事件点评：业绩大涨尘埃落定 上升路上等你！

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 业绩大涨尘埃落定 上升路上等你！ ——荣盛发展（002146）事件点评 2017年02月10日 强烈推荐/维持 荣盛发展 事件点评 事件： 公司2月9日晚间公告，公司2016年营收总额306.3亿元，营业利润56.77亿元，归母净利润41亿元，同比增长70.04%，基本每股收益0.94元，落于公司业绩预增报告披露的60%-80%区间内。公司加权平均资产收益率18.55%，增长2.21个百分点。 主要观点： 1．2016年业绩大涨尘埃落定！ 报告期内，公司各项经营指标保持了较好的增长态势，实现营业收入 306.3亿元、营业利润 56.77亿元、归母净利润 41.06亿元，同比分别增长 30.64%、77.06%、75.91%、70.04%。营业利润增长的原因主要有： （1）随着公司经营规模的扩大，各地区实现收入同比增长较多。经历两年的战略调整，公司将一度全面铺开、下沉至三四线城市的布局调整为京津冀和长三角大都市圈受益城市，伴随着公司城市布局战略修正和沿地产产业链的全面拓展（包括深入布局金融、丰富地产产品线等），公司业绩也经历了两年的低增长时期。但一切的沉寂只是为了更好的腾飞，受益于布局城市的销售火热行情，公司销售额创历史新高，据克而瑞统计数据显示，公司签约销售额高达489亿元，为未来两年高成长垫定了坚实的基础。 （2）公司销售态势良好，结算单价上升。公司归母净利润增幅70%，利益于毛利率的大幅提升，一方面是布局城市主要为环京津冀热点城市和长三角热点城市及周边，另一方面，得益于园区地产、旅游地产等高毛利产品的开发和此轮销售行情，公司的销售净利率大幅提升。 分析师：郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 联系人：梁小翠 010-66554023 liangxc@dxzq.net.cn 交易数据 52周股价区间（元） 8.34-7.13 总市值（亿元） 362.64 流通市值（亿元） 324.35 总股本/流通A股（万股） 434816/388904 流通B股/H股（万股） / 52周日均换手率 0.57 52周股价走势图 资料来源：WIND,东兴证券研究所 相关研究报告 1、《荣盛发展（002146）公司事件点评：金融添助力 地产待腾飞》2016-12-26 2、《荣盛发展（002146）2016年半年报点评：荣归始源 盛若夏花》2016-08-04 3、《荣盛发展（002146）：园区地产再落一子 地产业绩值得期待》2016-07-05 4、《荣盛发展（002146）：京津冀发展看荣盛发展》2016-05-10 -9.0%41.0%2-114-116-118-1110-1 112-1 1沪深300 荣盛发展 P2 东兴证券事件点评 荣盛发展（002146）：业绩大涨尘埃落定 上升路上等你！ 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2．深度参与辽宁振兴银行筹建，意义重大 公司全资子公司作为发起人及第一大股东深度参与到辽宁振兴银行的筹建过程中，一方面是体现公司在东北地区乃至全国良好的政企关系，另一方面，在振兴东北大战略下蕴藏着无数的机遇，公司的深度介入将有望掌握第一手资源和消息，为公司的转型升级提供巨大的推动力。 3．地产业务“业绩+品类”爆发年 公司地产项目布局目前已经从“广泛布局”转变为“重点关注京津冀和长江经济带”，同时传统的“以住宅作为主导产品”也在向“产业园区、旅游地产、养老地产、文化地产、住宅多产品并重”的发展路径落实。目前公司的地产开发业务已经进入相对稳定的时期，模式升级将打破地产业务发展瓶颈，从而保证了公司的盈利能力再上一个台阶。 具体来看，公司这一年关于地产业务升级的工作思路可以归纳为： （1） 拉开文化地产开发序幕。三星堆文化旅游和临潼文化国际旅游度假区这两个项目是公司丰富地产业务产品线的重要举措，养老地产、旅游地产和产业地产都仍然在探索的阶段，多方面的尝试将为公司地产业务的升级提供丰富的经验。 （2） 旅游地产项目稳定增长。从原有的黄山、神农架、野三坡等景区到现在的南京六合区平山森林公园、河北丘县全域旅游暨国际康旅游度假区项目，公司在旅游地产方面的布局正呈现出有条不紊的增长态势，配合盛行天下盘活旅游地产资源，再辅以对景区的一二级深度开发，预期公司有望形成特色的旅游地产开发模式。 （3） 园区地产前景乐观。目前园区地产在除住宅地产外的地产业务产品线中表现最优，已经成为重要利润贡献源。目前公司已经拥有5个园区项目：：香河项目66平方公里、永清项目38平方公里、霸州项目13平方公里、兴隆项目250平方公里、宣化项目2.88平方公里。同时，不论是香河产业园的面积扩大，还是华电香河燃气能源站项目框架协议签订，都体现了公司在产业园区开发和运营方面实力的大幅提升，未来有望实现华夏幸福模式的复制。 4．多元化业务步伐加快 公司下半年多元化投资动作频繁，从其逻辑主线来看，合资设立杭州景林璟域股权投资基金(有限合伙)，进军大消费、TMT和医疗等领域，到收购美亚航空，布局通航领域，再到辽宁振兴银行筹建的工作，都是围绕着“地产+”这一产业链在做拓展和深耕。我们认为，公司多元化转型的思路是脚踏实地的，已经形成了适合公司长远成长的发展模式，通过多点、多层次的多元化投资拓展，有望实现“地产+多元化”协同效应的成倍增长。 结论： 公司是河北省房地产开发企业的龙头，精于住宅地产的开发，涉足园区地产、文化地产和旅游地产领域，周转率和成本控制处于行业领先水平。公司深耕京津冀和长三角的战略将更趋深入，同时在京津冀区域的市场地位也进一步加强，为公司在京津冀协同发展过程中取得更快、更好的发展提供新的动力。预计公司 东兴证券事件点评 荣盛发展（002146）：业绩大涨尘埃落定 上升路上等你！ P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2016-2018年的营业收入分别为306亿元、374亿元和439亿元，净利润分别为41.06亿元、50亿元和59.8亿元，与我们之前预测的数据只有非常小的误差，EPS为0.94/1.15/1.38元，对应PE分别为8.87、7.25和6.04，维持“强烈推荐”评级。 风险提示：销售目标不达预期、京津冀推进缓慢、行业调控政策进一步收紧 P4 东兴证券事件点评 荣盛发展（002146）：业绩大涨尘埃落定 上升路上等你！ 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表1：公司盈利预测表 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 流动资产合计 72507 98557 94529 117372 139493 营业收入 23119 23432 30616 37484 43916 货币资金 5887 13672 7960 9746 11418 营业成本 15420 16750 21125 25864 30302 应收账款 266 629 252 308 361 营业税金及附加 1781 1872 2296 2811 3162 其他应收款 8717 10927 14278 17481 20480 营业费用 491 548 643 787 922 预付款项 3561 2955 5490 8593 12230 管理费用 715 842 943 1155 1353 存货 52016 67814 63665 77947 91321 财务费用 156 191 115 204 242 其他流动资产 2058 2454 2885 3297 3683 资产减值损失 81.45 36.08 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 3285 4315 3755 3698 3582 公允价值变动收益 -0.36 4.35 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 18 17 17 17 17 投资净收益 16.19 11.04 0.00 0.00 0.00 固定资产 1052.11 1264.90 1578.31 1540.88 1444.45 营业利润 4491 3207 5494 6663 7935 无形资产 169 197 178 158 138 营业外收入 51.17 107.58 100.00 100.00 100.00 其他非流动资产 436 581 0 0 0 营业外支出 36.42 38.94 40.00 40.00 40.00 资产总计 75792 102871 98285 121070 143074 利润总额 4505 3276 5554 6723 7995 流动负债合计 49583 59403 59410 76346 91452 所得税 1050 704 1222 1479 1759 短期借款 7677 9155 15819 22211 25503 净利润 3455 2572 4332 5244 6236 应付账款 8021 7824 9029 11054 12951 少数股东损益 224 144 210 231 254 预收款项 20965 24196 30932 39178 48840 归属母公司净利润 3232 2428 4122 5013 5982 一年内到期的非流动负债 7632 7894 0 0 0 EBITDA 4916 3721 5842 7124 8443 非流动负债合计 10733 21452 13104 14411 15911 EPS（元） 1.71 0.64 0.95 1.15 1.38 长期借款 10549 11274 12774 14274 15774 主要财务比率 应付债券 0 9855 0 0 0 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 负债合计 60317 80856 72514 90757 107362 成长能力 少数股东权益 1588 1380 1590 1821 2075 营业收入增长 20.59% 1.35% 30.66% 22.43% 17.16% 实收资本（或股本） 1905 4348 4348 4348 4348 营业利润增长 10.10% -28.58% 71.30% 21.28% 19.09% 资本公积 1547 4664 4664 4664 4664 归属于母公司净利润增长 69.77% 21.61% 69.77% 21.61% 19.33% 未分配利润 8838 9649 11876 14583 17813 获利能力 归属母公司股东权益合计 13888 20636 24181 28492 33637 毛利率(%) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 负债和所有者权益 75792 102871 98285 121070 143074 净利率(%) 14.95% 10.98% 14.15% 13.99% 14.20% 现金流量表 单位:百万元 总资产净利润（%） 4.26% 2.36% 4.19% 4.14% 4.18% 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E ROE(%) 23.27% 11.77% 17.05% 17.60% 17.78% 经营活动现金流 -1661 -2473 4437 -5000 -1891 偿债能力 净利润 3455 2572 4332 5244 6236 资产负债率(%) 80% 79%