香港物业：美国加息，香港按揭利率不变

房地产中介美国加息，香港按揭利率不变事件 占市场份额65％的香港四大抵押贷款提供者（中银香港，汇丰银行，恒生银行和渣打银行）宣布，尽管美国加息，他们仍不会提高抵押贷款利率，符合我们的预期。 （有关详细信息，请参阅我们的注释“香港房地产-预期鸽派和温和的美国加息”）。我们认为这是香港房地产市场的利好之一，这应有助于稳定当前过度看跌的情绪。在未来几个月中，每月交易量的反弹将是市场稳定的一个重要标志。这可能表明买家愿意返回市场，也表明买家在消化加息事件中的难易程度。我们认为选择性开发商在2016年的上升空间大于下降空间。我们的选择是新鸿基地产和CK Property。影响力 银行在说什么？恒生银行预计未来3到6个月内没有特别需要提高本地商业借贷和抵押利率。汇丰银行评论说，美国加息在市场预期之内，银行有足够的流动性，因此借贷利率和储蓄利率均保持不变。 总余额中足够的流动性（银行间流动性）。截至12月17日，香港的结余总额为3,950亿港元，而2015年8月底为2,960亿港元，表明过去三个月有990亿港元的资金流入。美元兑港元的外汇汇率仍然坚挺在7.7521。我们的中国经济学家拉里·胡（Larry Hu）认为，这些货币主要来自8月11日人民币贬值后的中国。我们认为，由于人民币逐步贬值以及即将降息，中国大陆可能会有更多的现金流入香港。如果没有来自市场的大量现金流出，我们将看到银行提高抵押贷款利率的可能性有限。 未来几个月的重点是什么？卷。我们认为每月交易量的反弹是市场稳定的关键标志。这可能表明买家愿意返回，也表示买家在消化此次加息事件中的难易程度。 10月和11月，住宅市场的平均二手月销量为1.7k单位，创25年新低。这与2014年的3.6万和2010年的9.3万的平均值形成鲜明对比。 对香港物业的看法：2016年，我们首选香港开发商，而不是香港房东/房地产投资信托基金。我们认为，选择性开发商的上升空间大于下降空间。主要支持包括：1）政策立场从紧缩变为中立； 2）2）一次销售占领市场份额； 3）有吸引力的估值，以及4）过去10年中未满足的需求累计（26.2万户）。外表香港开发商的估值对我们来说很有吸引力，可与2003年和2008年的低谷相提并论，这为精选股票提供了购买机会。 我们预计房地产价格在2015年第四季度将修正5％，并在2016年和2017年持平，这不是重大的市场修正。 该部门的交易价格为0。54倍PB，9。5倍2016年预测市盈率，较资产净值折让48％。请参阅第3页了解重要的披露和分析师证明，或访问我们的网站万维网。麦格理。com / research / disclosures麦格理研究香港物业2015年12月17日 页香港物业的估值摘要图1新鸿基过去三十年的资产净值折让新鸿基资产净值折扣：45％十年平均值：21％-1秒D． ：36％+1秒D．：5％98年8月资产净值折让66％4月03资产净值折扣48％十月08资产净值折扣45％十二月十二月90十二月92十二月94十二月十二月98十二月00十二月02十二月十二月12月08日12月10日12月12日12月14日新鸿基平均-1秒D．+1秒D．资料来源：彭博社，麦格理研究，2015年12月图2所涵盖的香港物业公司的估值麦当劳上限10亿美元推荐TSR股价（LCY）TP（lcy）资产净值（lcy / sh）资产净值折扣PE（x）2015财年2015财年收益率（％）FY16EPB（X）开发者新鸿基地产16香港OP长江实业恒基地产1113 HK12香港OP N会德丰20港元OP新世界发展17香港信和置业83香港OP N嘉里物业683 HK。OP 华华173 HKOP.米德兰麦格理资本证券有限公司分析师CFA Raymond Liu+852 3922 3629吴建华（CFA）+852 3922 1291资料来源：麦格理研究中心，2015年12月资料来源：麦格理研究中心，2015年12月与2003年和2008年谷底水平相当的香港开发商的估值-501月7日至9月8日至5月10日至1月12日至9月13日至15年5月美元兑港元的总结余及外汇70904211011月15日：1.7k10月15日：1.7万10平均：9.3k14平均：3.6k15平均：3.1k86150130二级价格（RHS） 年内平均每月交易量（LHS） 月产量（LHS）000秒141210资料来源：Mreferral，麦格理研究中心，2015年12月香港房地产市场的价格和数量2015年首11个月住宅按揭市场摘要香港0%-20%-40%-60%-80% 资产净值折让-新地平均ñ40%20%-7.757.797.772007.814007.857.83总结余（10亿港元，LHS）港元/美元（RHS）600十二月88十二月90十二月9294年12月十二月96十二月98十二月00十二月02十二月04十二月06十二月08十二月10十二月12十二月149月98日10月99日11月00日12月1日1月3日2月4日3月5日4月6日5月7日6月8日6月9日9月9日10月11日10月11日12月12日13年12月14日 市场占有率（％）排名前4位的抵押贷款提供者64.7%1中银香港18.6%2汇丰银行17.7%3恒生银行15.9%4渣打银行12.5%前5-10名提供商16.1%5东亚银行4.7%6工银亚洲2.7%7花旗银行2.7%8大新银行2.1%9华侨永亨银行2.1%10南洋商业银行1.8%其他人19.2%100.0% 开发商总数房地产中介米德兰2ñ房东40%20%0%香港土地HKL SPOP恒隆地产码头控股101香港4香港-20%-40%-60%-80%OP OP太古地产太古太平洋1972香港19香港OPOP88希慎发展9614香港04OP06大鹰控股41香港 ñ 房东总计房地产投资信托领汇房地产投资信托823港元OP研究生越秀房地产投资信托魔术SP 405 HKOP OP87001 HK2778港币87001 HKOP OP置富产业信托阳光产业信托FRT SP 435香港N N 繁荣房地产投资信托808香港ñ房地产投资信托基金总计资料来源：彭博社，麦格理研究中心，2015年12月；价格截至2015年12月17日收盘。35.4鱼子48.8%94.85137.80172.26-45%13.311.23.5%3.7%0.63建议定义麦格理（Macquarie）-澳大利亚/新西兰优于大市–收益比基准收益高出3％以上中性–收益在基准收益的3％以内落后大市–收益比基准收益低了3％25.620.2跑赢大市–预期回报率> + 10％31.3%-4.6%51.4047.4566.2444.1388.1157.79-42%-18%12.110.216.916.02.5%2.4%2.9%2.4%0.900.65麦格理–亚洲/欧洲跑赢大市–预期回报率> + 10％8.3鱼子34.1%31.7541.4461.10-48%6.95.63.6%3.8%0.36麦格理–南非8.89.0跑赢大市–预期回报率> + 10％30.0%2.4%7.6011.369.4611.1317.5719.21-57%-41%9.69.312.912.85.5%4.4%5.5%4.4%0.430.62中性–预期收益从-10％到+ 10％；跑输大盘–预期收益<-10％麦格理（Macquarie）-加拿大4.0鱼子56.2%21.3532.4560.01-64%8.56.84.2%4.4%0.39麦格理（Macquarie）-美国跑赢大市（买入）–收益超过罗素3000指数收益超过5％1.2鱼子37.6%3.224.2810.04-68%8.54.34.7%4.7%0.34跑输大市–收益比罗素3000指数收益低5％-48%11.19.53.8%4.0%0.54波动率指数定义* 开发商总数房地产中介米德兰3这是根据历史价格走势的波动性计算得出的。极高风险0.3（对于MCUSA在美国的覆盖率，紧随其后的股票是投资银行客户的0.51％）-3.2%3.163.063.063%170.379.80.0%0.0%1.59–投资者应意识到这只股票具有高度投机性。高16.4鱼子36.2%7.049.409.40-25%20.115.92.7%2.7%0.62中–预计一年内库存将至少上涨或下跌30％至40％。中低10.216.6欧元21.4%16.8%17.6042.5520.6047.8022.8063.80-23%-33%14.514.411.310.14.3%4.5%4.3%4.9%0.630.43低–预计一年内库存将至少上涨或下跌15-25％。*仅适用于亚洲/澳大利亚/新西兰/加拿大股票推荐建议17.215.9鱼子（对于MCUSA在美国的覆盖率，紧随其后的股票是投资银行客户的0.51％）13.7%11.3%22.8584.4525.3090.1028.1099.70-19%-15%18.117.313.512.02.9%4.6%3.1%5.2%0.610.58定量建议可能与基础分析师的建议有所不同财务定义4.4鱼子17.4%31.9036.1042.40-25%14.113.74.3%4.4%0.51加回：商誉摊销，巨额准备金，IFRS衍生工具和套期，IFRS减值和IFRS利息费用除外：非经常性项目，资产重估，财产重估，评估价值提升，优先股股息和少数股东权益每股收益2.1（对于MCUSA在美国的覆盖率，紧随其后的股票是投资银行客户的0.51％）4.1%24.8525.2056.00-56%9.37.92.7%3.2%0.30资产回报率-28%14.413.03.7%4.0%0.53=调整后的息税前利润/平均总资产ROA银行/保险=调整后的净利润/平均总资产13.3鱼子12.1%45.8049.5049.50-7%26.222.64.0%4.4%1.12=调整后的净利润/平均股东资金现金流量总额=调整后的净利润+折旧1.81.5欧元27.0%22.6%0.914.081.094.701.095.22-17%-22%13.913.135.125.97.2%6.1%7.6%6.4%0.890.71澳大利亚/新西兰上市股票的所有报告数字均根据IFRS（国际财务报告标准）进行建模。推荐比例–截至2015年9月30日的季度AU / NZ亚洲RSA美国CA2.92.8欧元17.5%12.7%3.843.324.323.464.543.84-15%-14%19.217.511.411.25.0%8.5%5.4%8.9%0.530.61跑赢大市48.87％59.96％35.63％42.13％59.44％42.11％（对于MCUSA在美国的覆盖率，其后3.54％的股票是投资银行客户）1.90.8中立33.44％25.00％39.08％52.55％37.06％38.42％4.3%2.9%7.683.777.543.667.544.072%-7%16.516.316.416.36.1%5.8%6.2%5.8%0.650.54（对于MCUSA在美国的覆盖率，其后5.05％的股票是投资银行客户）表现不佳17.68％15.04％25.29％5.32％3.50％19.47％0.5（对于MCUSA在美国的覆盖率，紧随其后的股票是投资银行客户的0.51％）1.2%2.802.662.800%16.216.86.2%5.9%0.60公司特定的披露：-10%19.417.56.1%6.3%0.71有关本报告涵盖的公司的重要披露信息，请访问www.macquarie.com/research/disclosures。 开发商总数房地产中介米德兰4分析师认证：我们特此证明，本报告中表达的所有观点均准确反映了我们对主题公司或其证券的个人观点。我们还证明，我们的薪酬中没有任何部分与本报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关或将与之相关。负责编写此报告的分析师会根据各种因素从麦格理获得报酬，其中包括麦格理集团有限公