亚洲日报香港房地产---------------------------------------------- -----------------------------------政策后地址：活跃的主要市场将继续Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com●梁振英议员在2015年1月14日发表第三份施政报告。 （2）在2015-19年度每年生产14,600个私人单位； （三）将公屋单位转为待补贴住房； （四）增加土地供应；（5）吸引包括建筑部门在内的进口工人。●我们认为CIES的停牌对香港一级销售的影响有限：（1）自2010年10月以来，房地产投资已被排除在CIES之外； （2）自10月12日起，非香港居民购买者将征收购买者印花税； （3）自2011年第三季度以来，内地人在香港房地产市场中所占的比例下降了。●梁振兴谈到建筑业的技术工人短缺问题，并强调有需要长期输入技术工人。我们认为，这可以帮助缓解行业内的劳动力短缺，降低建筑成本并提高项目利润。●我们认为施政报告在很大程度上对房地产开发商来说不是一件大事。我们希望他们继续积极开展主要项目。图1：内地人在香港购买的房地产（注册数量）-已于2011年达到顶峰，此后一直微不足道45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%资料来源：中原我们认为，梁振英在2015年1月14日发表第三份施政报告，对香港地产股的影响有限。与房地产相关的地址主要重点包括：(1)暂停资本投资进入者计划（CIES）(2)私营部门每年生产14,600单位在2015-19E(3)将部分待开发的公共住房出租单位转变为有补贴的待售房屋。(4)从短期到长期增加土地供应(5)吸引来自香港以外地区的进口工人，包括严重短缺劳动力的建筑行业的工人。内地人购买香港物业有在CIES暂停之前一直在减少梁CY CY宣布从2015年1月15日起暂停CIES。然而，我们认为这将对香港一级销售的影响有限：（1）自2010年10月起，房地产投资已被排除在CIES允许的投资范围之外，这是房地产降温措施的一部分; （2）2012年10月开始对非香港居民的买家征收买家印花税； （3）自2011年第3季度以来，随着经济的增长，内地购房者在香港房地产市场的比例下降从那以后在中国出现的担忧。毕竟，在2003年以来批准的CIES案例中，通过房地产的合格投资已从2011年第二季度的37％下降到2014年第三季度的20％。引进外劳可以降低建设成本（从长远来看）梁振英谈到建筑业的技术工人短缺问题，政府将向建造业议会拨款一亿港元，以训练技术工人，并强调需要长期引进技术工人。我们认为，这可以帮助缓解行业内的劳动力短缺，降低建筑成本并提高项目利润。出售公屋：对私营部门影响不大施政报告中也提到了一种新的补贴公屋出售形式，在该处可以以试点计划的形式，向绿色表格申请人出售合适的在建公屋。我们认为，这会受到低收入人士的欢迎，他们认为居屋计划太昂贵。我们认为，这不会影响私营部门，因为该目标群体由于负担能力不考虑购买私人住房。土地供应：主要针对非居民的新建议《 2015年施政报告》中提到的大部分要点，与放宽地积比率，新发展区，九龙东及启德发展计划及地下空间等方面，都与先前提及的进展息息相关。我们看到的新内容包括：(1)地铁公司如何通过新车站（西铁元朗站和西铁锦上路站）帮助创造新的住宅供应；(2)发展古塘北/元朗南/粉岭30区-政府将检讨其在住宅用途上的可行性；(3)在美利道及林士街及旺角街市用地找出多层停车场作商业用途；(4)迁移或合理化东九龙两个行动地区的现有政府设施。对香港物业名称而言基本上是非事件我们认为，施政报告对房地产开发商来说绝不是一件大事。我们希望他们继续积极开展主要项目。在供应方面：(1)从短期来看，开发商可能会受益于地铁公司的增加供应；和(2)从中长期来看，由于进口工人的影响，建筑成本可能会有所下降。此外，九龙东可能会有更多土地储备机会，以进一步扩展租金组合。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 总计-小学％（否reg） 总计-中学百分比（注册数量）2007年1季度2007年第三季度08年1季度2008年第三季度09年1季度09年3季度2010年1季度2010年第三季度1Q112011年第三季度1Q122012年第三季度13年1季度2013年第3季度2014年1季度2014年第3季度 亚洲日报-页2 之4-提及的公司（价格截至2015年1月14日）港铁公司（0066.HK，HK $ 33.0）重要的全球披露披露附录本人乔伊斯·科克（Joyce Kwock）证明：（1）本报告中表达的观点准确反映了我对所有标的公司和证券的个人观点；（2）我的薪酬中没有，有或将直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点。负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力的中性股吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最有吸引力，中性卖场代表吸引力较小，而跑赢大盘代表最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰的股票，绝对总收益计算中包含12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*46%（53％的银行客户）中立/持有*38%（50％的银行客户）跑输/卖出*14%（43％的银行客户）受限制的2%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是根据相对的基础确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持股量和其他个人因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究的利益冲突管理政策：http://www.csfb.com/research-and-analytics/disclaimer/managing_conflicts_disclaimer.html 亚洲日报-页3 之4-瑞士信贷不提供任何税务建议。本文中有关任何美国联邦税的任何声明均不得用于或避免被任何纳税人使用，也不得将其用于避免任何处罚的目的。重要的区域披露新加坡接收人应就本研究报告引起的任何事宜与瑞士信贷银行新加坡分行联系。以下缩写表示对某些加拿大证券的限制：NVS-非表决权股票； RVS-限制性投票股份； SVS--下属投票份额。从不与瑞士信贷有关联的加拿大投资交易商那里收到此报告的个人应被告知，如果该报告是自己的报告，则该报告可能不包含非关联加拿大投资交易商将要进行的监管披露。有关瑞士信贷证券（加拿大）公司有关股票研究传播的政策和程序，请访问http://www.csfb.com/legal_terms/canada_research_policy.shtml。截至本报告发布之日，瑞士信贷已作为本报告主题的股票证券的做市商或流动性提供者。对于股票，不能保证本金，因为股票价格是可变的。佣金是在开设帐户时或之后的任何时间与客户商定的佣金率或金额。在一定程度上，这是一份由非美国分析师撰写的全部或部分报告，并在美国提供，以下是与任何非美国分析师贡献者有关的重要披露：以下列出的非美国研究分析师（如果任何）均未向FINRA注册/未获得研究分析师的资格。以下列出的非美国研究分析师可能不是CSSU的关联人，因此可能不受NASD规则2711和纽约证券交易所规则472关于与主题公司的沟通，公开露面和研究分析师账户持有的证券交易的限制。瑞士信贷（香港）有限....................................................................................................................................................................................乔伊斯乔克;韦恩·李有关本报告中提及的其他公司的瑞士信贷披露信息，请访问网站https://rave.credit-suisse.com/disclosures或致电+1（877）291-2683。 亚洲日报-页4 之4-免责声明本报告中对瑞士信贷的引用包括瑞士信贷在其投资银行部下运营的所有子公司和分支机构。 有关我们结构的更多信息，请使用以下链接：https：// www。瑞士信贷。com / who_we_are / en /本报告可能包含不针对任何公民或居住于任何地方，州，国家或其他司法管辖区的公民或居民的个人资料或意图供其分发或使用的资料此类发行，发布，可用性或使用将违反法律或法规，或使瑞士信贷银行或其关联公司（“ CS”）受到该司法管辖区内的任何注册或许可要求。 除非另有说明，否则本报告中提供的所有材料均受CS版权所有。 未经CS事先明确的书面许可，不得以任何方式更改任何材料，其内容或任何副本，不得