2014财年租金收入强劲增长

2015年4月2日，星期四股票研究物流/中国北京房地产（925 HK）2014财年租金收入强劲增长2014财年租金收入超出我们预期53％拥有知名租户的物流物业前景可观潜在项目增值的因素维持买入评级，目标价上调至0.88港元或上涨26％租金收入强劲增长：北京房地产（BJP）公布2014年业绩，收入和净利润增长4.7倍，分别下降76％至2.03亿港元和1.67亿港元。 （1）收购上海自贸区和天津机场的物流设施带来的全年收益；（2）天津机场仓库新运营区的竣工；以及（3）收购了麦德龙购物中心，使租金总收入超出了我们的预期。广州的酒店和北京的假日酒店。随着2014财年的收购减少，净利润下降，因为从子公司议价购买中获得的收益减少。明确物流属性的前景：由于占用率的提高和严格的成本控制，所有运营中的物流项目的毛利率均超过90％。由于仓库的优越地理位置，BJP已成功确保了一批国际知名物流公司的主要租户。此外，BJP对管道中的仓库也有稳定的需求，因为北京马驹桥76％的大型物流园区已出租给潜在的租户。潜在项目的增值：BJP计划在2015财年投入20亿港元以扩大其物流和冷链物业组合。我们预计，大部分或80％的资本支出将用于新收购，其余资本将用于现有项目的仓库建设。由于采用保守的方法，我们通过给予80％的折扣来考虑潜在项目的价值增加。维持买入评级，目标价上调至0.88港元或上升26％：通过计入收购的潜在增值并基于收购计算资本支出，我们将每股资产净值和目标价分别上调至0.98港元和0.88港元，较资产净值折让10％或上升26％。图表1：预测与估值截至12月（百万港元）（％）1财年（％）％％北京物业925港币恒指国企指数收入35.8203.0337.2502.1643.3增长（％）225.7466.266.148.928.1净利701.0166.9179.375.2135.3增长（％）(817.0)(76.2)7.5(58.1)79.9摊薄每股收益（港币）0.1010.0200.0210.0090.016每股收益增长（％）不适用(80.5)7.5(58.1)79.9更改为以前的每股收益（％）3.21,925.721.4共识每股收益（港币）渗透到宽带服务提供商0.0000.000净资产收益率（％）30.64.44.21.73.0市盈率（x）6.935.433.078.643.7市净率（x）1.31.11.11.11.0产量 （％）0.00.00.00.00.0每股股息（港元）非流动资产到十二月FY13A2014财年2015财年FY16E2017财年存货现金流量（百万港元）增强现实息税折旧摊销前利润预付款和定金Chg在工作帽其他流动资产其他 现金468 1,242 1,826 1,391 1,332经营现金当前资产已付利息税美联社营运现金净额税应计费用及其他应付款项资本支出银行贷款和租赁 投资（1,530）（1,397）（414）（797）（367）可转债及其他债务收到股息 其他流动负债0 1,151 513 513 513资产出售流动负债收到的利息 其他0 0 250 0 0银行贷款和租赁投资现金可转债及其他债务自由现金流递延税及其他发行股份 MI 67150 1,286 1,298 1,318回购非流动负债少数群体利益已付股息净资产总额银行贷款变动净额 其他80 1,255（638）0 0股东权益筹集现金股本现金净变化储备金汇率或其他调整BVPS（港元）开户现金现金结算总债务现金/（债务）净额（1,047）（1,723）（1,329）（2,137）（2,408） CFPS0.0000.0000.0000.0000.000杨小龙CFA+852 2135 0214公司更新版权所有©2015 Oriental Patron Financial Group。版权所有不变收盘价：0.70港元目标价：0.88港元（+ 26％）先前目标价：0.80港元柯ÿ数据香港交易所码925十二个月高（港元）0.9812个月低（HK $）0.543M Avg Dail Vol。（百万）3.40问题分享（百万）6,750.59市场上限（百万港元）4,725.41财年12/2014大股东（秒）北京耳鼻喉科古尔普(67.41%)资料来源：公司数据，彭博社，OP Research收盘价截至2015年1月4日价格表冯玉吉MSCI中国港币1.41.21.00.80.60.40.20.014年4月14年7月10月14日1月15日4月15日1个月3个月6个月绝对%16.77.76.1相对MSCI中国%14.6-0.4-8.8公司个人资料北京房地产是中国的物流房地产开发公司，专注于在黄金地段建设和运营物流设施和冷链仓库。北京房地产还在北京和广州拥有商业房地产的投资组合。 （港元）（0。004）0。003 0。008 0。017 0。032资料来源：公司，OP Research第6页，共8页周四，2015年4月2日北京房地产（925 HK）图表6：同伴组比较DIVDIV净毛净3个月每每股收益每股收益ddP / BP / BEV /EV /资产负债率保证金鱼子像素像素Mkt帽平均每位历史记录2年度1年度2年度3年每股收益历史1年度历史FY1 Ebitda Ebitda历史历史历史历史鱼子1个月3个月公司代号价钱（百万美元）（百万美元）（x）1财年（x）（X）同比％同比％Cagr（％）PEG（x）（X）。资料来源：彭博社，OP研究 第2页，共8页2海外扩张步入正轨乐观的经营数据：上海自贸区仓库的出租率提高了15.5个百分点，达到94.5％，租金维持在人民币1.5元/平方米/天，这是因为该公司迅速争取到了其他国际物流公司，例如Nippon Express，以补充DHL留下的空间。此外，2014年9月，天津机场二期仓库新竣工的经营面积11700平方米已移交给顺丰速运。凭借优越的地理位置，顺丰速运还将在天津机场二期承建23,000平方米的新仓库。 2015财年。此外，随着每个项目的租金，毛利率和入住率的详细披露，我们相信它将为投资者提供更清晰的前景，以预测BJP的未来增长。值得注意的是，马驹桥物流园总建筑面积的76％已由潜在的租户（例如InterLog，Best Express，DHL和Chain Railway Group）出租，平均租金为人民币1.15元/平方米/天。我们认为这将消除投资者对未来入住率和租金收入不确定性的担忧。加快马驹桥发展目标：另一方面，预计北京马驹桥的超大型项目将在15年第二季度获得第一期土地，用于在12个月内建设物流设施，建筑面积356,200平方米。在2015年第二季度开始第一阶段的建设后，将进行项目的第二阶段和第三阶段，整个项目预计将在18个月内完成，比我们预测的3年开发期要快。冷链计划于2015财年启动：天津中宇项目一期工程将于2015年6月完成。由于天津中宇发展成为现代化的水产品冷库平台，因此它是天津第一个仓储能力为10万吨，经营面积为66,000平方米的物流园区。通过与中国水产生产商会常任理事长张俊清先生合作，一旦完成，整个地区将由张先生全权承保。作为新开发的一流的农产品批发中心，zhou州项目的第一阶段也将在2015年5月开始运营，届时，旧贸易中心的90％的租户已签订租赁协议，以进入into州项目。除了租金收入，Qu州项目还可以通过享受通过其完成的交易的1％的佣金收入来产生新型的收入。由于BJP已获得Qu州项目第二阶段开发用地的227.4k平方米土地面积，如果第一阶段的运营和盈利能力令人满意，Qu州项目规模将增长500％。潜在项目和资本支出：除了为现有项目建造仓库外，BJP计划将其20亿港币资本支出目标的大部分用于收购新的物流项目和冷链项目。我们预计公司将在武汉，成都，厦门，大连，南宁和南京收购约70万平方米的新物流设施，以满足电子商务行业对现代物流设施的强劲需求。此外，由于现代冷链仓库的短缺，我们还考虑了潜在收购北京36万平方米冷链设施以及青啤和上海几个较小的项目的因素。 第2页，共8页3图表3：收益修订海外扩张步入正轨图表2：2014财年业绩摘要2014财年（百万港元）2014财年同比对比OP评论营收203133466%53%整合假日酒店和广州光明酒店，提高收入销售和服务成本（36）(6)830%472%毛利167126422%32%整合假日酒店和广州光明酒店，提高收入其他收入和收益2928-57%4%销售费用（6）(4)477%56%行政支出（180）(103)55%74%（1）收购假日酒店（2）产生的员工成本为港币2,300万元更多来自期权费用其他支出（32）(11)226%201%交易所从盈利2100万港元变为亏损2000万港元营业利润（EBIT）（22）37-18%-161%规定或其他项目462148-46%212%3.15亿港元的投资物业公平值收益财务费用（124）(80)227%55%银行贷款及向可换股债券发行可换股债券增加12亿港元扣除融资成本后的利润316105-60%201%关联cos 3(1)-355%-355%共同控制的cos（20）(17)21%21%税前利润29887-62%243%税（107）(10)101%922%终止经营的利润00少数股东权益（24）(3)10%767%净利润16774-76%127%投资物业收益及公允值收益增加不适用（百万港元）新925港币旧氯含量新恒指旧氯含量国企指数新旧氯含量OP评论收入33717790.350231161.564348732.1北京马驹桥发展计划加快毛利26216658.240525856.752642324.4毛利率77.8%93.6%(15.8)80.6%83.1%(2.5)81.8% 86.8%(5.0)合并广州地铁购物中心和假日酒店运营支出(179)(129)38.5(202)(147)37.1(223)(173)28.8酒店运营人员成本增加息税前利润13567100.5257126103.434925536.9净利1791743.27541,925.713511220.72016财年净利润稳健摊薄每股收益（港币）0.0210.0203.80.0090.0001937.50.016 0.01321.4不适用图表4：资产净值修订（百万港元）新旧氯含量OP评论商业光伏2,0361,38746.8将Metro Mall的估值从资产净值更改为PV，获得Holiday Inn的25％的额外权益物流PV6,1208,717(29.8)租金，完成日期，入住率，毛利率和营业税的假设变化冷链PV1,6851,5945.7租金，完成日期，入住率，毛利率和营业税的假设变化其他人的PV724771(6.1)Genvon股价变动PV（总港元）10,56412,469(15.3)商业光伏2,0231,07089.1GZ Metro Mall和北京假日酒店的价值增加了，物流PV3,3624,639(27.5)冷链PV1,2301,1665.5其他人的PV724771(6.1)潜在项目的现值6110.0在潜在项目中以80％的折扣定价PV（应占港元）7,9507,6464.02015财年末的净债务(1,329)(1,723)(22.9)计算潜在项目的资本支出资产净值6,6215,92411.8每股资产净值0.980.8811.8不适用 第2页，共8页4图表5：2014财年物流和冷链项目运营统计海外扩张步入正轨专案计息已完成毛利率GPM专业房客租金率物流物业65％出租面积出租面积（平方米）（平方米）2014 2013人民币/平方米/天北京马驹桥项目76％549,200 InterLog，Best Express，DHL，中铁集团上海WGQ自贸区项目100%211,985211,98594.5％79.0％94.4％近铁日本通快递，MOL物流，Mitex物流，DCH1.151.50天津机场项目阶段170%24,92224,92296.4%96.7%96.6％日本近铁快递速递，中远嘉里物流1.64天津机场项目