预计住宅预订将偏向2HFY15e

Flashnote图房地产股权–香港中性目标价（港元）14.60股价（港币）12.68预测股息收益率（％）3.9潜在回报（％）19注意：潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差加上预测的股息收益率性能1M3M1200万绝对值（％）0.30.225.3相对^（％）-3.0-3.28.6^索引恒生指数RIC0083.HK彭博83 HK市值（美元）9,914市值（港元）76,892企业价值（港元）40,082自由流通量（％）382015年2月5日黄文**，CFA分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6571re国强*分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6629Ganesh Siva *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读信和置业（83 HK）N：预计住宅预订量将偏向2HFY15e 我们预计1HFY15的收入将同比下降33％，而房地产销售预订偏向2HFY15 更多的住宅推出和/或土地收购应该有助于缩小该股41％的资产净值折让 维持中性评级，目标价不变为14.6港元（基于远期资产净值折让32％）1HFY15的收益可能会因物业销售预订而同比下降。信和置业计划于2月11日报告1HFY15业绩。我们预计期内盈利（不包括重估收益）为16.75亿港元，较1HFY14盈利下降33％，这主要得益于非核心资产处置的收益。我们预计2015年上半年的净租金将增长7％，连同Park Metropolitan（截至2014年12月售出的299套公寓中约94％），Park Ivy（售出的113套公寓中100％）的房地产销售贡献大道一期（售出179套公寓中的99％）。我们预计中期股息为0.12港元，同比持平。我们预计2015年上半年的盈利将有所增长，这是由于预订了住宅项目，例如Sea I＆II的Mayfair和香港的Avenue 2期，以及成都的The Palazzo和重庆的The Coronation。结果简报的四个可能重点领域。我们预计投资者将关注（1）与即将进行的项目相关的香港主要发射计划，包括位于长沙植物园将军澳的滨海哥林西亚（拥有60％的股份，共有546套单位）（16个单位），两个西贡项目（合共544个单位），以及九头的Dragons Range剩余单位（拥有40％，目前售出的973个单位中约62％）； （2）在2014年下半年收购观塘重建项目（拥有90％权益，总住宅建筑面积150万平方英尺）和粉岭地块（建筑面积20万平方英尺）后，土地储备补充计划； （3）中国住宅销售进度； （4）据当地媒体报道，2014年12月大埔普罗维登斯湾10号楼整体出售的详细信息，价格为3.03亿港元。我们维持中性评级，目标价14.6港元：我们的目标价不变是基于对远期净资产值21.4港元的折让32％。我们的目标折让设定为低于历史平均资产净值折让0.5个标准差。由于香港住宅市场面临不确定性，信和置地拥有强大的资产负债表（截至2014年6月的净现金）提供的财务灵活性，而更多的住宅推出和/或土地收购将有助于缩小该股41％的资产净值折让。我们的15-17财年盈利保持不变（比彭博预期低3-6％）。风险浏览视图包括土地购置（上升）或降低的平均售价（下降）。 2015年2月5日2意思-1标清资料来源：汇丰银行估算财务与估值：信和置业中性财务报表损益摘要（港币百万元）06 / 2014a 06 / 2015e 06 / 2016e 06 / 2017e信诺：资产净值明细市场价值（港元）港币/股占总数的百分比资产递延项目1,714 1,748 1,7831,819总资本受雇125,830 134,106 137,104固定资产58,302 58,362 58,67058,968其他资产31,880 33,182 35,05235,789当前资产46,747 55,355 57,96263,429资产总额136,929 146,898 151,684 158,187比率，增长和每股分析价格相对30302424181812126600Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15信和置业价钱相对恒指资料来源：汤森路透数据流，汇丰银行注：价格为2015年2月4日收盘价物业销售收入2,74119,5869,3899,383物业投资及其他收益4,7105,1795,4745,692开发属性：销售成本(2,848)(18,895)(10,279)(9,188)办公室/零售4040.10%毛利4,6035,8714,5845,887住宅39,2306.632%SG＆A(665)(682)(699)(717)投资物业其他收入和收益1,323000办公室/零售70,18711.758%营业利润/息税前利润5,2615,1893,8855,171住宅8,2691.47%净利息费用135229289390酒店物业3,4660.63%Asso和JCE的1,6381,3021,870737净债务（不包括限制性现金）5,9591.0重估收益3,290000中国杰出的土地增值税属性00.0PBT10,3246,7206,0446,29812m fwd资产净值127,514 21.4税收(1,281)(901)(706)(953)资料来源：汇丰银行估算少数群体利益(122)(716)(123)(77)净利8,9215,1035,2155,268资产净值折扣图核心利润5,0225,1035,2155,268现金流量摘要（港币百万元）60%来自的现金流量运作2,9586615,0003,42540%资本支出（427）（235）（505）(491)其他投资活动1,33518718718720%其他筹资活动1,2436566680%现金净变化2,3513,1742,6612,491-20%初期现金11,62013,97017,14419,805-40%现金结束13,970 17,144 19,80522,295资产负债表摘要（港币百万元）股东的资金111,665 116,768 121,984长期负债7,92010,2767,8366,383少数民族兴趣爱好1,2842,0002,1232,200-60%-80%030405060708091011121314 ％ 至资产净值+1 SD年到06 / 2014a06 / 2015e06 / 2016e06 / 2017e同比变化收入-5%232%-40%1%PBT-17%-35%-10%4%报告的每股收益-24%-43%2%1%汇丰每股收益-24%2%2%1%比例（％）ROIC例外3%4%4%4%ROAE例外4%4%4%4%ROAA例外3%4%3%3%营业利润率76%23%30%38%核心利润率53%21%35%35%特殊情况下的利息保障（x）22.418.516.622.6净债务（现金）/权益-5%-5%-9%-10%每股数据（港币）报告的每股收益1.490.850.870.88汇丰每股收益0.840.850.870.88DPS0.500.500.500.50 2015年2月5日31HFY15e对照表一年至6月30日（港元）1HFY14a1HFY15e-评论物业发展03,040米Park Metropolitan和Park Ivy的房地产销售贡献物业投资1,3651,4677%饭店4394523%物业管理及其他5205567%周转2,3255,514137%物业销售(93)221米租金收入1,1771,2657%租金增长积极推动租金增长酒店营业收入1901963%物业管理及其他1371488%毛利其他收入管理费用1,410(374)1,829(393)30%5%营业利润1,0361,43639%非经常性项目知识产权的公允价值收益2,046米其他收益（出售/交易证券价值）财务费用净额1,1437562米-17%2014财年上半年的收入受到非核心资产处置收益的提振。交易塔办公楼应占联营公司业绩除税前溢利1,0435,3434501,948-57%-64%包括The Avenue Phase 1的房地产销售贡献马里内拉，格雷斯，普罗维登斯峰所得税(248)(247)0%少数群体利益(93)(26)-72%净利5,0011,675-67%核心利润（不包括IP重估）2,4811,675-33%每股收益（港币）0.840.28-67%核心每股收益（港币）0.420.28-33%中期股息（港元）0.120.120%资料来源：公司数据，汇丰银行估算 2015年2月5日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者在做出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：（1）根据可能会影响公司未来12个月收益或现金流量的特定主题或想法，确定长期投资机会；和（2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0到3个月的时间范围内从基本，定量，技术或事件驱动技术衍生而来的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者购买或出售股票的决定应取决于个人情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完整信息，因此投资者应仔细阅读整个研究报告，而不应从评级中推断出其内容。无论如何，不应单独使用或依赖评级作为投资建议。长期投资机会的评级定义股票评级汇丰银行根据以下基准对该行业的股票进行评级：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师期望股票在我们的表现范围内达到的价值。性能范围是12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益（等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示的预期股息收益率）必须在未来12个月内超过要求收益至少5个百分点（对于归类为挥发成分*的股票，则为10ppt）。对于被归类为“减持”的股票，在未来12个月内必须预期该股票的表现要比其要求的收益低至少5个百分点（对于归类为“挥发性”的股票，则至少要降低10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。在发生任何“重大变化”（承保范围的开始，波动性状态的变化或目标价格的变化）时，我们会根据这些频段重新调整我们的评级。尽管如此，尽管评级尚需进行不断的管理层审查，但由于正常的股价波动，预期收益将被允许移出该区间，而不必触发评级变动。*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则该股票将被归类为波动性股票。但是，我们认为不波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动平均波动率的平均值。但是，为了