深圳写字楼市场简报2018年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼 2018年8月Savills China Research Shenzhen概述2018年二季度，深圳第三产业的增长促进了甲级写字楼市场发展。 2018年第二季度，两座位于福田区的新增甲级写字楼物业交付，分别是国际能源大厦和京地大厦。 第二季度，全市新增租赁供应量为13.5万平方米，截至季末，总存量推至732万平方米。全市甲级写字楼净吸纳量环比上升68.9%至27.2万平方米。 全市平均空置率环比下降2.1个百分点至9.7%。 全市平均租金环比小幅上升1%至人民币每平方米每月230.7元。 全市平均散售价格环比上升1.1%至人民币每平方米57,682元。 预计2018年第三季度深圳甲级写字楼市场将有11处新增优质物业落成，新增供应体量约为93.8万平方米,其中福田和南山区各占新增供应总面积的40%，罗湖区占13%，宝安区占7%。 “深圳甲级写字楼市场的发展与当地经济增长紧密相关。2018年二 季 度，在 第 三 产业 持 续 增 长 的驱 动下，写字 楼 资 产 表 现 良 好，入住率和租金稳步上升。” 谢靖宇，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：罗湖区京基100 02 市场简报 | 深圳写字楼2018年8月图 1甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，1999年-2018年第二季度图 2甲级写字楼租金指数，2001年-2018年第二季度图 3甲级写字楼价格指数，2001年-2018年第二季度经济概况深圳市统计局数据显示，截至2018年第一季度，深圳地区生产总值为人民币5,209亿元，同比增长8.1%，增速超过全国生产总值增速1.2个百分点。第三产业生产总值同比增长7.5%，至人民币3,014亿元。此外，全市固定资产数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部0%6%12%18%24%30%36%42%48%54%60%020406080100120140万平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）80130180230280330Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201718Q1/2001 = 100全市福田罗湖南山宝安050100150200250300350400450Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201718Q1/2001 = 100全市福田罗湖南山宝安投资额同比增长28.1%，其中房地产开发投资额同比增幅达31.1%。供应2018年第二季度，深圳共有两处新增甲级写字楼物业落成，分别为国际能源大厦和京地大厦，两者均位于福田区。新增可租赁供应面积共计为13.5万平方米，将全市总存量推高至732万平方米。需求2018年第二季度，深圳甲级写字楼租赁市场表现活跃，租赁需求主要来自于金融、专业服务、高科技和先进制造行业以及联合办公运营商。本季度，福田和南山区的写字楼租赁成交主要来自于金融和专业服务行业，例如在福田区，长城证券在国际能源大厦南塔承租了约1.5万平方米，此外招商局金融科技有限公司在深业上城T2栋承租了约5,000平方米；在南山区，大疆创新科技有限公司在荣超后海大厦承租了约3万平方米。联合办公运营商继续扩大在深圳的业务版图，如WeWork在南山区的中建钢构大厦承租了三层约4,500平方米。此外，裸心社在科技园的TCL大厦开了4,000平方米的联合办公空间。租金2018年第二季度，全市甲级写字楼平均租金环比上升1%至人民币每平方米每月230.7元。福田区平均租金环比上升1.2%至人民币每平方米每月266.1元，为全市最高。罗湖区的成熟商业环境及来自福田区的租赁需求外溢推高该区平均租金环比上升2.3%，至人民币每平方米每月206.1元。尽管南山区的大量新增供应导致租金增长有所放缓，但本季度该区平均租金环比仍轻微上升0.2%至人民币每平方米每月198.8元。鉴于前海自贸区的租赁需求外溢，宝安区租金环比上升1.3%至人民币每平方米每月156元。投资2018年第二季度，深圳甲级写字楼销售市场表现依旧活跃，主要由高涨的市场投资情绪，物业价格增长及大宗交易成交所推动。本季度甲级写字楼平均散售价格环比上升1.1%至人民币每平方米57,682元。在当地政府的推动下，前海/后海片区的基础建设发展良好，南山和宝安区亦因此得到了大量投资者的关注。罗湖区市场部分物业设施陈旧，据此该市场物业散售价环比下降3.2%至人民币每平方米38,625元。与福田和南山市场相比，罗湖区相对较低的物业价格将继续吸引许多投资者关注。鉴于中心区成熟的商业环境和完善的城市配套，其将持续吸引大量投资者和自用者的关注。预计上述趋势将会在中短期内延续。散售成交案例龙华区政府以人民币37亿元的价格购买了龙华汇德大厦二期约63,391平方米的办公物业。市场展望长远来看，深圳经济发展前景仍属乐观。深圳市统计局预计，今年GDP同比增速将达到8%。此外，截至2018年上半年，与写字楼需求紧密相关的第三产业从业人数同比增长6.8%，为深圳写字楼市场提供了强有力的需求基础。然而，中美贸易战将会在短期内给深圳经济造成隐忧，影响或波及深圳经济支柱产业，其中，尤以金融与高科技行业为甚。写字楼租户在办公需求方面或持更为谨慎态度，租赁决策的拖延或会减缓下半年市场去化速度。 预计2018年第三季度深圳甲级写字楼市场将有11项新增优质物业落成，新增供应体量约93.8万平方米，其中福田和南山区各占总体新增面积的40%，罗湖区占13%，宝安区占7%。 在大湾区基建设施的持续发展以及中央和地方政府大力推动的共同作用下，深圳房地产投资市场将继续吸引更多国际投资者的关注。预计下半年房地产投资询价量将继续增长。 市场简报 | 深圳写字楼03 2018年8月项目动态国际能源大厦数据来源：第一太平戴维斯研究部国际能源大厦为深圳能源集团股份有限公司所有，位于福田区，与会展中心地铁站（1号线与4号线交汇）相邻，且靠近皇岗口岸和福田口岸。项目的标准层面积为1,600-2,000平方米，目前的租金报价为人民币每平方米每月260元，区位福田区业主深圳能源集团股份有限公司交付日期2018年第二季度建筑面积90,420 平方米楼层北 塔 41层，南塔19层标准层面积1,600-2,000 平方米层高4.5 米租金报价人民币每平方米每月260元物业管理费人民币每平方米每月32元Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldSenior DirectorChina+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnPlease contact us for further information Commercial Sam LaiSenior DirectorShenzhen+8620 3892 2476 sam.lai@savills.com.cnCentral ManagementWoody LamManaging DirectorSouth China+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cnCarlby XieDirectorSouth China+8620 3892 7168carlby.xie@savills.com.cn