2015年半年报点评：业绩略超预期、销售表现稳健

www.chinastock.com.cn证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_research] 公司点评●房地产开发 2015年08月24日 [table_main] 公司点评报告模板 业绩略超预期、销售表现稳健 ——保利地产2015年半年报点评 保利地产( 600048.SH ) 推荐维持评级 核心观点：  业绩增长略超出市场预期：8月25日公司发布半年报，上半年实现营业收入423.45亿（+24.55%），归属股东的净利润49.5亿（+29.5%），EPS0.46元，同比增长27.8%。公司上半年主营业务的毛利率36.2%，其中房地产结算毛利率为35.8%，同比分别增长2.4和3.5个百分点。由于高毛利项目结算比例的增加，公司业绩有较大幅度的提升，同比增速略超出市场预期。  销售稳步增长：上半年公司实现签约销售金额760.42亿元，同比增长16.7%，签约面积584.7万平方米，同比增长16.7%。其中，公司6月单月签约和认购金额双双创下历史新高，分别为256.52亿元和228亿元。截止到上半年末公司市场占有率为2.2%，较2014年末提升了0.41个百分点。受益于“3+2+X”城市群战略的持续推进，上半年公司三大重点区域占签约金额的比重达到70%。我们预计公司销售向好的趋势会在三季度得以延续，但四季度或面临一定不确定性，暂时维持全年销售1600亿预测不变。  拿地投资强度明显减弱：上半年公司新增土地计容建面390万平方米，总获取成本101亿元，同比分别下降35%和53%，公司项目权益占比达82%，平均楼面单价2598元/平方米，较去年3485元/平方米的土地成本下降了25%。目前，房地产市场依然处于去库存阶段，公司投资强度明显减弱，上半年为9.93%，较去年同期下降了15.46个百分点，也明显小于08年以来最低值15.85%。  负债结构有改善：上半年公司销售回笼661亿元，同比增长26%，期末货币资金余额387亿元，资金状况良好。在年内降息以及公司中期票据等低成本融资方式的替代下，公司融资成本显著下降，截至6月末，公司有息负债总额为1226亿元，有息负债综合成本5.68%，较去年末下降0.82个百分点。公司在资产负债结构调整方面做出的努力显现成效，上半年公司资产负债率77.47%，净负债率82.97%，同比分别减少2.09和26.57个百分点。  积极探索产业延伸业务：目前，公司5P战略逐步落地，“比邻APP”已于华南地区测试，“比邻超市”、“比邻洗衣”已于广州连续开张，并成功进入澳大利亚墨尔本。近期公司成立小贷公司，开展的业务包括但不限于现房市场的首付贷和社区金融服务。此外，公司积极拓展投资渠道，参与粤高速定增，并成立了股权投资平台，不断挖掘和培育盈利前景较好的新兴业务。  维持推荐评级：预计公司15-17年EPS分别为1.35、1.58和1.85元，维持推荐评级。  风险提示：公司业绩表现和产业延伸业务发展不达预期。 分析师 胡华如 0755-82797993 huhuaru@chinastock.com.cn 职业证书编号：S0130515040002 市场数据 2015-08-24 A股收盘价(元) 7.72 A股一年内最高价(元) 15.36 A股一年内最低价(元) 5.30 上证指数 3209.91 市净率 6.80 总股本（万股） 1075268.69 实际流通A股(万股) 1075268.69 限售的流通A股(万股) 0.00 流通A股市值(亿元) 830.11 相对沪深300表现图 资料来源：中国银河证券研究部 相关研究 [table_report] 权益比留有弹性、新常态游刃有余——公司年报点评（2015.3.17） 红五月势头强劲——保利地产 5 月销售数据点评（2015.6.9） 销售创历史新高，投资业务积极拓展——保利地产6月销售数据点评（2015.7.7） 业绩增速超预期、新业务开始落地——保利地产7月销售点评（2015.8.11） -5%45%95%145%14/8/2514/10/2514/12/2515/2/2515/4/2515/6/25保利地产 沪深300 公司点评/房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 2 相关图表 图表1 业绩增长略超预期 图表2 销售表现稳健 来源：Wind，中国银河证券研究部 来源：Wind，中国银河证券研究部 图表3 净利率略有提升 图表4 净负债率大幅下降 来源：Wind，中国银河证券研究部 来源：Wind，中国银河证券研究部 图表5 土地投资强度明显减弱 图表6 ROE水平略有回升 来源：Wind，中国银河证券研究部 来源：Wind，中国银河证券研究部 公司点评/房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 3 图表7 15年以来公司新增地块项目清单 时间 项目 性质 用地面积 计容建面 成交总价 权益 权益容积率面积 2015-1 成都武侯区簇桥街铁佛村地块 住宅 4.0602 10.5566 5.3839 100% 10.56 2015-1 珠海金湾区航空城地块 商住 7.7206 19.3016 6.7556 51% 9.84 2015-2 成都天府新区桂溪街道项目地块 商住 8.0972 24.2916 6.4373 100% 24.29 2015-2 佛山三水区三水大道项目地块 商住 25.1107 69.9216 7.4885 51% 35.66 2015-2 佛山南海区桂澜路项目地块 商住 1.8527 5.5580 3.3300 100% 5.56 2015-2 太原万柏林区窊流路以西项目地块 商住 4.2307 14.8075 2.5600 100% 14.81 2015-3 晋中榆次区顺城区南侧地块 商住 18.1400 56.4628 6.1045 100% 56.46 2015-3 杭州江干区凯旋单元地块 商住 4.4103 18.9643 26.9930 40% 7.59 2015-3 成都新都区三河街道地块 商住 14.6628 29.5432 4.2669 51% 15.07 2015-4 澳大利亚墨尔本南雅拉区克莱蒙地块 商住 0.2168 3.6268 0.9726 51% 1.85 2015-5 合肥瑶海区大众路地块 居住 6.7576 16.8939 7.7239 100% 16.89 2015-5 青岛黄岛区嘉陵江路地块 居住 4.2837 5.9972 2.0019 100% 6.00 2015-6 佛山禅城区科海路南侧地块 商住 11.3481 34.0444 10.3155 100% 34.04 2015-6 阳江江城区共青湖地块 商住 27.1633 64.7248 6.2220 100% 64.72 2015-6 成都金牛区天回镇万圣社区地块 居住 9.5058 24.2398 4.7268 100% 24.24 2015-7 成都温江区永宁镇新庄社区地块 居住 8.8085 17.6169 1.9819 100% 17.62 2015-7 西安高新区丈八北路地块 商住 4.3922 19.7650 4.0500 100% 19.77 2015-7 青岛城阳区正阳路地块 居住 3.4272 8.5680 2.1463 100% 8.57 合计 164.19 444.88 109.46 86% 373.54 来源：Wind，中国银河证券研究部 公司点评/房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 4 数据来源：港澳资讯，中国银河证券研究部 利润表会计年度20142015E2016E2017E营业收入109056.50127596.10150563.40173147.91营业成本74122.5786765.35102383.11117740.58营业税金及附加11147.7412912.7315252.0717487.94营业费用2401.922679.523086.553549.53管理费用1722.761901.182228.342562.59财务费用1271.221413.471796.642110.80资产减值损失562.54548.66507.23740.33公允价值变动收益0.000.000.000.00投资净收益1152.79660.91675.48668.19营业利润18980.5322036.1025984.9429624.34营业外收入166.68179.47176.15174.10营业外支出115.3998.78100.53104.90利润总额19031.8222116.7926060.5629693.54所得税4800.465735.536729.857619.38净利润14231.3616381.2619330.7022074.16少数股东损益2031.051934.002358.002217.00归属母公司净利润12200.3214447.2616972.7019857.16EBITDA25436.5925652.2430904.4235402.65EPS（摊薄）1.141.351.581.85单位:百万元 公司点评/房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 5 评级标准 银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。 中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 银河证券公司评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。该评级由分析师给出。 中性：是指未来6－12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：是指未来6－12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 胡华如，研究员行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 公司点评/房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6 免责声明 [table_avow] 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券，银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工