深圳写字楼市场简报2020年第二季度

1savills.com.cn/research• 截至2020年上半年，深圳市地区生产总值实现0.1%的同比正增长。其中，第三产业增加值同比增长1.7%。• 截至2020年第二季度，市场甲级写字楼总存量环比扩容5.8%，至781.2万平方米。其中，季内新增供应面积为43.0万平方米。• 季内，全市净吸纳量共计17.1万平方米，但同期新增供应量较其高出2.5倍，因此，全市平均空置率环比上升1.9个百分点至28.1%。• 第一季度内被抑制的租赁需求于本季得以释放，受此推动，全市净吸纳量环比大幅上升11.7倍。• 季内，全市租金指数环比下跌3.1%，平均租金下降至人民币每平方米每月193.5元，创2013年底以来新低。• 尽管2020年第二季度写字楼投资市场无交易公布，但市场问询量的增加体现出深圳在大力政策支持下的投资前景潜力，预计投资市场将持续受此鼓舞。• 2020年下半年或将迎来甲级写字楼供应高峰，预计入市体量合计达约83.5万平方米。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2020年8月市场继续向租户倾斜租赁活动回升，全市净吸纳量较一季度显著增长。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事深圳+8620 3892 2476sam.lai@savills.com.cnWoody Lam董事长华南区+8620 3665 4777woody.lam@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 疫情期间，TMT和金融行业规模继续呈扩张态势，深圳甲级写字楼市场在2020年第二季度反应积 极 ，需 求 量 环 比 大 幅 上 升。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率, 2015至1H/20200%5%10%15%20%25%30%35%020406080100120140201520162017201820191H/2020来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率, Q3/2015至Q2/20200%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部80100120140160180200Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：租赁成交甄选，Q2/2020来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区 – Q2/2017供应在政府的疫情防控措施下，深圳在2020年第二季度保 持 有序的 复 工复 产状 态 。多数 开发商在季内亦加快了新项目的建设进度。季内，市场共迎来合计43.0万平方米的新增供应交付入市。鉴于此，截至季末，甲级写字楼市场总存量环比扩容5.8%，至781.2万平方米。需求受疫情影响，市场需求在2020年第一季度期间陷入停滞并且暂被抑制，而至第二季度得以释放，推动净吸纳量大幅上升至17.1万平方米，环比增幅高达11.7倍。2020年上半年的合计总净吸纳量同比增长20.5%，其中，南山区占总量比例达73.9%。季内市场需求的增长主要得益于TMT和金融行业规模在新冠疫情大流行期间的持续扩张。其中，TMT行业占季内全市新租赁总面积的57.6％，其次为金融行业，占比为14.3%。譬如，在业务拓展计划和在深圳创建大湾区总部的驱动下，字节跳动在招商局大厦承租约7,000平方米的办公面积，旨在开拓粤港澳大湾区市场；珍爱网搬迁至前海世茂大厦，承租面积约6,500平方米；而快手科技搬迁至百度国际大厦，同时扩租办公面积，总承租面积约3,600平方米。尽管如此，由于季内全市新增供应量为同期净吸纳量的2.5倍，过量供应的情况仍在持续深化，对市场表现造成一定的负面影响。全市平均空置率亦因此环比上升1.9个百分点，至 28 .1％ 。租金季内，业 主的以价换 量 策 略 仍在 持 续，导 致全市租金指数环比下跌3.1%，平均租金下降至 人 民币每 平方米 每月1 9 3 . 5 元，创 2 01 3 年底以来新低。虽然期内各子市场的租金均呈现下降，但罗湖区录得最小的季度跌幅——环比下跌1.8％，而福田区和南山区已分别连续七个和五个季度录得租金环比下跌，季内跌幅分别为2.9%和3.4%。投资尽管2020年第二季度写字楼投资市场无交易公布，但市场问询量的增加体现出深圳在大力政策支持下的投资前景潜力，预计投资市场将持续受此鼓舞。在疫情的压力下，一些业主计划通过清点及出售持有的固定资产以增加现金流，从而导致市场上可售资产数量有所增加。尽管如此，买卖双方在资本值预期上仍存在较大分歧，因此，机构投资者在寻求投资机会时受到了一定的限制。此外，对于一些剩余土地年限较短的资产，鉴于其存在较高的退出风险和不确定性，机构投资者对该类资产兴趣索然。市场展望2020年下半年，深圳甲级写字楼市场或将迎来供应高峰，预计入市体量合计达约83.5万平方米。其中，约64.6万平方米的供应量计划将于2020年第三季度竣工入市。在过量供应和疫情的双重影响下，全市平均空置率将结构性上升，租金下降趋势料将持续。TMT行业料将继续成为全市租赁需求的主要贡献来源 之一，其中，具有长期业务拓展需求的行业领军企业，尤将成为写字楼租赁市场的核心驱动力。由于2020年上半年出台了多项促进金融业未来发展的激励政策，预计 金 融 行业，以保 险 公司尤甚，将 因 此 产 生更旺盛的租赁需求。此外，疫情加速了科技发展，并创造了新的增长极。2020年上半年，深圳新登记的七大战略性新兴产业企业数量达17,234户，同比大幅增长38.5%。这一趋势将有望延续，并支撑未来的市场去化。租户行业项目子市场承租面积（约，平方米）字节跳动TMT招商局广场南山区7,000珍爱网TMT前海世茂大厦南山区6,500宝盈基金管理金融免税商务大厦福田区5,000快手科技TMT百度国际大厦南山区3,600通力律师事务所专业服务中国华润大厦南山区1,800图3：各 子市场租金指数，Q3/2015至Q2/2020写字楼