发现报告 - 滨江服务

滨江服务（股票代码：03316.HK）是深耕浙江、聚焦高端物业服务的区域标杆企业，核心情况可以从以下几个维度了解：

一、基本定位与发展根基

它是杭州本土物管行业的满意度标杆，专注高端住宅物业管理，深耕杭州近三十年，97%的项目布局在浙江省内，64%的项目集中在杭州本地，依托关联方滨江集团的稳健发展实现规模快速扩张，2019年3月15日在香港联交所成功上市【1】【5】。

二、核心业务构成

基础物业管理服务：覆盖住宅、非住宅、储备土地管理等多个领域，提供安保、保洁、园艺、维修、地块管护等全场景服务。2024年住宅物管收入14.77亿元，同比增长30.5%；非住宅物管收入4.49亿元，同比增长11.1%；土地管理服务收入610万元，是业务的有益补充【2】【7】【9】。2025年公司平均物业费达4.2元/月/平方米，远高于20城2.72元/月/平方米的行业平均水平，2024年业主满意度达92.8分，高于杭州市平均分【4】【7】。
非业主增值服务：面向开发商等非业主客户，提供交付前保洁、验收协助、咨询等服务，其中交付前服务是该板块的核心收入来源【2】。
5S增值服务：是近年增长最快的业务板块，其中优居家装服务增速领跑，2024年优居服务收入9.39亿元，同比增长76.7%；另一项优享生活服务2024年收入5380万元，同比增长9.3%，依托杭州高净值业主的消费潜力，后续成长空间广阔【3】【5】。

三、经营业绩表现

公司近五年业绩保持稳健高增，2020-2025年收入复合增速达33.7%，归母净利润复合增速达22.1%：2024年实现总收入35.95亿元，归母净利润5.47亿元，净利率15.4%；2025年总收入41.0亿元，归母净利润6.0亿元，分红比例高达75%，远高于行业头部企业平均水平，投资性价比突出【2】【5】。

四、未来成长看点

一方面关联方滨江集团2025年全口径销售额突破千亿，杭州市场占有率达22%，持续为公司输送高品质项目；另一方面公司外拓能力不断增强，2025年新增在管面积里64%来自第三方项目，叠加杭州本地高净值人群消费力位居全国前列，后续增值服务有望成为新的增长引擎，机构给予其32.78港元的目标价，首次覆盖给出“买入”评级【1】【5】。