深圳写字楼市场简报2019年第二季度

1savills.com.cn/research• 一季度深圳市地区生产总值同比增长7.6%， 其中第三产业增加值占比同比上升0.4个百分点。• 2019年第二季度，深圳甲级写字楼市场无新项目入市，全市总存量维持不变。 • 租赁需求延续一季度以来的低迷状态，全市甲级写字楼空置率环比小幅上升0.3个百分点至18.9%。• 截至季末，全市甲级写字楼平均租金环比下跌3.2%，至人民币每平方米每月220.4元。• 二季度，深圳甲级写字楼投资市场无整售交易公布。• 2019年下半年新增供应体量庞大，预计约119万平方米的甲级写字楼面积将于年内交付。• 尽管季内深圳甲级写字楼投资市场未有整售交易公布，但鉴于日渐增长的市场问询量，市场持续呈现出积极的状态。• 部分新兴区域所释放的大量新增供应将给业主带来更大的出租压力。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2019年7月甲级写字楼租赁需求持续低迷二季度，全市甲级写字楼空置率环比小幅上升。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事深圳+8620 3892 2476sam.lai@savills.com.cnWoody Lam董事长华南区+8620 3665 4777woody.lam@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 鉴于经济不确定性的增加，加之2019年下半年有大量新项目交付，许多业主更加积极地通过增加免 租 期、提高佣 金率来留住 或 者 吸 引 新 租 户。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：甲级写字楼供应量，净吸纳量及空置率, 2014至1H/20190%5%10%15%20%25%30%35%020406080100120140201420152016201720181H/2019来源 第一太平戴维斯研究部图 2：甲 级写 字 楼 空 置率 , Q3/2014 至Q2/20190%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201420152016201720182019来源 第一太平戴维斯研究部80100120140160180200220Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201420152016201720182019Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：大宗租赁成交精选, Q2/2019来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外： 前海 - Q3/2017; 宝安 - Q1/2018; 其他包括蛇口等区域供应由于部分项目推迟入市，2019年第二季度深圳甲级写字楼市场无新增供应。截至季末，全市写字楼总存量依然维持在608万平方米。其中福田中心区、后海和科技园是存量占比最大的三个子市场，分别占总存量的45.9%、14.7%和13.0%。需求深圳甲级写字楼物业的租赁需求延续了今年一季度以来的低迷态势，全市空置率环比上升0.3个百分点至18.9%。宝安、科技园子市场由于租金水平相对较低，吸引了成本节约型企业由福田中心区、罗湖和车公庙等传统商务区搬迁至此。因此，车公庙子市场空置率环比上升3.5个百分点至11.5%，而罗湖和福田中心区的空置率分别环比上升2.4个百分点和1.1个百分点，至16.4%和15.2%。根据已知租赁成交来看，本季度的租赁需求主要源自信息技术、传媒及娱乐和专业服务业，瞩目交易包 括：网心 科 技在百度国 际大厦承租约6,000平方米，波士顿咨询在华润置地大厦D座承租约3,000平方米，亚马逊实验室在航空航天大厦承租约4,500平方米。租金鉴于经济不确定性的增加，加之今年下半年将有大量新增供应交付，许多业主更加积极地通过提供更长的免租期和更高的佣金率来留住或者吸引新租户。供过于求以及租户主导市场依然为深圳写字楼市场现状，导致全市净有效租金的下跌。二季度，全市平均租金环比下降3.2%，至人民币每平方米每月220.4元。投资尽管2019年第二季度深圳甲级写字楼投资市场未有整售交易公布，但鉴于日渐增长的市场问询量，市场持续呈现出积极的状态。随着中央和地方政府对于粤港澳大湾区建设力度的加强以及深圳写字楼市场整售投资机会的增加，众多机构投资者对于深圳写字楼市场的投资兴趣渐长。然而，相比北京和上海等其它一线城市，相对较低的收益率在一定程度上削弱了投资者入市的勇气。市场展望预计年内深圳写字楼市场将迎来十个新项目交付，届时共计带来约119万平方米的新增供应，其中宝安中心区和前海子市场的新增供应占比达58.9%。由于持续增加的经济不确定性及其对中小企业房地产策略的影响，该类企业的租赁需求将趋疲软。然而，前海企业归巢行动计划的推出有望促使中小企业调整其房地产策略及重新搬迁至前海办公。尽管如此，部分新兴区域所释放的大量新增供应将继续给业主带来更大的出租压力。因而对业主方而言，通过采取激励手段来应对不断升级的市场挑战显得至关重要。租户行业项目区位承租面积（约，平方米）友宝科技制造天健创智中心科技园6,000网心科技TMT百度国际大厦后海6,000德勤专业服务业华润大厦罗湖3,000国枫律师事务所深圳分所法律星河中心 福田中心区2,000图3：甲级写字楼租金指数，Q3/2014至Q2/2019写字楼