重组注入资产交割完成，公司发展值得期待

HeaderTable_User 847289893 1185824214 HeaderTable_Stock 600848 买入 investRatingChange.high 13020600 HeaderTable_Excel 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【公司·证券研究报告】 Table_Excel1 公司主要财务信息 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 营业收入（百万元） 1,034 901 973 1,969 2,386 同比增长 -4.2% -12.9% 7.9% 102.5% 21.2% 营业利润（百万元） (94) 314 368 702 835 同比增长 -169.6% 432.7% 17.2% 90.6% 19.0% 归属母公司净利润（百万元） (60) 239 266 512 604 同比增长 -597.3% 499.7% 11.2% 92.5% 17.9% 每股收益（元） (0.05) 0.21 0.24 0.46 0.54 毛利率 16.5% 59.9% 65.9% 58.0% 56.0% 净利率 -5.8% 26.6% 27.4% 26.0% 25.3% 净资产收益率 -36.4% 14.7% 8.2% 10.4% 9.0% 市盈率（倍） (369.7) 92.5 83.2 43.2 36.7 市净率（倍） 164.3 7.1 6.6 3.4 3.2 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 重组注入资产交割完成，公司发展值得期待 核心观点 重组注入资产交割完成，公司盈利能力将大幅提升。公司公告已完成浦星公司100%股权和双创公司85%股权的交割过户。公司此次发行股份购买资产及募集配套资金已获证监会批复。收购浦星公司和双创公司合计价格16.6亿元，对应2015年静态市盈率为17X远低于公司目前市盈率。我们认为公司收购完成盈利能力将大幅提升，预计公司2017/2018年EPS将从收购前的0.35/0.42上调至0.46/0.54(假设2017年重组及募集配套资金都完成)，RNAV估值重估后每股净资产提升至18.20元。 集团资产注入利于解决同业竞争，后续资产注入值得期待。大股东临港集团在上市公司体外仍有大量优质园区资产，本次浦星公司和双创公司的注入利于解决同业竞争，同时提升上市公司盈利能力。集团在2015年底部分资产借壳上市时已作出承诺，明确提出将在3-5年内，分别将漕河泾园区、浦江园区及目前处于筹建阶段的相关园区（包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区）剥离代政府行使职能的非市场化业务及一级开发业务，并且相关子公司经营步入正轨后，将这些子公司股权转让予上市公司。除了本次已注入的浦星公司、双创公司外，后续的其他园区资产注入也值得期待。 财务预测与投资建议 上调评级至买入，上调目标价至23.00元（原目标价18.30元）。浦江公司和双创公司已完成过户，我们预测从2017年开始并表，预测公司2016-2018年EPS分别为0.30,0.46,0.54（原预测为0.30,0.35,0.42，预测上调主要源于浦江公司与双创公司的并表）。可比公司2017年平均估值为50X，给予公司2017年50X估值，对应目标价23.00元。 风险提示 部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。 上海科创中心建设进展低于预期。 投资评级 买入 增持 中性 减持 (上调) 股价（2017年01月05日） 20.06元 目标价格 23.00元 52周最高价/最低价 25.41/13.57元 总股本/流通A股（万股） 89,517/39,955 A股市值（百万元） 17,957 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2017年01月05日 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现（%） 1.1 -5.4 -7.0 1.0 相对表现（%） -1.0 -2.5 -10.5 4.2 沪深300（%）% 2.1 -2.9 3.5 -3.2 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 朱英 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 相关报告 大股东履行首次资产注入承诺，航母级园区标的轮廓已现 2016-07-06 -40%-20%0%20%40%16/0116/0216/0316/0416/0516/0616/0716/0816/0916/1016/1116/12上海临港沪深300上海临港 600848.SH 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 上海临港动态跟踪 —— 重组注入资产交割完成，公司发展值得期待 2 盈利预测的变动主要源于公司重组完成，浦星公司和双创公司并表。 表1：盈利预测变动分析表 人民币百万元 调整前 调整后 2016E 2017E 2018E 2016E 2017E 2018E 分产品盈利预测 房产销售 销售收入 678.0 721.0 824.3 678.0 1,469.5 1,720.7 变动幅度 0.0% 103.8% 108.7% 毛利率 62.51% 59.14% 57.67% 62.51% 54.10% 51.13% 变动幅度 0.0% -5.0% -6.5% 房屋租赁 销售收入 195.2 259.5 342.8 195.2 370.5 497.5 变动幅度 0.0% 42.8% 45.1% 毛利率 75.7% 73.5% 71.8% 75.7% 69.5% 68.1% 变动幅度 0.0% -4.0% -3.7% 其他 销售收入 99.5 129.3 168.1 99.5 129.3 168.1 变动幅度 0.0% 0.0% 0.0% 毛利率 70.0% 70.0% 70.0% 75.0% 75.0% 75.0% 变动幅度 5.0% 5.0% 5.0% 销售收入合计 972.6 1,109.8 1,335.2 972.6 1,969.3 2,386.3 变动幅度 0.0% 77.4% 78.7% 综合毛利率 65.9% 63.8% 62.8% 65.9% 58.0% 56.0% 变动幅度 0.0% -5.7% -6.9% 数据来源：东方证券研究所 表2：主要财务数据变动分析表 人民币百万元 调整前 调整后 2016E 2017E 2018E 2016E 2017E 2018E 营业收入 973 1,110 1,335 973 1,969 2,386 变动幅度 0.0% 77.4% 78.7% 营业利润 368 432 532 368 702 835 变动幅度 0.0% 62.3% 56.9% 归属母公司净利润 266 311 377 266 512 604 变动幅度 0.0% 64.9% 60.3% 股本（百万） 895 895 895 895 1,120 1,120 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 上海临港动态跟踪 —— 重组注入资产交割完成，公司发展值得期待 3 变动幅度 0.0% 25.1% 25.1% 每股收益（元） 0.30 0.35 0.42 0.30 0.46 0.54 变动幅度 0.0% 31.7% 28.1% 毛利率(%) 65.9% 63.8% 62.8% 65.9% 58.0% 56.0% 变动幅度 0.0% -5.7% -6.9% 净利率(%) 27.4% 28.0% 28.2% 27.4% 26.0% 25.3% 变动幅度 0.0% -2.0% -2.9% 数据来源：东方证券研究所 表3：可比公司 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 2017/1/3 2015A 2016E 2017E 2018E 2015A 2016E 2017E 2018E 张江高科 600895 17.88 0.31 0.35 0.42 0.51 57.49 51.81 42.78 34.72 市北高新 600604 22.01 0.14 0.22 0.27 0.36 156.54 101.80 81.28 60.57 浦东金桥 600639 18.86 0.42 0.51 0.64 0.85 44.89 36.63 29.64 22.26 苏州高新 600736 8.90 0.16 0.31 0.34 0.41 55.52 28.26 26.12 21.77 空港股份 600463 15.59 0.08 0.12 0.25 0.39 205.67 129.92 62.36 39.97 高新发展 000628 14.90 0.15 0.18 0.22 0.25 99.47 83.61 67.06 58.45 最大值 206 130 81 61 最小值 45 28 26 22 平均数 103 72 52 40 调整后平均 92 68 50 39 数据来源：Wind，东方证券研究所 表4：RNAV估值，公司每股净资产为18.20元 RNAV 开发项目净现值（亿元） 81 租赁项目增值（亿元） 65 归属于母公司净资产（亿元） 57 重估净资产合计（亿元） 204 总股本（亿股） 11.20 每股净资产值(元/股) 18.20 股价 2017/1/4 19.77 P/RNAV 109% WACC 9.36% 数据来源：Wind，东方证券研究所 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 上海临港动态跟踪 —— 重组注入资产交割完成，公司发展值得期待 4 风险提示 1. 部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异，进而影响我们对项目结算进度的判断以及对RNAV的测算。如果公司部分项目实际竣工时间与公告有差异，有可能影响其达到可租售状态的时点，进而使得我们对公司未来三年租售收入的判断以及项目RNAV估算与实际情况有差异。 2．上海科创中心建设进展低