8月18日，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，自2026年9月20日起施行，共涉及二十项修改，多项核心规定修订。

今天我们就来聊聊公积金。看看公积金制度是如何演变的，现状如何？此次新政又有哪些变化？可能利好哪些方向？

公积金制度演进及现状

我国住房公积金制度自1991年上海率先建立以来，经历了由试点探索向全国规范运行、再向功能扩展的演进。1999年《住房公积金管理条例》确立基本制度框架，2002年修订进一步完善监管和管理机制。2014年底起，改善性住房贷款政策率先优化；2015年1月租房提取条件放宽，同年异地贷款全面推行；2017年全国异地转移接续平台投入使用，制度功能由购房融资逐步延伸至兼顾租购需求。2019年国务院令第710号主要对机构改革相关条款作技术性调整，并未重构提取或贷款审批制度。

2020年以来，政策更加注重逆周期纾困、制度扩面和降低住房融资成本。疫情期间实施缓缴、还款宽限和提高租房提取额度等措施，2021年启动灵活就业人员参缴试点；2024年和2025年两次下调贷款利率，5年以上首套利率降至2.60%，2026年1月1日的存量贷款调整是既有政策重定价，并非新增降息。此次修订将于9月20日起施行，修订后的条例明确灵活就业人员自愿缴存，新增装修、物业费等住房提取场景，并推动缴存记录互信互认、转移接续和异地贷款。

住房公积金的资金循环可概括为“缴存—提取或放贷—贷款回收—收益分配”。缴存和贷款回收形成现金流入，提取和新增贷款形成流出，增值收益再按规定用于风险准备金、管理费用及住房保障。判断资金能否进一步活化，关键不在余额总量，而在可动用资产、当期现金流与安全垫之间的平衡。

缴存余额对应职工个人权益，资产端主要由个人住房贷款、银行存款、国债及少量项目贷款等构成，增值收益则按规定用于风险准备金、管理费用和住房保障支出。截至2024年末，全国缴存余额10.93万亿元，其中个人住房贷款余额8.07万亿元，增值收益1489.71亿元。因此，公积金首先是对应职工权益的住房储金，不是管理部门可自由支配的财政资金。

从宏观体量看，公积金账户仍在扩张。2024年按实缴职工人数计算的人均缴存额2.06万元、人均提取额1.57万元，年末缴存余额相当于GDP的8.10%。

2014-2024年提取率由58.52%升至76.15%，2024年净缴存流量仍为8662.99亿元。这说明公积金使用更活跃，但尚未出现当年提取超过缴存、侵蚀资金池存量的情况。

提取结构正在从购房相关支出向租房和持有环节延伸。2024年住房消费类提取率为75.16%；当年租房提取2720.57亿元、覆盖2257.44 万人，较2018年增长显著。相比购房贷款，租房提取对房地产周期的依赖更低，正成为住房现金流支持的主要增量。

2024年公积金贷款余额8.07万亿，贷款使用率74%，且在过去五年呈下降趋势。使用率的下降归因于自2021年以来新房和二手房销售下滑，以及房价下跌时购房者杠杆使用趋于保守。鉴于公积金账户余额继续以每年9%的速度增长，资金池有充足的放贷余量，并为未来支持住房需求提供了额外空间。

与此同时，公积金贷款在全部个人住房按揭贷款里的占比从2021年的15.3%上升至2024年的17.6%。原因是2021年楼市进入下行周期之后，市场购房主力变成了刚需首套房买家，而这部分人群是公积金贷款最主要的使用群体。

公积金新政怎么看

《决定》中对《住房公积金管理条例》的修改共20条，条例新增装修和物业费提取，取消租房提取的收入占比门槛，明确灵活就业人员自愿缴存，推动全国互信互认、转移接续和异地贷款，并将投资范围拓展至政策性金融债；具体额度、凭证和风险参数仍需配套规则及地方细则落地。

新政带来的增量是什么？招商证券认为：

租房提取放宽：取消收入比例门槛将扩大符合条件的缴存人范围，有助于减轻新市民、青年人等群体的当期租房支出。政策效果还取决于地方额度、住房支出替代率和家庭边际消费倾向，不宜直接等同于消费增量。

装修和物业费提取：最终条文未保留“不超过一定额度”的表述，但具体额度、凭证和频次仍需地方明确。相关提取可以降低装修和住房持有期现金支出，并边际支持家居、建材和家电需求；若主要替代家庭原有自有资金，宏观消费增量将明显小于提取规模。

灵活就业人员入法：扩面空间取决于参缴激励。试点经验表明，灵活就业人员具有参缴和使用需求，但潜在人口规模不等于实际缴存人数。在自愿模式下，参缴意愿取决于收入稳定性、缴存负担、贷款可得性及退出安排，地方细则还需处理连续缴存、权益衔接和贷后断缴等问题。

利率定价机制调整：统筹权增强，但不构成新增降息。新条例将存、贷利率表述为“由国务院决定”，强化了制度层面的统筹。利率调整仍需平衡缴存收益、贷款可负担性和资金池可持续性；当前5年以上首套利率为 2.60%，尽管购房决策还取决于房价预期、首付能力和交易成本，不能由与租金收益率之间的有限利差直接推导需求大幅回升，但这却为国务院稳地产进而调降利率创造了条件。

投资渠道拓宽：收益改善空间短期有限。政策性金融债为资金池增加了兼顾安全性、流动性和收益性的配置选择，但不意味着投资规模会自动扩张。2024年全国住房公积金购买国债仅2亿元、年末余额5.04亿元，债券配置基数仍小；实际增量取决于投资比例、期限和风险管理规则，短期内不能据此推断其他债券品种也将纳入。

利好哪些方向

摩根大通认为，公积金新政会带来以下几类利好方向：

物业管理企业：业主如今可以提取公积金来支付物业费，理论上有助于提升物业费收缴率、减少应收账款。除此之外，政策允许居民提取公积金用于房屋翻新、维修，也利好物业增值服务业务。

长租公寓持有方与运营企业：新政让居民用公积金付房租变得更便利（各地提取上限标准不同，可参考杭州案例：萧山区每月最高可提取3000元）。

消费/零售行业迎来间接提振：理论上，政策释放了居民的一部分现金流，有望小幅带动居民消费。举例来说，一户家庭原本需要预留20万元自有现金用于装修；新政落地后，这笔开支可以部分或全部通过提取公积金余额来覆盖，从而省下自有资金用于其他消费。

虽然很难精准测算实际影响规模，但可以通过简单情景估算潜在空间：假设存量公积金余额中的10%被释放，并全部用于实物商品消费（现实中会有相当一部分资金仍会转为储蓄），这部分增量规模大约相当于国内零售总额的2%。

东方证券则认为新政的利好顺序为：核心城市低总价二手房交易>住房后周期消费（家装、家居、家电）>租赁运营>物业管理>核心城市开发商。