓林復職，執行董事黃奉潮也將恢復公司職務 2014-12-02 佳兆業 10月17日曾傳出主席郭成英被查，但公司否認。 12月，2,000多套房源被「鎖定」被停售。 12月3日，近900套房源恢復正常預售，但其餘1,300多套仍被鎖定。 12月31日，主席郭英成辭職，觸發滙豐提前追還一筆4億元定期貸款，集團無法償還。 股票：12月暴跌约50%。 債券：2018年債券收益率由12月初的9%飆升至超過45%。 1月15日，穆迪已将佳兆业评级从Caa3下调至Ca，展望为负面。 2014年10月，深圳市政法委書記蔣尊玉被查墮馬，佳兆業董事長郭英遭到牽連。 《財新》稱，周永康長子周濱及其外母詹敏利成立的中旭系，一度與兩家香港上市公司花樣年、佳兆業進行合資，土地儲備上千畝。 1月7日开始，金融机构申请查封佳兆业资产，目前追債機構增至24家。 1月14日，集團開始債務重組流程。 1月15日，佳兆业位于杭州一楼盘全部房源限制，共计749套。 萬科目前終止接盤其上海青浦項目，佳兆業的12億元人民幣套現資金也就此泡湯。 中銀訴佳兆業未按時支付利息，3月24日開審。 2015-01-15 亨德來實業發展 榮超地產 榮超大廈133套房源全部被鎖定 NA 傳言為房管局操作失誤。有媒體披露表示是為了辦理“預售轉現售”而走的正常程式。 由“管理局锁定”状态，先是转为“期房待售”，再又转为“初始登记”。 目前全部房源解鎖。 2015-01-15 民生東都深圳房地產 東都花園二期中有239套房源被鎖定 NA 1月16日，東都表示，鎖定主要由於此前資金問題拖欠施工方華西企業費用，導致施工方告上法院，在2014年8月已立案查封整個項目，現在項目正逐步解封，公司在正常銷售。 事件回顧 | Review 股票报告网整理http://www.nxny.com 1 日期 企業 事件 對股票債券影響 市場傳聞 後續發展 2015-01-15 花樣年 位於深圳“花鄉家園”項目四個單位被當局鎖定 股票：跌16%。 債券：2019年到期的美元債券從77跌至本周三的65.1，創最低紀錄。 2017年到期的債券重挫14.4，至80.2，創紀錄低點。 創辦人曾慶紅侄女曾寶寶曾傳出被調查，集團與周永康之子周濱有關。 集團稱，花鄉家園的房子早在２０１４年銷售完畢，同花樣年沒有任何關係，鎖定應該與業主有關。 市場揣測涉事四單位業主身份與官員有關。 2015-01-15 恆盛地產 暫無 股票：大跌23% 據本地媒體報道，該公司在上海的部分項目已遭凍結。 有媒體報導指公司控股股東張志熔已經遠避美國。 公司經向張志熔查詢後獲對方確認報導不實，他現時身處中國內地。 2015-01-15 華南城 暫無 股票：跌9.44% 網上有媒體指公司聯席主席鄭松興被列入〞深圳地產預警名單〞內，並將接受調查。 公司稱報道失實。 2015-01-16 中海外發展 閱景花園項目有超過2800個單位被管理局鎖定 股票：一度跌逾6% 16日下午，董事會澄清指，相關房產項目被臨時鎖定是因為深圳有關國土機關就規管該類房產採納的一般管理措施所致，並非因集團不遵守任何法定及程序上的規則和要求。 2015-01-16 中糧地產 位於寶安項目鴻雲花園有部分房源處於管理局鎖定及自動鎖定狀態。 股票：A股週五下跌2% 股票报告网整理http://www.nxny.com 2 Date Company Event Impact on Equity and Bonds Rumors Follow-up 2014-10 Agile Chairman under residential surveillance. Nov 11: Executive director detained to help a government investigation into the company's project. Equity: drop by 30%, market cap shrink by HKD 3.4 billion Possible bribery under Yunnan Project Chen's sold asset to inject, started rights issue for debt repayment. Rest of loan extended by banks. Dec 14, Chairman Chan resumed duty and Executive Director Huang will resume duty shortly. 2014-12-02 Kaisa Oct 17: Chairman Kwok said to be under investigation, but the company denied. Dec: Over 20